来源：商办互联

近日，世邦魏理仕与戴德梁行相继发布了联合办公室行业的市场报告，对2010-2018年进行了市场回顾，同时也对去年的市场发展进行了数据剖析，非常受用，借此数据，简单说下自己的市场感受。

空置增加之后，是联合办公室需求的激活

报告中显示，在接受调查的联合办公室租户中，45.4%的人认为，与疫情暴发前相比，联合办公室空间的空置率有所上升。据我们当时在行业中看到和听到的消息也确实如此，拖欠业主房租、租户退租押金逾期未返还等问题，在一些联合办公室头部品牌阵营中屡屡被传出。

在疫情初期阶段，线下业务被突然阻隔，让很多企业都受到巨大冲击，尤其是小微企业，资金储备不足、业务线路单一，为了企业长期存活，在办公成本上下手是再自然不过的事。国内联合办公室空间的很多租户都是中小企业，2020年1—8月，中国中小企业发展指数在2月（疫情最严峻的时期）大幅下降至76.4%。不断有客户退租，同时又没有新客户填充进来，正向现金流的锐减，在考验着很多空间运营商。

居家办公+轮流到岗，是疫情期间很多企业使用的办公方式，不管是企业高层还是普通员工，虽然多会对突然采用的新办公方式有些不适应，但也实实在在地体验到了灵活办公的优势，例如节约员工通勤时间、员工工作时间更加灵活等等，很多企业，会从中看到一个新的低成本办公解决方案，这是一次很好的全民级用户教育。

疫情虽然对各行各业打击很大，但成功活下来的企业基本属于在疫情期间获得市场红利，或是逐渐探寻出新业务路线的企业，长期来看，联合办公室需求被逐渐激活是肯定的。

虽然用户使用意向在增强，但困难依旧

从这个数据中可以看到，大多数租户对联合办公室是认可与接受的，这归功于众多优质优质联合办公室品牌潜心运营，以及疫情对新办公使用的加速推动，但我们想说的是，这对联合办公室行业的回暖还远远不够。

首先，“钱”少了。当共享经济的泡沫逐渐破灭后，资本市场在回归理性，注入到这个行业的资金随时减少，从Wework估值不断下跌到优客工场的艰难上市，便可感受到。融资跟不上，自身无法盈利，如何解决“钱紧”是很多空间运营商面临的大问题。

其次，不论你是纯“二房东”模式，还是“轻资产”模式，都要面对房企自建联合办公室品牌的正面对刚。在过去几年的项目探访中，已经看到联合办公室成为很多新建甲写或改造项目的标配内容，虽然你可以说开发商们只是试水、不了解市场、工位定价太高，但毕竟他们自身有钱、有地、有团队，对自有联办品牌的持续发展，会对空间运营商造成不小的打击。

稳住现有成果，才能活得更好

联合办公室空间运营归根结底是离不开算账的，一个门店80%-85%的出租率、近50%的毛利率，这些都是保证不亏本的基本条件，而非盈利关键指标。空间运营是一件全产业链的事情，影响单店盈利的因素也有很多，看地块，看楼品，看区域用户基础，看市场发展周期。写字楼行业里经常被提到的“精细化运营管理”在不同时期有着不同的侧重点，很多内容都是在数据颗粒度的支持下无限推进精细化运营的。

虽然国内联合办公室行业发展速率在降低，但市场规模仍在扩大，竞争激烈程度不减，各大联合办公室品牌只有不断提升单店运营能力，稳住现有成果，才能创造出更好的发展前景。