来源：商业中国

中房报记者 小商 北京报道

先知先觉，逢低抄底。没有人比它们对资本市场的嗅觉更敏锐。

1月4日，CBRE世邦魏理仕投资及资本市场部宣布，2021年之前，成功助力歌斐资产完成上海黄浦区核心商办项目——歌斐中心的出售。

这宗总价42.76亿元交易，可以说是2020年上海大宗交易市场标志性交易。买家正是平安信托，资金方为平安寿险。

总价40亿元在全国2020商办物业交易市场是什么概念？答案是：总价排名第四。

除了GIC以总价80.5亿元拿下LG双子大厦、中国长江三峡集团有限公司以61.56亿元拿下石榴集团的成大广场、上海银行以总价49亿元拿下绿地集团的绿地外滩中心T2以外，平安信托拿下的这宗交易，总价算是最多了。

不得不说，2021年伊始宣布的这宗交易，为延续着过去一整年黯然惨淡的国内商办物业大宗交易市场，打了一剂强心针。

更值得关注的是，最近商办物业市场成交的几项大宗交易，均有险资身影。

比如，2020年12月31日，中国建设银行旗下建信人寿以55.5亿元购入上海绿地外滩中心T4办公楼，建信人寿及建行相关业务机构将入驻绿地外滩中心。

上海绿地外滩中心T4幢超高层甲级写字楼总计容面积约5.88万平方米，预计2021年末建成交付。

再比如，2020年12月23日，金融街公告称，金融街长安（北京）置业有限公司与北京万科企业有限公司开发建设并持有运营的——金融街·万科丰科中心项目，拟转让给平安人寿，交易价格暂定为37.1亿元。

险资密集接盘，并非偶然。

这里需要铺垫说明的是，小商梳理2019年和2020年两年的商办物业大宗交易案例发现的几个有意思的现象：

其一，总体来说，2020年的商办大宗交易市场很暗淡；

其二，成交数量上，2020年成交近50宗包括购物中心、综合体、商办物业的大宗交易，涉及总金额700多亿元；

其三，尽管2020年商办物业大宗交易数量与2019年不相上下，但交易金额却只有2019年的一半；

其四，受新冠疫情影响，2019年活跃的外资买家隐退，内资买家开始主导；

其五，也是今天重点要说的，2020年的险资买家较2019年明显增多。

在险资买家数量变化这一点上，据小商不完全统计，数据表现是这样的：

2019年，商办物业大宗交易市场被险资入局并接盘的，只有1个项目，那就是：

平安人寿以58.29亿元收购华夏幸福的丽泽金融商务区D03、D04地块；

2020年，这一情况发生变化，商办物业大宗交易市场被险资入局并接盘的，至少有5个项目，分别是：

平安保险以总价42.76亿元拿下上海核心区域商办物业歌斐中心；

大地保险以总价30亿元拿下中华企业的中企滨江金融中心1号楼；

合纵人寿等三家企业联合体以25.36亿元拿下天阅滨江商业综合体；

恒大人寿保险有限公司以13.17亿元拿下重庆中渝物业发展有限公司的恒大中渝广场；

中国人寿拿下的富力集团的海口富力首富柏丽广场。

可以看到，2020年，一些大型企业、险资机构、银行机构以及IT行业头部企业，在市场上表现活跃，出现了大面积购买或者租赁商办物业的案例。

对于险资入局背后的原因，大家保险集团大家置业运营总监黄志达分析称，“背后原因一是很多机构在寻找投资机会，二是部分企业在通过职能部门的整合来降低成本，把所有分散办公的部门整合在一起，降低公司的人均成本和总成本”。

世邦魏理仕方面也公开表示相似观点，近期因全球经济发展不明朗，金融市场不稳定性攀升，险资正在大举启动布局房地产市场，以提升整体资产池收益率表现。

总体来说，原因就两点：降成本、增收益。

对于2021年险资的投资方向，地产作为低估值顺周期板块，也被市场认为是重点。

“港股市场的预期收益率及配置价值相对A股更高，看好金融、地产等低估值顺周期板块的重估机会，同时科技、消费和医药板块回调之后的长期配置机会也值得关注。”一位大型上市险企资管部人士亦指出，“建议超配30年地方债、REITs及绝对收益率权益产品；高配权益尤其是港股、优质非标资产、银行资本补充债。”

在商办物业大宗交易中，零售物业被看作是抗风险能力高、投资回报率高的类型。

这一点在2020年的商办物业大宗交易数据中也可以看到，零售物业、综合体、商办物业成交数量占比分别为：57%、30%、13%，其中零售物业显然更受青睐。