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2020Q3 | Savills RS上海高端住宅市场第三季度季报
发布时间:2020-10-17    180浏览 综合新闻

 

来源:第一太平戴维斯

 

市场要点 MARKET HIGHLIGHTS

供应充沛、市场火爆、监管介入、后市趋缓

综合:第三季度供求表现大幅优于第二季度、同比也超越去年同期水平。在市场推盘积极、金融层面扶持、限价持续的情况下,市场需求得到了充分释放,呈现出供应两旺的市场表现。

供求:三季度供求面积分别为274万方、290万方。环比分别上升了31.1%16.9%,同比2019Q3分别上升了27%33.1%。继二季度市场爆发的前提下,三季度市场再接再厉有更超越的表现。受限阶及供应结构影响,其中高端住宅市场供应与成交量比二季度有所下降,因此均价较上一季度回落了8.8%

政策:国家从大局出发,多次重申“房住不炒”定调不变,但针对全国各城的不同情况,做出了因城施策的布局。目标就是:抑制楼市泡沫、保障基本民生、促进人才引进、维持市场健康发展。

土地:三季度上海住宅用地供应为32幅,略低于二季度。但热门地块出现了30%以上的溢价率,两度刷新全国单价地王,9月随着三道红线监管指标出台,土地市场开始有所降温。

 

政策提要 POLICY HIGHLIGHTS

2020年第三季度楼市基调依然以中央“房住不炒”定调不变,并且针对多地发布楼市调控政策,升级限贷措施,保障刚需群体住房需求,除了收紧政策出台之外,多地从公积金贷款额度提升,人才落户放宽多方面着手,保障房地产市场平稳健康发展。

三季度初,房企积极推盘的作用下,成交保持良好势头,随着“三道红线”新规试运行,房企融资环境整体趋势紧,预计市场供应有所改善,并且将继续维持成交量在一定规模上。 

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820日,上海、江苏、浙江、安徽共同签署《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》,从9个方面开展合作,推动一体化发展,其中包括:长三角跨地区购房信息协查、长三角地区异地贷款证明互认、购房提取异常地区警示公告等。这标志长三角住房公积金一体化正式落地,异地贷款未来可期。

91日,住建部印发政务公开工作要点,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实城市主题责任,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,一城一策,从各地实际出发,确保房地产市场平稳健康发展。也对四季度及未来房地产市场预期,后续政策跟进起到了重要的指导作用。

914日,银保监会召开新闻通气会,会上表示,将持续开展30多个城市房地产贷款专项检查,压缩对杠杆率过高、财务负担过重的房企的过度授信,加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度,引导银行资金重点支持保障民生工程和居民合理自住购房需求。

923日,上海市高校招生和就业工作联席会议发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》,将之前北京大学、清华大学的试点范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”,这标志着上海扩大开放了对高素质人才的引入,将更多的应届生留在上海,进一步提升上海的城市整体活力。

 

土地市场 LAND MARKET

2020年第三季度,上海土地市场共成交住宅用地32宗,主要集中在7月及8月,9月仅成交4幅用地。截止第三季度,2020年总出让79幅地块,已超过2019年全年的66幅地块。第三季度总出让金达到809.35亿,同比和环比均有大幅增长。同时平均成交楼板价达到30655/㎡,同比和环比上涨趋近50%,是由于第三季度有5幅中环内住宅用地成交,主要分布于虹口、杨浦和浦东,因此拉高了成交价格。820日发布“三道红线”新规(即红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线二:净负债率不得大于100%;红线三:现金短债比不得大于1倍。)后,各房企金融资所有收紧,因此9月拿地积极性有所降低。

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2020年第三季度的土地市场溢价率超过20%的地块达到15幅,集中于7月与8月。其中浦东新区高溢价地块最多,而虹口嘉兴街道和杨浦社区地块先后刷新了年内成交单价最高纪录。

在优质地块入市减少之下,房企对优质地块的竞争也进一步升级。而在“三道红线”融资监管新规之下,房企融资整体趋紧,倒逼房企去杠杆、降负债,预计第四季度土地的成交将有所缩减。

 

市场供应 MARKET SUPPLY

2020Q3整体市场供应量持续增长,同比涨幅24%。核心内环内的区域供应相对较为稳定,共发放10张预售证,中外环的供应量爆发,同比增长167%。大量的项目于第三季度推出进入市场。高端住宅市场的认筹情况佳,大量项目开盘去化率达100%,上海高净值人群的购买力仍然强劲。

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2020Q3,上海住宅市场共取得了94张预售证,较去年同期的76张预售证大幅上涨,除外郊环区的预售证同比减少2%,其他各环线的预售证数量较Q2大幅增长。第三季度供应仍以外郊环供应为主,占比达44%

2020Q3区域供应量价分析

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2020年第三季度,金山、松江、奉贤区的供应量较大,而卢湾仅有1张预售证发放。

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从成交价格段来看,8万以下的预售证数量占比达79%10-12万的价格段次子,12-14万预售证有2张,分别为二八尊,绿地海珀外滩,14万以上的预售证仅有3张,分别为露香园项目的公寓、叠加和别墅。

2020年上半年内环内入市项目为7个(10张预售证)。入市项目中,备案均价均超过10万,除露香园由于单价高导致其客群数量较少、铭德漪景庭二期老盘新推外,其余5个项目认筹比皆超1:1。尚海郦景馨澜为今年认筹比最高的项目,达1:9.73,中海汇德里继续凭借小户型、总价低的优势,两次叫推的认筹比屡破新高,足见上海高端住宅的火热程度。

2020Q3内环内入市项目

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2020Q3内环内的高端住宅市场有7个项目入市,备案均价皆在9万元/㎡以上。

尚海郦景馨澜为今年认筹比最高的项目,达19.73.

中海汇德里于第三季度加推两次,皆取得不错的认筹成绩。

市中心高端住宅市场于第三季度持续火热,改善型需求强劲。

 

市场成交 MARKET TRANSCTION

2020年第三季度在房企积极推盘,金融扶持,置换需求释放的综合作用下,成交保持良好势头,但今年的金九表现相对平淡。整体市场表现优于去年同期。但高端住宅供应与成交量均由有所下滑,因此市场均价较上一季度有所回落。

上海一手住宅年度供需情况

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上海住宅季度供需及成交均价

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2020Q3成交量较上一季度增长明显,达到290万方,整体去化总量高于2020Q1Q22019年同期水平;供应端持续增长,整体供求关系趋于平稳,三季度全市供求比为0.94:1

2020Q3成交均价较上一季度呈回落趋势,从上一季度60101/㎡跌至54826/㎡,但较去年同期的成交均价仍保持有5.1%的涨幅。

2020Q3上海各区供需情况

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2020Q3黄埔区的卢湾片区仍保持着高成交均价区域,为155505/㎡,黄浦区紧随其后,成交均价也达到131032/㎡。

Q3成交均价超过100000/㎡较上一季度增长至七个区域,除上述两区域外,其余五区一次为长宁,闸北,虹口,静安,徐汇。

 

高端市场展望 HIGH-END MARKET OUTLOOK

从目前统计的情况来看,第三季度待入市项目总量第三季度有所提升,从环线来看,高端项目集中在内环内,套数达到2119套,占总推盘量近七成。

2020Q4预计入市的高端住宅项目

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全市范围内,2020Q4九万以上待入市高端项目将达到3089套,若全部入市,环比Q3入市的2556套,将上涨20.6%。在Q4限价趋严的形势下,虽有些项目选择延缓入市,但总体量仍然较大。

入市项目仍以内环内为主,内环内、内中环、中外环入市项目个数比值为7:2:1;主力户型以3房及4房为主;面积段100-180㎡及200-230㎡较为常见。

Q4虹口、杨浦高端项目供应量有所上升,核心区域高端项目供应量有所下降。

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二手市场 SECOND-HAND MARET

2020年三季度二手房成交量持续走高,再次创造近两年二手房成交新高位,整体成交价格较上一季度有大幅增长。但随着2020年第二、三季度二手房市场需求的集中释放,预计下一季度二手房交易节奏有所放缓。

上海二手住宅季度成交面积走势

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上海二手住宅季度成交均价走势

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各区二手住宅成交面积及成交均价(Q3

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回顾第三季度,上海楼市整体表现抢眼,供应及成交面积环比均超越第二季度,同比则大幅领先去年第三季度,呈现供求两旺的良好局面。特别是在均价8万以上的高端市场,认筹比高企、开盘当天日光成为普遍现象。对此可从几方面进行解读:大环境来看,在国家提出的经济内循环政策驱动下,房企三季度推盘积极,金融层面鼓励扶持,从而激发了市场热度。其次是投资兼改善的置换需求充分释放,后疫情时代市场对改善居住的需求增加,更多中小面积产品的推出,也充分迎合了这个需求,改善客户看准时机入场。

受市场的积极影响,三季度二手房成交表现火爆,成交面积创新高,一方面改善型客户二手放盘并升级购置新房,另一方面未成功摇号、或暂无实力购买新房的客户,转而购买二手房作为刚需改善或投资,形成了供需联动的良性循环。同时,商办性质的“类住宅”产品在市场上也受到追捧,不少核心区位的优质项目去化形势良好,这类产品很好的满足了当前限购人群在上海置业居住或投资的需求。

预判今年四季度的表现,政策方面将延续现有基调,保障民生和合理居住需求,抑制炒房,所以在金融政策方面将体现稳中有收。而房企方面因年底有回款的压力和指标,再叠加“三道红线”的融资趋紧,故在土地市场会趋向谨慎、而推盘方面则会更加积极,届时市场供应充裕,也会带动和提升成交的表现,但考虑到资金监管、限贷从严等措施,对整体成交需持有谨慎乐观的态度。

 

以上文章来源于第一太平戴维斯住宅销售部,由上海写字楼网小编整理。


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