来源：莱坊

2020年亚太地区市场经历了重重挑战，但是旺盛的内需和乐观的经济复苏之路使该地区预计将在2021年开始强劲反弹。莱坊亚太地区最近发布了《2020年下半年资本市场报告》，从报告中我们可以窥见到该地区的主要资本市场表现，宏观经济背景和主要市场趋势。

01、2020年下半年的投资规模逐渐恢复

2020年下半年，亚太区各经济体开始重新开放，市场出现复苏迹象，亚太商业资本市场得到有效缓解，提振了经济增长预期，并起到了稳定资产价格波动的作用。2020年下半年，亚太地区商业交易总额为617亿美元，同比下降37%。这使得全年商业交易额达到1346亿美元，同比下降31%，为2012年1310亿美元以来的最低水平。

尽管整体交易量同比下降，但亚太地区仍有亮点，如中国、韩国、日本等市场，虽然经历了艰难的一年，仍录得同比增长。增长的原因主要来自于对新冠疫情的反应和控制措施，较低的融资成本以及强劲的国内需求。

中国也是今年最突出的市场之一，虽然年初受到新冠肺炎疫情的影响，但中国经济的韧性和迅速的经济复苏获得了全球市场的一致认可。上海、北京、广州、深圳仍然是最受青睐的商业地产投资市场。2020年大宗交易包括：绿地55.5亿出售上海外滩中心T4办公楼，普洛斯收购北京中关村核心物业盈都大厦D座，大悦城20亿出售两处上海前滩办公楼，富力出售广州国际机场富力综合物流园予黑石等。

郑楠

Danny Zheng

莱坊资本市场部董事

“我们认为2021年数据中心、仓储物流、园区研发办公楼、长租公寓及产业园区仍然会持续受到机构投资者的关注，包括海外跨境投资者、海外私募地产基金也将会更加积极地布局中国内地市场。”

02、工业物流市场渐成主流

办公楼仍是去年投资者最青睐的资产类别，占2020年所有商业交易量的47%。然而，与五年的历史平均市场份额52%相比，这一数字略有下降，这并不奇怪，由于租户的利润率有所下降、空置率上升以及更多公司实施“随处办公”的战略导致的需求下降，办公楼租金增长预期有所减弱。

由于电子商务需求上升，许多投资者将注意力转向了在疫情期间获益颇多的工业物流市场。这可以从2020年工业地产占所有商业交易的22.3%看出，相比其14.8%的五年历史平均水平增长了50%左右。到2021年，我们认为亚太区市场的这一趋势可能会持续下去，特别是中国市场，由于电子商务驱动的工业需求持续快速增长，特别是随着中国互联网的普及速度加快，同时，作为“新基建”的重要组成部分，仓储物流被纳入到中国公募REITS的基础资产，从而为投资者创造了新的投资和退出渠道。第二，冷链物流的投资意向受到疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长的推动亦进一步增强。

郑卫华

Will Zheng

莱坊高级董事，中国工业及物流，工业服务部

“从疫情后到现在仍在持续的史诗级国际量化宽松将引导国际资本寻找一切优质资产，而中国工业物流地产符合外资偏好的所有主要特征，即：政治经济环境稳定、疫情有效控制、产业链齐全且强劲恢复、外资进出通道相对顺畅，故我们认为工业物流地产的交易规模将持续上升、资本化率将持续走低、不断有新的国际资本从商业地产转向物流和数据中心等新基建类工业地产。

但随着国内一线城市及其周边地区的政府持续收紧工业物流用地供应、强化税收等全生命周期管理，市场上可供交易的合格标的愈显稀缺，建议各类投资机构可加强同莱坊等国际地产顾问公司的密切合作以发掘更多投资机会。”

03、跨境交易额下降

2020年前几个月由于边境关闭，国际旅行被叫停，许多跨境交易因尽职调查面临难度而被搁置或无限期推迟，导致了亚太地区的商业跨境交易仅为378亿美元，同比下降39%，这是过去十年来首次出现下降的记录。然而,亚太地区几个关键市场，亚太区域一些关键门户城市得益于良好的疫情控制逐渐打开了旅游绿色通道以及重新启动了国际旅行，开启了重振经济的道路。莱坊预期跨境商业交易量在未来一年内实现反弹,特别是对于一些关键市场如中国、新加坡、澳大利亚和日本等，被视为跨境投资“安全的避风港”。

中国内地的上海、北京、广州、深圳等城市基于良好的市场基本面将持续受到外资机构投资人的关注。数据中心、仓储物流、冷链物流将持续受到投资者的青睐，与互联网、电子商务、创新科技有关和享受优惠政策的写字楼成为关注的焦点，双循环的政策持续推动境内消费，社区型零售物业将重回投资者的视线中。

莱坊表示：”2020年，尽管经济形势非常严峻，但亚太地区的市场仍然有一些亮点。在强劲的内需支撑下，中国内地的商业地产交易全年保持了稳定性。随着疫苗的研发和推广，疫情将获得有效的控制，中国市场预计将于2021年开始全面复苏。

2021年，数据中心、仓储中心、工业物流、零售商业持续受到投资者青睐，更多的外资买家将深度布局具备保值、增值特征的商业地产行业。办公楼以及研发办公将依然保持较高的成交量和成交比例。“

04、西方市场仍是亚洲投资者不可或缺的选择

跨入2021年，尽管我们认为亚太地区作为跨境资本“安全的避风港”将继续成为大宗交易资本流动的中心，但我们也预计会有更多的资本选择一些全球发达城市，如伦敦、纽约等多样化投资组合，并期望以最具吸引力的价格买入资产。

以2020年为例，香港和新加坡这两个亚太最大的投资市场向伦敦的商业资产投资了31亿美元，与去年同期持平。我们认为，2021年，考虑到区域贸易合作协议、英国脱欧以及汇率变动等重大计划，全球重要的市场还将继续吸引亚太区投资者的目光。