来源：高力国际
2020年，疫情大考之下的上海经济仍然取得了高质量发展。新年伊始，2021年上海商业地产的反弹又会有多强劲？投资者的目光应该转向何方？上海产业园区未来的热门板块在哪里？
高力国际“上海物业市场2020年回顾与2021年展望”新闻发布会带你了解：拥有这么多世界首位、全国第一头衔的上海，2021年带给行业的惊喜可不止你知道的那些。
疫情大考之下
上海经济高质量发展
经济运行稳定转好
城市功能更大跃升
来源：上海发布
至2020年第三季度，上海的各项经济指数均表现良好。随着国内经济双循环，上海整体经济得以较快复苏，地区生产总值已经基本恢复到去年相应的水平，特别是进出口额，恢复速度较快，已超过预期；在固定资产投资领域，增幅也在第三季度达到了10.30%，特别是房地产开发投资领域，增幅为9.9%。
2021年上海物业市场
主要预测观点
租赁需求将持续得到释放
市场租赁交易在今年将得到进一步释放，随着国内经济的进一步复苏，净吸纳量将恢复甚至超过疫情前的水平
大宗交易重心转移
投资机构的重心已从传统物业类别（办公楼、零售物业、酒店）转换到能提供稳定现金流的资产类别，比如物流、产业园区及数据中心，并导致资本化率进一步下探。自用购置写字楼持续活跃
数字产业将引领未来
与数字产业相关的行业将逐步成为未来的增长引擎，驱动相关产业迅速升级发展，并带动相关行业的升级转型
写字楼市场
疫情后市场需求强劲反弹
2021-22年的供应高峰将至，业主应做好充分准备和预期，采取灵活创新的租赁策略，优先确保入住率。
上海写字楼市场新增供应、净吸纳量及空置率
供应激增将使租金在短期承压
新增供应压力下，“以价换量“将成为未来两年租赁市场的主要方向。租金增长有望在2023年回正，未来主要办公楼供应也将集中于次中心区域。
上海写字楼市场租金与增长率
科技和医药行业跻身需求前列
科技行业已超越专业服务业，成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源。医疗健康行业在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。此外，内资企业仍是需求来源的主力。
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零售物业市场
2021年新项目将集中入市
由于今年大量新增供应延期入市，2021年预计将面临约99万新增供应。
上海零售物业市场新增供应、净吸纳量及空置率
非核心新增供应将拉低全市租金水平
2022年起，整体租金水平将回正，预计未来五年的租金增长率将在1.4%。
上海零售物业市场租金与增长率
零售：餐饮和运动类品牌需求回升
餐饮类品牌尤其是快餐、休闲餐饮的扩张势头表现强劲。截止2020年底，餐饮业态半年环比增加200多个店铺。受年轻消费群体的需求影响，潮流运动类品牌（如：FILA, MLB和Adidas等）回暖速度较快。
物流市场
生鲜电商和生物医药需求持续攀升
空置率因为需求下行以及较大的新增供应而上升至13%，然而租金保持稳定，与2019年持平。靠近市中心的子市场租金涨幅较为明显。
上海物流仓储市场新增供应、净吸纳量及空置率
未来五年租金平稳上升
上海一直是开发商和投资方青睐的物流市场，租金价格长期处于高位，预计未来5年每年租金涨幅平稳，增长率在0.6-3%。长期高位的租金和长三角日益完善的基础设施建设，为上海需求的外溢提供了条件，我们可以预见周边城市的租金仍有很大的增长空间。
上海物流仓储市场租金与增长率
生鲜电商促进冷链需求
由于华东地区经济最为发达，配送体系完善，知名生鲜电商盒马、叮咚买菜、美团买菜及饿了么总部纷纷落户上海，华东地区冷库需求最大。
2019年全国冷库分布
产业园区市场
产业园区市场彰显强大韧性
2021年市场需求将持续回暖，拉动空置率在未来三年逐年下行，但产业园区存在分化明显的趋势。
上海产业园区市场新增供应、净吸纳量及空置率
未来五年平均租金将稳中有升
随着“金色中环发展带”沿线高规格产业载体的陆续入市以及优势产业的高速增长，产业园区的平均租金将在2021年开启上涨通道。
上海产业园区市场租金与增长率
“金色中环发展带”助力硬核产业发展
作为“十四五”时期发展的重点，“金色中环发展带”被列为“十四五”时期发展重点，总投资约6240亿元。张江和金桥是“金色中环发展带”上的重要节点，由产业园区向城市副中心的发展转型和能级提升，将推升产业创新能力再上新台阶。
未来金桥、张江将升级为城市副中心，随着城市地位的逐步提升，未来产业园区内的相关的物业品质也将进一步提升，推动产业园区吸引更多的细分行业的头部企业聚集。
软件服务和医疗健康引领需求
疫情之下，来自于线上购物、游戏、教育等行业的租赁需求强劲，腾讯、字节跳动、喜马拉雅、叮咚买菜等巨头纷纷扩张，软件服务在总吸纳量中的占比高达48%。
医疗健康、集成电路等上海市的战略性新兴产业也在高速增长，带动产业链上的企业扩张。
