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上海新房正在把二手房按在厕所里暴打

发布时间： 2023-10-17   点击次数： 76次   来源：苏苏是个大直男   作者：前滩中心网站小编整理

接上上文《上海楼市热度，就和国庆假期一样戛然而止》

展开延伸细说最后一块的内容，分三个点阐述：

1. 为什么说上海新房正在暴打上海二手房

2. 新房倒挂限价不除，二手根本起不来

3. 哪些二手房相对不会受新房影响

01.

为什么说上海新房正在暴打二手房

这个现象其实已经持续很久了，

逻辑推导非常简单。

目前上海新房，月均销售面积，80来万方，

大约上海每个月卖7000套新房，

而上海每月成交二手房，约1.5万套，

也就是说，新房和二手房，

差不多 1:2 的关系。

换而言之...

每当有人卖掉一套二手房，其中产出的Money，50%都回流不到二手房，转头就进了新房市场口袋。

每盖一块砖，被抽半块，

这就就是当下上海二手楼市的现状。

有人会问，为什么以前这个矛盾并不突出？

因为以前整个楼市购买力增量还在，

即便被新房分流，二手房消耗量和供给，依然是平衡的。

而现在？

从上海年初二手挂牌量13万套，上升至目前20万套左右的这个数据，也能看出部分关联。

关于二手房价格涨跌的问题，我可以这么说：

受到新房冲击影响最大的，必然是1000到2000的次新房，

各位持有次新房的房东，别掰扯什么二手房不用等三年，新房现在品质都很差之类有的没的，换做你，拿千万真金白银，在价格税费面前，你也会当叛徒。

而且次新房价格，原本就起到楼市排头兵作用，带头冲锋的将士被斩下马，散兵自然作鸟兽散。

二手次新和本地供应新房拼刺刀，老破小其实是属于隔岸观火的，价格段也并不和新房重叠，但架不住量大，且在新房自媒体一刀切怂恿「买新不买旧」「新就是王道」的舆论背景，导致传统地段论信念有所崩塌，尤其对于上海市区板块没太多信仰和情节的新上海人（当下楼市主力军）来说，因此老破小会一直受到远大新的冲击。

而这一切的源头，全都指向新房限价和倒挂。

02.

新房限价不除，二手房根本起不来

新房限价的起源，可追溯到2016年，房住不炒就是那时候一次性提出来的，然后在5年间持续发酵。

实话说，新房这个东西，我认为本就不该限价，

售楼处开在地下室，茶水费、开发商伸手直接要装修书包这种偷鸡摸狗的事就显得更离奇...

因为新房的任务不是拿来走量的，而是应该走市场化，优先搞品质路线。

很多圈内人相当怀念上海2015年左右世代的新房，

比如大宁金茂府一期，2015年首开价格7万块/平，放在当时根本没啥倒挂。

但到了2021年，小区高区成交单价冲到过18万/平，如今外网挂牌价依然在15~18万之间，与周边二手房拉开巨大差距。

有意思的是，就这么一个知名度和品质爆表的小区，因为有拉动整个大宁板块房价鸡犬升天的嫌疑，为此大宁板块还被市级管理层在2016年房地产调控大会上点名吃了批评。

图片

摆烂造廉价住宅不害臊，做高品质住宅产生了额外溢价却被diss，放到现在看也显得有些可笑了。

其实借这个事，我想讲，

上海现在根本就不缺住宅，只缺高品质好住宅，

新房就应该是供应给预算充足，肯为品质溢价买单的用户的。

限价是局部历史阶段的政策一刀切产物，现在已不合时宜。

即便存在等三年这个劣势，新房的价格，理应就比当地同等属性的二手要贵，

比如二手8W，新房就应该是二手基础上，+10%税费成本，+10%品质溢价，差不多10W的水准。

否则，二手次新成交价的最终归宿，就活该收敛到当地正在开盘的新房，打8折的水平。

更何况，

搞死二手，新房也活不了，

我觉得，

解除限购，不如解除新房限价，

让该涨的涨上去，让该跌的跌下来，让买不起的也能有地方住，这样才是所有人都能win-win的选择。

（还记得我上一篇文，谈到周杰伦演唱会票奇贵，但大家都很开心，其乐融融的景象么？）

03.

哪些二手房相对不受新房的影响

基本上答案也呼之欲出，

目前相对不受新房影响的二手房，其实就是：

当地区域压根就没新房供应的次新房。

随便举个例子，上海市区内，哪个行政区新房供应最少？

我大长宁啊...

天山威宁路次新、古北二期次新，二手价格相对还算稳定，至少挂牌价总体上基本就没有下来过（但也可能，落到真实成交价，就未必是同一码事了），

又比如前一阵子，一个置换改善三房的客户咨询我，接近军工路集装箱码头新开盘的「上港星江湾」和杨浦中原板块的二手「东方名城」（2000年后电梯板房）该怎么选。

他显然怕2000年电梯板房未来变成大家口中的老破大。

我估计大家对老破大是有什么很大的误解，

老破大是个相对概念，棚户区里，就算是步梯小洋房，也算次新。

我打心底里 ，更倾向后者「东方名城」，

因为国和X村、市光X村、明星住宅，乌泱泱的工人新村，住在这些房子里的房东，等他们小孩长大要独立房间了，父母年纪大了要接过来住了，或者父母一个不小心一激灵搞出二胎了，未来这帮人可全是有可能会往东方名城这样小区换房的接盘侠，

买东方名城，是确定性高的不能再高的选择，

除了自己改善三房之外，买这种二手房就属于一种妥妥的养鱼行为，等鱼肥了你自己也差不多上岸再换别的房子了。

从这条思路中，我们也可以反向思考，如果选择打新，正确的选房路径，就是去挑一些地块，最后出来的好位置的绝版货。

再延伸思考下一个思路，如果要买二手房但又没积分，就应该趁马上有绝版新房开盘正在打压二手的区域，去挑瑟瑟发抖的房东下手，

再继续延伸思考，如果当地正有绝版新房将要开盘，你作为房东根本就不应该去凑这个热闹挂牌。