来源：戴德梁行
2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委共同发布《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动了基础设施公募REITs的试点工作。值此公募REITs市场启航之际，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系，显得尤为关键。
中国REITs论坛
重磅发布
第二期《中国REITs指数之
不动产资本化率调研报告》
戴德梁行
联合
北大光华中国REITs研究中心
中联基金
作为此次报告支持机构
全程参与调研与编写
资本化率（Cap Rate）在不动产大宗交易市场中可以真实地体现物业运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。
本期调研延续了第一期的研究思路，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs收购内地物业时公开披露的交易信息，为建设中国REITs资产定价体系提供了一份参考基准。
报告主要内容包括：
商务园区、物流仓储
数据中心基础设施
不动产资本化率水平如何
新加坡、中国香港REILS
如何布局内地大宗交易市场
不动产投资市场偏好哪类资产
2020年中国内地不动产
大宗交易市场表现如何
资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值结果对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都是具有一定规律性，戴德梁行致力于探索影响价值的市场因素与定价规律，助力行业稳步健康发展。
胡峰
高级董事
北区估价及顾问服务部主管
新加坡REITs
积极装入产业基础设施
截至2020年12月，新加坡和中国香港共有16支REITs持有位于中国内地的112处物业，较上一年增加10处。2020年间，新加坡REITs发生的4笔大宗交易涉及收购资产28处，其中首次装入REITs的资产达12处；出售物业2处。首次装入REITs的物业均为产业园区或物流仓储项目，且收益表现优异。在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下，新加坡REITs选择装入这两类资产，间接体现了产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施具备更好的抗风险能力。
本次报告对2020年新加坡、中国香港REITs在中国内地大宗交易案例进行整理、分析，其中丰树物流信托仓储项目交易资本化率为5.2%，凯德商用中国信托基金产业园区项目交易资本化率为4.7%-8.2%。
来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理
甲级写字楼、物流仓储、数据中心
受到市场追捧
不动产投资机会关注度
本期报告对受访者在未来一年对于不同城市、资产类型的投资关注度与偏好进行了调研。结果显示：
甲级写字楼依然最受投资人欢迎，且市场对北京及上海项目有明显的投资偏好；
投资人对不同城市零售物业的偏好更为接近，在广州及主要二线城市零售物业受关注程度为所有业态中最高；
商务园区投资机会受关注度在不同城市呈现出与甲级写字楼类似表现。
物流仓储、数据中心投资机会受关注度
超六成受访者愿意投资一线城市及周边的物流仓储及数据中心项目，与之形成鲜明对比的是在其他城市仅有个别受访者表达了投资兴趣，体现了这二类资产鲜明的市场导向特征。因疫情催生出的远程办公、直播等新经济形态、快速扩张的电商规模使得市场对两类资产的需求日益增加。
各城市
不同类型资产资本化率水平
本期调研分别以买方、卖方视角调研了各类资产在交易环节中合理的资本化率范围，并取两者重叠部分形成以下结论：（欲了解详细结论请获取完整报告）
