当前位置：主页 > 新闻资讯 > 2023年中国物业行业十大年度大事件 | 年度盘点②
发布时间： 2024-01-02 点击次数： 321次 来源：克而瑞物管 作者：大物管研究平台
以下文章由前滩中心官网小编整理
01
多重政策加码“好小区”
倪虹部长在2023年1月全国住房和城乡建设工作会议指出，安居是人民群众幸福的基点，要牢牢抓住安居这个基点，让老百姓住上更好的房子，再从好房子到“好小区”、“好社区”、“好城区”。
2月20日，浙江省人民政府发布《关于全域推进未来社区建设的指导意见》，推动围绕九大场景建设的未来社区省域化建设。7月11日，商务部等13部门印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》，明确到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开一刻钟便民生活圈建设，居民综合满意度达到90％以上。7月20日，住建部等印发《关于印发完整社区建设试点名单的通知》，进一步推动完整社区试点建设。11月26日，发改委等印发《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，提出推动城市公共服务设施有机嵌入社区。
从国家到地方，从商务部到发改委等，围绕社区建设出台了相应的政策文件，各项政策文件虽在政策推进程度和政策内容侧重等有所不同，但核心都是完善社区设施及配套，打造美好居住社区。
在最新的社区嵌入式服务设施建设文件中，更加清晰了“好小区”的建设路径。一是围绕小区“一老一少”，鼓励探索“物业服务+生活服务”、“物业+养老”模式。二是开展城市体检，摸清小区设施底数底板。三是推进城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案。
社区建设治理离不开各方力量的共同参与，物业企业在社区中扮演着重要的角色。在提供基础的物业服务之外，还可通过与街道、居委、社会组织等各方合作，积极参与到包括养老服务、儿童服务、餐饮服务等各类服务中，共同将社区建设的更美好宜居。
02
广州2.8元物业费引热议
2023年11月28日，广州市发改委、住建局、市场监管局联合印发《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》，《通知》明确物业费指导价保持不变，每平米最高不超过2.8元/月，一时引发市场广泛讨论。
市场舆论多关注于最高物业费不超2.8元，加之部分业主在服务中或存在不满意感受，使得物业与业主间矛盾更加凸显。事实上，此次物业费较2016年标准并未调整，而人工成本的持续增加更加剧了物业企业压力。
关于物业费定价有两种定价方式，一类是政府指导价，一类是市场调节价。业主大会成立之前的普通住宅实行政府指导价，非住宅、别墅、业主大会成立之后的普通住宅实行市场调节价。政府指导价中，按照对应的物业服务等级，服务收费指导标准也不同，具体收费标准可上下浮动。如广州有3种情形可超出政府指导价：①总建面在5万㎡以内普通住宅，可上浮不超20%；②前期物业服务要求明显超出一级物业标准，并经成本测算，并报有管理权限的价格主管部门核定；③普通住宅交付、业主大会成立之后由业主共同决定具体的物业费收费标准。
从18个典型城市梳理来看，多地前期物业费仍执行政府指导价进行严格管控，以武汉、南京、长沙、杭州、青岛、苏州、郑州、大连、西安为代表；部分城市有政府指导价，但存在可突破空间，以广州、深圳、重庆、无锡、成都为代表；仅北京、上海实行市场调节价。政府指导价管控城市平均上浮幅度为18%。
非普通住宅及业委会占比不超30%，物业费调价难度大。对于非普通住宅及业主大会成立后市场调节价为主，从18个典型城市梳理来看，非普通住宅这一比例普遍偏低，业主委员会成立率推进亦较缓慢，多城市业委会组建率不到35%，提价难度大。18个典型城市中仅西安在2020年11月发布的《西安市住宅小区物业服务指导标准》，进行了物业费“一费制”调整。而深圳在2019年发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，计划调整高层物业费最高5.63元/㎡·月，多层最高2.2元/㎡·月，后续则并无下文，在广州此次政策后，物业费提价更加艰难。
03
物业遭蓄意诋毁
2023年11月，臧某某在多个网络平台发布蓄意诋毁、诽谤物业行业的短视频，在网络上迅速发酵，部分视频转发量高达3万，引起了广泛关注，一时间“取消物业”的声音甚嚣尘上。事实上，在5月29日，人民日报就刊登了《治理“职业物闹”，治标更需治本》的文章，认为物业管理应该纳入基层社会治理体系。最高人民检察院亦发布一个视频短片《假如“职业物闹”有训练营》，又一官媒给“职业物闹”现象定了性。
而针对臧某某的恶意诋毁，多地物协纷纷发声回应。河北省物业管理行业协会发布《关于联合抵制蓄意诋毁物业行业相关言论的公开信》，请相关部门和平台尽快核实并采取相应措施。深圳市物业管理行业协会也发布了《是谁在挑起业主与物业之间的对立？》文章，呼吁通过正常渠道反映物业问题等。以上均以正面回应负面言论，为行业正名，并呼吁业主与物业共同推动行业的发展。
物业定位民生行业，服务涉及千家万户，也是融入基层治理的重要服务业，关系着广大业主的安居宜居。近年来，在国家政策的引导下，物业管理行业正积极调整和优化，以回归应有的行业地位。物业企业更是在加速融入基层治理、品质进阶提升服务水平、以及关键时刻主动承担额外服务等方面贡献了自身的力量。仅2023年上半年，上市物企在品质提升方面的提及率高达90%，在修缮改造提升硬件环境、增强业主沟通倾听客户心声等方面持续努力，以期为业主提供更好的服务。
提升服务永无止境，物业人初心未改。行业环境需要业主和企业共同营造。中国的集合住宅模式下物业管理服务的专业性和重要性难以替代。尽管在物业服务过程中存在不甚满意或待改进之处，但这并不能否定整个行业的价值和作用。业主在对待“物业是否应该被取消”的问题时，应持理性态度，客观评估物业管理在提供专业服务、维护社区秩序和促进社区和谐方面的重要性。
04
2023中国物博会召开
2023年10月12日，由中国物业管理协会主办的2023中国国际物业管理产业博览会在深圳隆重开幕。本届物博会以“发展高质量 服务新征程”为主题，展览面积2.25万平方米，邀请了200余家国内外企业参展，围绕党建引领红色物业、智慧物业、增值服务、养老服务、清洁服务、停车服务和城市服务等相关主题，集中展示物业管理全产业链中最具代表性的新技术、新产品、新服务，同期举办近20场创新发展论坛，策划20多条场外物业项目参观路线和多元化配套活动，真正构建了“博览会+论坛+配套活动”的多维展会格局。
据悉，本届中国物博会的参展企业达到236家，其中供应商企业数量为126家，占比为53.4%；物业服务企业为76家，占比为32.4%；物业管理协会数量为34家，占比为14.4%。新华社、人民网、中新网、光明网、央广网、中国经济网、新华财经、中国建设报、经济参考报、南方日报、深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、晶报、南方都市报、深圳新闻网、凤凰网广东等200多家媒体对2023中国物博会进行全方位报道。
随着房地产市场形势的变化，住宅存量市场的竞争明显加剧，人们对高品质物业服务的需求也在逐渐增加。物博会召开在助力物业服务质量提升让人民群众生活更方便舒心、助力破解行业发展不平衡问题缩小行业发展差距、助力增进物业服务消费落实“扩内需 稳增长”要求、助力提升行业社会地位，为行业发展营造有利外部环境方面发挥了积极卓有成效的作用，持续赋能物业管理行业高质量发展。
05
多家物企讨债地产
2023年5月30日，金科服务起诉金科股份要求偿还借款及利息15.32亿元。6月21日，方圆生活服务刊发了一则“结算未结应收款”的公告，计划通过置换交易抵销1600万元应收款项。7月21日，远洋服务发布公告，远洋亿家与远洋控股中国订立地产转让框架协议，前者有条件同意收购后者部分资产，总价值约6.26亿元。10月16日，鑫苑服务起诉鑫苑置业要求偿还相关损失共4.27亿元仲裁胜诉。恒大物业在134亿元存款被作为质押保证金并获强制执行后，11月28日已向广东省广州市中级人民法院提起诉讼，追偿第一笔款项20亿元。由于关联方大多本身流动性紧张，即使物企诉诸法律手段想要收回欠款也存在较大难度。
从“以资抵债”到与房企对簿公堂，物企用实际行动彰显独立性发展的坚定步伐。在品牌独立性方面，恒大物业在11月将其官方微信公众号的名称由“恒大物业”更改为“金碧物业服务”。12月19日，奥园健康发布公告，更名为“星悦康旅股份有限公司”。12月22日，“旭辉永升服务”则更名“永升服务”，旨在加强集团独立品牌建设。
在股权独立性方面物企亦有所进展。除22年博裕投资成为实控金科服务的第一大股东外，23年7月，奥园健康关联地产中国奥园以2.56亿港元代价，向国资南粤星桥出售了奥园健康29.9%股份。交易完成后，南粤星桥成为奥园健康单一最大股东。12月，中骏集团发布公告，因未能到期支付一笔银团贷款构成交叉违约，并引发7月4日订立的一笔融资协议项下违约事件，中骏集团向银行质押中骏商管的5.04亿股股份被强行接管，该股份占中骏商管已发行股本的26%。对现今物企而言，减少地产关联方股份亦未尝不是一件好事。
06
物企“买买买”不再
2023年，中海物业、新大正、华润万象生活等多家上市物企叫停此前发布的收并购计划。1月，新大正以7.88亿元收购沧恒投资80%股权的计划，尽管打响了2023年物业股收并购的第一枪，但最终因谈判时间过长而夭折。3月，华润万象生活终止超10亿元企业收购。年内，中海物业披露的以不超过9.5亿港元收购“中海通信”和“中海监理”也在12月29日戛然中止。另外，以滨江服务、银城生活服务、兴业物联等为代表的企业则变更或下调并购准备金。
据不完全统计，截至2023年12月29日，上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元，同比下降68%。究其原因，一方面，行业逐步摆脱“规模依赖”，积极寻求高质量增长；另一方面，此前大规模收并购带来坏账风险并未完全消除，资产减值计提依然存在，在未遇到合适标的的情况下暂不进行收并购。
值得一提的是，物企收并购逐步把规模放在其次，而将“升维服务业态”打造差异化竞争优势作为重点。年内，关于科技服务和环卫服务的收并购4起，餐饮服务2起。如保利物业10月收购芯智慧科技40%股权，金科服务年内收购上海荷特宝配餐服务有限公司、重庆韵涵餐饮文化有限公司等，借此不断拓展专业化服务，增强竞争力。
07
优质项目“带资进场”频现
2023年5月，武汉爱家名校华城项目公开招标，万科物业、保利物业两家分别开出带资510万、420万的条件同台竞技，路演期间万科物业将资金使用名目、进场时间等一一列明进行公示，最终该项目由万科物业获得。6月，西安缤纷南郡小区招标，彩生活、金茂物业、金地物业、万科物业四家均提出带资进场，万科物业承诺带资金额高达736万，最终项目由金茂服务获得。
带资金额不断刷新，其根本原因在于项目较为优质。公开资料显示，武汉爱家名校华城项目总建筑面积70万平方米，共计4349户，物业费为2.6元/平米/月，西安缤纷南郡小区总建筑面积50.8万平方米，共计4823户，住宅物业费为2.2元/平米/月。以上两个项目均属于区域内大盘，且物业费均不低。据测算，西安缤纷南郡小区饱和收入可达1600万/年左右。
正所谓“羊毛出在羊身上”，带资进场的最终买单者恐怕还是全体业主。此番带资736万元的物企意外落选，一方面体现出业主服务意识正在觉醒，带资金额的高低不再是唯一的判断标准；另一方面也不难发现，最终角逐的企业多为知名品牌物企，强强对决、策略频出，竞争格外激烈。
而在企业经营层面，投拓能力固然重要，更为重要的还是要提升服务力及满意度，兑现打造美好社区的承诺。唯有如此，才能让业主由衷地信任物业公司，提高续约率及物业费收缴率，严格将丢盘率控制在极低水平，理想情况下还可以适度地提价。切忌“一条腿走路”，较差的服务能力与较强的投拓能力严重不匹配，结局往往是“边拓边丢”，砸了企业的品牌。
08
央国企物业开始裁员
2023年，在上市物企中报披露中，以中海物业、保利物业、金茂服务为代表的央国企亦加入人员缩编行列，在23年上半年减员10%以上。其中，员工人数最多的中海物业来说，截至6月30日，员工总数为51630人，相较于2022年底的57425人，下降了10.1%。11家国央企中，除越秀服务、华发物业服务上半年员工数量较22年底有所增长外，其余9家物企均有所减少。整体来看，2023年上半年，物企员工缩减的物企占比超60%，而22年这一比例为39%。11家央国企23年上半年员工数量较22年底减少6.2%。
以稳健著称的国央企人员缩编，除部分正常的人员流动外，一方面，部分物企提高用人效率减少成本支出。另一方面，或通过非核心岗位的人员外包实现人员成本转移。
与此同时，物企高管调整更为频繁。人员调整从行政总裁、总经理到董事会主席核心职务，且以2023年中期业绩会前后最为明显。包括行业领军人物潘军、李长江都退出物管江湖。据统计，前3季度上市物企高管变动数量有174起，较22年全年还多32起。一把手辞任16人，比22年全年仍多2人。
另一方面，在物业行业面临的新环境下，战略层面问题的关注度进一步提升，董事会委聘人数呈现大幅增长。数据显示，23年前三季度董事监事委聘人数为74人，占比高管人数70%，而22年这一占比为44%。
09
物企频频出手回购股票
2023年8月，碧桂园服务公告表示将回购不低于3.37亿股股份并进行注销。9月便进行了6次公开市场回购，每次回购股份数目均为数百万股，累计回购股份数目达到3018.4万股，累计耗资超过2.6亿元，期间该股累计上涨9.98%。与碧桂园服务相对低频大额的回购不同，金科服务与绿城服务多采取了少量多次、每日操盘的更为精细的回购策略。除此之外，万物云自10月31日公告披露其回购意向后，于12月11日万物云进行了首次回购，回购数目为20万股，耗资约452.7万元，随后又陆续进行十余次回购，年内共计回购218.56万股，回购金额4851.7万元。整体来看，10家上市物企在年内共计回购256次，回购股份2.90亿股，累计回购金额10.03亿元。
尽管策略有所不同，但企业在公开市场密集的回购活动充分说明对自身业务发展及前景充满信心，另一方面，企业回购行为还显示了企业现金流较为充沛，进一步增强投资者的信心，推动股价回升。
回购之外，万物云董事长朱保全分别在5月及6月进行了6次股票增持，增持股份35.16万股，金额971.43万港元。旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌在多个交易日对公司股票进行连续增持，周洪斌最新持股数目为5775.3万股，持股比例3.30%。频繁的回购和管理层增持也有效地稳定了旭辉永升服务的股价，其报告期累计涨幅为2.38%。
物企回购或多或少对长期下行的物业股股价起到了一定托底和支撑作用，但在回购区间之外，物业股仍处于下跌态势。物业企业与地产在股权、管理和经营上的极高关联度，导致物业股估值短期难以修复。而回购涉及的财务资源占用将对企业现金流亦会产生一定影响。
10
寒冬期 多家物企上市遇冷
2023年资本市场“寒意”明显，股价持续下探、市值大幅缩水、市盈率持续低位盘整。物企上市变得艰难，2023年IPO成功上市的物企仅润华服务和众安智慧生活2家，两家企业自2021年筹划上市以来均经历了3次递表，上市平均用时达到661天，较2022年6家新上市物企平均用时延长了367天，万达商管在历经4次递表后仍未闯关成功，上市之路坎坷。
资本市场严冬，物企上市意愿急转直下。公开资料显示，2023年新递表企业仅4家，且其中三家为国资背景，唯一一家民企明喆集团也于2023年12月12日撤回了发行上市申请文件，泓盈服务资料失效后也未再进一步更新。
同时，联交所对物企的上市审核及管理也更加严格。2023年5月，恒生指数公司发布公告称恒生物业服务及管理指数（简称HSPSM）名称变更为恒生港股通物业服务及管理指数。同时，万物云、建发物业、越秀服务、滨江服务、中骏商管、时代邻里及浦江中国等7只物管股被剔除该指数成份股。此次调整新增了南向港股通资格要求、更改了流动性要求等内容，恒生指数公司的一系列收紧动作，进一步打击了物企上市的希望。年内旭辉永升服务、建业新生活、卓越商企服务等多家企业被剔除港股通名单，也让企业流动性备受考验。
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