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热点观察 | 头部玩家竞相追逐，长租公寓赛道持续火热

发布时间： 2023-03-11   点击次数： 164次   来源：丽都新贵   作者：宛耀飞

长租公寓市场发展研讨会

近期，由高力国际主办的“长租公寓市场发展研讨会”在上海顺利举行。

活动中，高力国际估价与咨询服务业务负责人贺志蓉女士、资本市场和投资服务部的联席负责人顾立宇先生分别致辞及主持圆桌论坛，与来自券商、投资机构、运营商的嘉宾以及相关市场参与者，就目前国内长租公寓市场现状热点，以及保障性租赁住房公募REITs的未来发展趋势展开了深入的交流与讨论。

顾立宇（左一）主持圆桌论坛

高力国际估价与咨询服务杨谦霞进行主题分享

2022 长租公寓市场观察

随着我国城镇化率的不断提高，发展长租公寓市场，加快保障性租赁住房建设，成为了解决城市流动人口新居民和新青年住房问题的重要途径。

中国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，促进了租赁住房市场实现“投融管退”循环生态圈，推动了租赁住房市场长期健康可持续的发展。

1.长租公寓市场近年来为何取得蓬勃发展？

北上广深等一线城市拥有良好的经济发展基础、较高的收入和消费水平，日益优化的产业结构以及极高的城镇化率水平不断吸引着外来人口的流入，持续增加的外来常住人口，特别是白领人群将成为长租公寓发展的主要需求来源。

北京，2021年常住人口2189万人，城镇化率87.5%

上海，2021年常住人口2489万人，城镇化率89.3%

广州，2021年常住人口1881万人，城镇化率86.5%

深圳，2021年常住人口1768万人，城镇化率100%

在政策方面，我国从2016年起便频繁出台各类政策，引导市场化长租公寓在人口净流入大的城市规范化发展，同时大力支持保障性租赁住房供应，解决城市新居民和新青年的居住刚需。

市场化长租公寓主要政策

引导市场化长租公寓在，人口净流入大的大中城市规范化发展

保障性租赁住房主要政策

大力支持保障性租赁住房供应，解决住房困难人群的居住刚需

2.长租公寓和保障性租赁住房有何区别？

长租公寓和保障性租赁住房在发展形式上有许多相似之处，同属于租赁住房的商业模式，但二者在产品性质和运营方式上存在较大差别：

长租公寓

土地性质：商办、工业、住宅等。

政策支持：较强。

供应方式：按物业分布类型，可分为集中式和分散式；按运营商的资产结构不同，可分为重资产运营和轻资产运营。

面向人群：无房的白领等各类人群，一般没有特别规定。

租金范围：根据市场水平浮动，通常由长租公寓运营方决定。

租赁流程：市场化运作。

退出方式：出售、资产证券化（ABS，CMBS）等，较多选择

保障性租赁住房

土地性质：商改住、工改住、集体经营性建设用地、租赁住房用地等

政策支持：非常强，有中央财政资金补助（需符合相关规定）

供应方式：利用非居住存量土地和房屋建设、利用产业园区或工业园的配套用地建设、利用集体经营性建设用地建设、企事业单位自有土地上建设、获取保障性租赁住房用地建设。

面向人群：无房的新市民、新青年，一般政策规定为在所在城市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。

租金范围：小户型、低租金，需要按照当地政策报备租金并向社会公开。

租赁流程：分为集中配租、常态化配租和轮候配租阶段，有一定限制性门槛和流程性要求。

退出方式：REITs等

3.长租公寓市场的需求来源和租赁热点区域主要有哪些？

目前来看年轻群体仍为租房主力，本科毕业生占比超过6成。

互联网/IT依旧是青年租住人群的主流，金融证券、文化传媒、教育培训、房产建筑则位列第二梯队，其次为学生群体。

在众多影响租赁决策的因素中，租金为最重要的考虑因素，其次是交通、治安、周边生活等。因此位于核心商务区、商圈和产业园附近或靠近地铁站位置的公寓项目成为了热点区域。

4.目前长租公寓投资市场有哪些趋势？

从2018年以来，我国一线城市长租公寓投资市场交易的活跃度逐年攀升，交易金额从2018年的22亿元增长到2021年的近82亿元，成为了主要机构投资者关注的焦点。

自疫情发生以来，国内一线城市长租公寓的大宗交易金额合计近200亿元，其中超过80%的项目分布在北京和上海。

从买家的资金来源看，内外资的占比较为均衡。从交易目的看，绝大多数以长期持有经营为目的，占比超过60%。从交易策略看，改造/增值型为主导，占比亦在60%以上。

保障性租赁住房REITs引爆市场

保障性租赁住房公募REITs是今年以来行业最大的焦点。从年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申报，再到近期四支保租房REITs上市，热度不断攀升。

红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下认购倍数均超过百倍，华夏基金华润有巢REIT更刷新了网下询价记录，达到了213倍，体现了机构投资者对保障性租赁住房REITs的支持和认可。

经过几年的发展，我国租赁住房行业的“投、融、建、管”模块已经逐步完善，唯独退出路径尚待摸索。如今，保障性租赁住房公募REITs放开，为项目退出提供新渠道，打通了“投融建管退”的全流程循环生态圈。同时，作为我国住房保障体系的重要组成部分，保障性租赁住房在落实“房住不炒”定位要求、解决大城市住房问题等方面可以发挥重要作用，预计未来将迎来更大的发展空间。

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