来源：第一太平戴维斯
市场要点 MARKET HIGHLIGHTS
供应充沛、市场火爆、监管介入、后市趋缓
综合：第三季度供求表现大幅优于第二季度、同比也超越去年同期水平。在市场推盘积极、金融层面扶持、限价持续的情况下，市场需求得到了充分释放，呈现出供应两旺的市场表现。
供求：三季度供求面积分别为274万方、290万方。环比分别上升了31.1%及16.9%，同比2019年Q3分别上升了27%及33.1%。继二季度市场爆发的前提下，三季度市场再接再厉有更超越的表现。受限阶及供应结构影响，其中高端住宅市场供应与成交量比二季度有所下降，因此均价较上一季度回落了8.8%。
政策：国家从大局出发，多次重申“房住不炒”定调不变，但针对全国各城的不同情况，做出了因城施策的布局。目标就是：抑制楼市泡沫、保障基本民生、促进人才引进、维持市场健康发展。
土地：三季度上海住宅用地供应为32幅，略低于二季度。但热门地块出现了30%以上的溢价率，两度刷新全国单价地王，9月随着三道红线监管指标出台，土地市场开始有所降温。
政策提要 POLICY HIGHLIGHTS
2020年第三季度楼市基调依然以中央“房住不炒”定调不变，并且针对多地发布楼市调控政策，升级限贷措施，保障刚需群体住房需求，除了收紧政策出台之外，多地从公积金贷款额度提升，人才落户放宽多方面着手，保障房地产市场平稳健康发展。
三季度初，房企积极推盘的作用下，成交保持良好势头，随着“三道红线”新规试运行，房企融资环境整体趋势紧，预计市场供应有所改善，并且将继续维持成交量在一定规模上。
8月20日，上海、江苏、浙江、安徽共同签署《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》，从9个方面开展合作，推动一体化发展，其中包括：长三角跨地区购房信息协查、长三角地区异地贷款证明互认、购房提取异常地区警示公告等。这标志长三角住房公积金一体化正式落地，异地贷款未来可期。
9月1日，住建部印发政务公开工作要点，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主题责任，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，一城一策，从各地实际出发，确保房地产市场平稳健康发展。也对四季度及未来房地产市场预期，后续政策跟进起到了重要的指导作用。
9月14日，银保监会召开新闻通气会，会上表示，将持续开展30多个城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重的房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持保障民生工程和居民合理自住购房需求。
9月23日，上海市高校招生和就业工作联席会议发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，将之前北京大学、清华大学的试点范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，这标志着上海扩大开放了对高素质人才的引入，将更多的应届生留在上海，进一步提升上海的城市整体活力。
土地市场 LAND MARKET
2020年第三季度，上海土地市场共成交住宅用地32宗，主要集中在7月及8月，9月仅成交4幅用地。截止第三季度，2020年总出让79幅地块，已超过2019年全年的66幅地块。第三季度总出让金达到809.35亿，同比和环比均有大幅增长。同时平均成交楼板价达到30655元/㎡，同比和环比上涨趋近50%，是由于第三季度有5幅中环内住宅用地成交，主要分布于虹口、杨浦和浦东，因此拉高了成交价格。8月20日发布“三道红线”新规（即红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得大于1倍。）后，各房企金融资所有收紧，因此9月拿地积极性有所降低。
2020年第三季度的土地市场溢价率超过20%的地块达到15幅，集中于7月与8月。其中浦东新区高溢价地块最多，而虹口嘉兴街道和杨浦社区地块先后刷新了年内成交单价最高纪录。
在优质地块入市减少之下，房企对优质地块的竞争也进一步升级。而在“三道红线”融资监管新规之下，房企融资整体趋紧，倒逼房企去杠杆、降负债，预计第四季度土地的成交将有所缩减。
市场供应 MARKET SUPPLY
2020年Q3整体市场供应量持续增长，同比涨幅24%。核心内环内的区域供应相对较为稳定，共发放10张预售证，中外环的供应量爆发，同比增长167%。大量的项目于第三季度推出进入市场。高端住宅市场的认筹情况佳，大量项目开盘去化率达100%，上海高净值人群的购买力仍然强劲。
2020年Q3，上海住宅市场共取得了94张预售证，较去年同期的76张预售证大幅上涨，除外郊环区的预售证同比减少2%，其他各环线的预售证数量较Q2大幅增长。第三季度供应仍以外郊环供应为主，占比达44%。
2020年Q3区域供应量价分析
2020年第三季度，金山、松江、奉贤区的供应量较大，而卢湾仅有1张预售证发放。
从成交价格段来看，8万以下的预售证数量占比达79%，10-12万的价格段次子，12-14万预售证有2张，分别为二八尊，绿地海珀外滩，14万以上的预售证仅有3张，分别为露香园项目的公寓、叠加和别墅。
2020年上半年内环内入市项目为7个（10张预售证）。入市项目中，备案均价均超过10万，除露香园由于单价高导致其客群数量较少、铭德漪景庭二期老盘新推外，其余5个项目认筹比皆超1:1。尚海郦景馨澜为今年认筹比最高的项目，达1:9.73，中海汇德里继续凭借小户型、总价低的优势，两次叫推的认筹比屡破新高，足见上海高端住宅的火热程度。
2020年Q3内环内入市项目
2020年Q3内环内的高端住宅市场有7个项目入市，备案均价皆在9万元/㎡以上。
尚海郦景馨澜为今年认筹比最高的项目，达1：9.73.
中海汇德里于第三季度加推两次，皆取得不错的认筹成绩。
市中心高端住宅市场于第三季度持续火热，改善型需求强劲。
市场成交 MARKET TRANSCTION
2020年第三季度在房企积极推盘，金融扶持，置换需求释放的综合作用下，成交保持良好势头，但今年的金九表现相对平淡。整体市场表现优于去年同期。但高端住宅供应与成交量均由有所下滑，因此市场均价较上一季度有所回落。
上海一手住宅年度供需情况
上海住宅季度供需及成交均价
2020年Q3成交量较上一季度增长明显，达到290万方，整体去化总量高于2020Q1、Q2及2019年同期水平；供应端持续增长，整体供求关系趋于平稳，三季度全市供求比为0.94:1。
2020年Q3成交均价较上一季度呈回落趋势，从上一季度60101元/㎡跌至54826元/㎡，但较去年同期的成交均价仍保持有5.1%的涨幅。
2020年Q3上海各区供需情况
2020年Q3黄埔区的卢湾片区仍保持着高成交均价区域，为155505元/㎡，黄浦区紧随其后，成交均价也达到131032元/㎡。
Q3成交均价超过100000元/㎡较上一季度增长至七个区域，除上述两区域外，其余五区一次为长宁，闸北，虹口，静安，徐汇。
高端市场展望 HIGH-END MARKET OUTLOOK
从目前统计的情况来看，第三季度待入市项目总量第三季度有所提升，从环线来看，高端项目集中在内环内，套数达到2119套，占总推盘量近七成。
2020年Q4预计入市的高端住宅项目
全市范围内，2020年Q4九万以上待入市高端项目将达到3089套，若全部入市，环比Q3入市的2556套，将上涨20.6%。在Q4限价趋严的形势下，虽有些项目选择延缓入市，但总体量仍然较大。
入市项目仍以内环内为主，内环内、内中环、中外环入市项目个数比值为7:2:1；主力户型以3房及4房为主；面积段100-180㎡及200-230㎡较为常见。
Q4虹口、杨浦高端项目供应量有所上升，核心区域高端项目供应量有所下降。
二手市场 SECOND-HAND MARET
2020年三季度二手房成交量持续走高，再次创造近两年二手房成交新高位，整体成交价格较上一季度有大幅增长。但随着2020年第二、三季度二手房市场需求的集中释放，预计下一季度二手房交易节奏有所放缓。
上海二手住宅季度成交面积走势
上海二手住宅季度成交均价走势
各区二手住宅成交面积及成交均价（Q3）
回顾第三季度，上海楼市整体表现抢眼，供应及成交面积环比均超越第二季度，同比则大幅领先去年第三季度，呈现供求两旺的良好局面。特别是在均价8万以上的高端市场，认筹比高企、开盘当天日光成为普遍现象。对此可从几方面进行解读：大环境来看，在国家提出的经济内循环政策驱动下，房企三季度推盘积极，金融层面鼓励扶持，从而激发了市场热度。其次是投资兼改善的置换需求充分释放，后疫情时代市场对改善居住的需求增加，更多中小面积产品的推出，也充分迎合了这个需求，改善客户看准时机入场。
受市场的积极影响，三季度二手房成交表现火爆，成交面积创新高，一方面改善型客户二手放盘并升级购置新房，另一方面未成功摇号、或暂无实力购买新房的客户，转而购买二手房作为刚需改善或投资，形成了供需联动的良性循环。同时，商办性质的“类住宅”产品在市场上也受到追捧，不少核心区位的优质项目去化形势良好，这类产品很好的满足了当前限购人群在上海置业居住或投资的需求。
预判今年四季度的表现，政策方面将延续现有基调，保障民生和合理居住需求，抑制炒房，所以在金融政策方面将体现稳中有收。而房企方面因年底有回款的压力和指标，再叠加“三道红线”的融资趋紧，故在土地市场会趋向谨慎、而推盘方面则会更加积极，届时市场供应充裕，也会带动和提升成交的表现，但考虑到资金监管、限贷从严等措施，对整体成交需持有谨慎乐观的态度。
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