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戴德梁行杨蕾:投资者对北京写字楼市场信心增强,大幅触底反弹不会出现
发布时间:2021-01-29    731浏览 写字楼讯


来源:商办互联

 

在经历了不平凡的2020年,写字楼租赁市场已不是一味唱衰,而是有更多的积极投身于市场变化中,以求在2021年顺利进入新常态。

 

反观写字楼大宗交易市场,作为商业地产的“蓝筹股”,写字楼的投资热潮依旧高涨。对投资者而言,一线城市聚集的众多头部企业以及高度开放的市场环境,决定着写字楼在未来发展中所蕴含的价值。

 

2021年到来时,写字楼市场将会是何种发展方向?方兴未艾的类REITs市场对写字楼发展又在发挥着怎么的作用?

 

近期我们就邀请到戴德梁行北区资本市场部董事杨蕾女士,带来她对于办公物业大宗交易,以及写字楼资产证券化方面的市场观点。

 

杨蕾

戴德梁行北区

资本市场部董事

 

投资者对北京写字楼市场信心增强,大幅触底反弹不会出现

 

2020年伊始,受疫情和国际经济形势影响,各行业都在面临着市场变革。2020年全国大宗交易总额2047亿元,比2019年少了近30%,为五年来最低,基本与2016年交易额持平。

 

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2016-2020全国大宗交易总额

 

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2020年季度成交

 

从各季度表现来看,2020年一季度由于承接了一些2019年年末的交易,所以从数据上来看表现平稳。从二季度开始,受疫情对于差旅活动的限制,交易量出现明显回落,当新冠病毒得到有效控制后,在第四季度,全国的大宗交易不论从宗数还是成交额来看,都明显回暖,环比上升57%

 

在大宗交易市场中,上海和北京在去年依旧领跑全国,上海为722亿元,稳居市场第一,北京为519亿元,位列第二。

 

出行受限对外资买家影响较大,2020年全国外资买家完成34宗成交,总额不足500亿,为过往三年最低。

 

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2020年外资买家占比

 

值得注意的是,北京以外资买家成交约155亿元、30%的占比,首次超越上海,比例几乎是上海的两倍,成为外资买家投资占比最高的城市。

 

由此看来,外资对于北京写字楼市场的未来发展是非常有信心的,虽然写字楼租金价格在调整,但未来核心区域的供应量相对有限,近期吸纳量也表现强劲。

 

目前,北京办公物业的资本化率在4.2-4.5之间,交易价格也非常稳定。北京拥有成熟的产业环境和大宗资产运作环境,当新一轮疫情得有效控制后,未来的市场不会出现大幅探底的情况,办公物业大宗交易会在一个稳定的环境中健康发展。

 

REITs项目的成功退出,推动优质办公物业大宗交易

 

随着中国房地产行业由飞速发展进入平稳时期,与之相关的金融产品也在不断演化。当前来看,房地产金融产品的需求已不再纯粹以融资为目的,而是通过金融手段促进市场参与者的良性有序竞争,实现投资者获得更多收益。

 

2020年年终之际,戴德梁行北区资本市场团队成功协助全球最大的不动产基金管理公司之一普洛斯收购中关村核心物业盈都大厦D座,完成了北京写字楼市场首单类REITs市场化退出。

 

此单的市场意义主要在于以下两点:

 

1、类REITs项目的成功退出。中国的类REITs市场自2014年启动以来,累计发行约90单,规模约1700亿人民币,虽然已具备一定规模,但大部分类REITs产品仍为抵押型产品,依靠主体信用担保,以到期主体回购或续发的方式进行,鲜有通过市场化交易实现真实退出的案例,这与海外标准化REITs差异较大。若没有真实的市场化退出,就意味着投资人的收益仅为固定收益,无法分享资产升值带来的超额收益,REITs管理人也没有实现通过主动管理带来的资产溢价。

 

在地产金融还处于发展期的中国,底层优质物业的类REITs项目,在暂时无法使用金融化手段退出的前提下,在公募REITs尚未能“接盘”时,华远盈都项目为我们如何通过非标方式实现安全可靠退出提供了极大的指导意义。

 

2、双SPV结构的成熟运用。我们都知道,类REITs是通过资产过户和交易,以标的物业经营收入用于分配优先级期间预期收益,对标的物业股权、私募基金份额进行市场化处置,处置收益用以分配投资本金与收益获得。

 

REITs的首要步骤就是持有标的物业权,但实际交易中的资产收购并不简单,需要考虑项目公司的现存 负债、产权归属等情况,需要资金支付是否符合产品结束的安排,以及构建债权的需要。而在谈判过程中,会涉及到买方、券商、原始受益人,以及背后的AB类持有人,整个环节非常复杂。

 

采用双SPV(专向目的而设立的法律实体)结构,可以解决现金流难以特定化的问题,以构建合格的基础资产,通过设立中间SPV,实现现金流的特定化和可预测性。

 

大宗交易的背后,是中关村商圈日益增长的办公需求

 

此次交易交易标的盈都大厦D座是整个综合体的商场部分,之前一直是一家国外大型商超,此次完成收购之后,买方将对项目进行改造,改造后以办公形式推入市场。

 

近几年商办市场一直处于供应高峰期,从2021年到2023年,北京新增供应将达到近320万平米,但是中关村商圈未来供应极其有限。在这个时间节点收购商业,并筹划进行办公改造,反映出中关村商圈对办公物业旺盛的市场需求。

 

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2020年第四季度北京主要商圈空置率

 

2020年第四季度,全北京甲写空置率为17%,而中关村商圈的空置率只有3.9%,仅次于金融街的2.7%。在大宗交易市场中,办公、研发类办公交易额占比达54%,其中自用买家超六成,并且,中关村云集着众多如快手、滴滴、京东、字节跳动、学而思等互联网科技头部企业。

 

紧俏的市场供应、旺盛的租赁与购置需求、成熟的高新产业环境,这些要素对于投资者而言,是稳健安全的投资保障,此次盈都大厦D座的收购,在未来可以有力补充中关村热点区域的存量供应。

 

展望2021年,当疫情逐步得到有效控制后,伴随中国经济形势的复苏,办公租赁市场下行趋势或将有所放缓,更多的自用买家与投资将继续吸纳优质办公物业,市场信心将得到进一步增强。未来的写字楼市场,将逐渐呈现多点开花的良好局面。

 

REITs与类REITs

 

REITs,即房地产信托投资基金,是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金,由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

 

REITs,主要是指直接或通过私募地产基金间接持有标的物业完整产权,发行资产支持证券。类REITs主要针对的是租赁型物业和经营性物业等成熟存量资产的盘活。

 

我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面具有一定差异。

 

去年,中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,宣布基础设施领域公募REITs试点正式启动,试点范围除包含仓储物流外,还包含高科技产业园区、特色产业园区。


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