来源：江湖人称Ray神

早在上次成都的沙龙活动上和朋友们在讨论存量物业的去化问题时就起笔了这篇文章，却因这段时间以来杂事缠身一直没能写下去，今天就再利用周末陪娃上课的时间把它码完吧。随着商办写字楼空置率的不断攀升，各业主方都绞尽脑汁地想各种各样的方法进行去化，联合办公、服务式公寓等都已经被大量地引入。然而，自助式仓储作为另外一种灵活空间服务地产品，却仍未见怎么发力。

自助式仓储是什么鬼

自助式仓储对我们很多人来说也许有点陌生，然而它在国外却是一种非常普及的方式。在北美的REITs市场中，派息率排在前面的产品类型不是我们所熟知的写字楼或是购物中心，也不是什么工业地产、酒店之类的东西，而是自助式仓储等一些大家所陌生的另类资产。那么，什么是自助式仓储呢？

图1：北美REITs市场派息率的比较

自助式仓储又叫个人仓储、自助仓(Public Self storage)，是一种面向包括个人及企业在内的灵活仓储产品。客户可以根据自己所要存放物品的多少和规格尺寸，来选择存储空间的大小，并可自由选择物品存放的时间。

这一模式主要发源于欧美，主要在一些地价、房价高企的大城市里，人们往往在狭小的空间中生活和办公，为此通过灵活地选用外部的置物空间，使得有限的居住和办公空间得以条件改善。

使用自助式仓储的可以是个人也可以是企业，比如：个人住房装修或搬家期间的物品存放、企业需要长期保存的资料或单据、租房期间面临空间不够的人群等等。这些类型的客户对物品存储的空间需求并不需要很大，因而对于单位仓储成本的承受能力上会比较高。

不同于传统的物流仓储，自助式仓储存放的物品一般没有流通需求，所以不依赖于周边的交通枢纽条件，但却因其灵活性的特征，往往对地理位置的便利性上有一定要求。即：客户希望存取方便，最好就在自己生活或办公的地方周边（当然，这一便利性的需求有的也可以通过提供存取服务来解决）。

与此同时，由于存放物品的特征，客户对安全性和私密性也有更高的要求，仓储空间提供者需要在仓储设施上有所考虑。比如：对于监控、报警等智能化服务方面的建设。

自助式仓储的业务特征

从业务形态上看，自助式仓储有点类似于现下风风火火的联合办公，都是一种灵活空间租赁的方式。自助式仓储可以根据客户要求灵活提供各种大小的储藏空间，以满足个人或企业的寄存需求。

基于这一特点，相信很多人会想到其业务模式上可能会与联合办公一样采取二房东的方式。的确，目前业内多数自助式仓储的经营者都是轻资产的方式——通过分割整租空间改造出独立仓储单元的方式赚取储柜出租与承租成本的差价，比如国内近些年发展起来数十家自助仓公司，还涌现出像大众迷你仓等成功上市的企业。

然而，国外自助式仓储的发展模式却不完全是这么回事，国际上一些代表性的企业会选择持有经营然后发行REITs方式。像全球最大的自助式仓储企业Public Storage（简称：PSA），采取的就是收购或开发并持有经营的方式，其目前持有2400多个房产，超过1.62亿平方英尺的存储空间。通过良好的租金表现和金融化退出的带来收益，为PSA创造了丰厚的利润。

无论是哪种发展模式，自助式仓储本质还是依靠于空间租赁及配套服务产生的现金流收益。因此，其在选址方面也就需要考虑租赁客户的诉求。一般有三种类型：1.住宅社区仓，以服务个人存放家庭用品为主；2.市区商务仓，主要存放高价值的物品或企业存档文件；3.郊区工业园仓，多存放占地面积大或短期周转的物品。

自助式仓储产品最早的设计初衷在于“自助”，即物品存取都由客户自行完成，客户支付的租金不包含存取运输等服务。这种模式对于近距离的小件物品存取来说有较强的灵活性，但对于选址较远的自助仓或是大件物品就不是那么便利了。这一市场需求也就孕育了一些创新的仓储模式（Valet storage），从全自助式逐渐演变出不那么看重地点的半自助式和全托管式。

图2：自助式仓储的业务模式分类

写字楼发展自助式仓储的可行性

无论何种业务模式发展起来的自助式仓储，其本身是用于满足在核心城市或核心商务区工作生活的企业或人群日趋紧张的空间使用需求，降低其空间使用成本。那么，对于办公楼宇的经营者而言，这一业务是否也存在着机会呢？

从自助式仓储的潜在客群来看，某种程度上与写字楼的客群应该有着较高的关联度。首先，作为入驻写字楼的企业，一定会有不少不那么常用但又需要妥善保管以备不时取用的东西，比如：暂不使用的固定资产、存档的财务票据、其它档案文件等。随着企业入驻时间的增长，越来越多的物资放在办公室里使得有限的办公空间越来越局促，而把部分物品另寻他处放置又往往会担心管理问题。楼内就近、可靠的存储空间也许正是一种改善方案的选择。

其次，写字楼上班的白领人群，往往生活居住在寸土寸金的城市核心地段，其中还不乏从异地搬迁过来后租房居住的。这些白领人群手里不时常使用物品，也会有就近储存的需求。

也许有些人会觉得办公楼宇本身的租金成本高昂，用来做自助式仓储似乎过于浪费。然而，随着写字楼市场供应的增多，各大城市空置率都在不断攀升，存量面积的去化挑战越来越大，将一部分难以出租的面积用于为租户提供此类增值服务未必不是一种选择。并且，自助式仓储可以通过储柜的紧凑空间利用获得更高的单位面积收益，这也未必会比写字楼的单方租金低。

图3：办公楼宇空间用于不同用途的收益比较

此外，还需要考虑一点的是，对于写字楼的入驻企业而言，随着企业的发展而办公空间日趋不足是导致其搬迁的重要原因之一。借助自助式仓储帮助企业优化办公空间使用，对维护楼内租户的稳定也许也能起到一定的作用。

发展的挑战与投资潜力

随着社会经济的发展和城市建设的推进，国内自助式仓储越来越受到了关注，在深圳、上海等地价高昂、外来人口多的沿海发达城市日趋发展成熟。不过，自助式仓储仍面临着一系列发展的挑战。

首先，由于自助式仓储对于物业位置和条件上的要求，结合对成本上的考虑，使得专门从事这一领域的企业在开发选址上存在一定的限制。当然，这背后还因为国内用户的认知度和物品保管习惯等方面的因素，导致了对于自助式仓储的价格承受方面的影响。

其次是国内的轻资产模式，自助式仓储往往是第三方运营企业依靠的是空间的差价盈利，业主方鲜有参与，也没有像美国一样有REITs的助力。这就使得投资者非常关注空间的成本，进而限制了在一些优质物业中发展该项业务的可能性。

相比于电商推动之下物流仓储行业的高速发展，自助式仓储进入国内的时间相对较晚，目前仍处于发展初期的阶段。相比而言，国外这一领域已经创造了巨大的经济财富。以美国为例，自助式仓储的设施已经达到15万个左右，年产值达300多亿美元，并保持每年7.7%的增长率。而中国目前自助式仓储仅有数百个网点，年产值仅亿元左右，这也就意味着这一领域仍有很大的空间可以挖掘。有机构预测国内这一市场的规模可达1000亿元以上。并且，国内基础设施公募REITs已经开始试行，随着REITs市场的逐渐放开，也会给自助式仓储的发展带来一定的机遇。

由于过去一些年的不断开发建设，商办写字楼市场的竞争日趋激烈，存量去化是众多企业所关注的热点话题。作为资产管理者，面对外部经济环境的不确定性，除了自身招商能力的加强外，进行业务模式的创新性尝试也必不可少。因此，未来的商办写字楼产品的功能复合性也将会越来越强。只有深入去了解自助式仓储、联合办公、服务式公寓，甚至是数据中心等多元化的另类资产模式，才能更好地服务业主，实现自身资产的价值提升。