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“金九银十”已过大半,一线声音告诉你从容冲刺不畏秋凉
发布时间:2020-10-16    153浏览 综合新闻


 

来源:商办互联

 

十一之后,乱穿衣的时节到了,北京的气温波动哆里哆嗦的,人哆里哆嗦的,没成想新冠疫情也哆里哆嗦的。青岛的本土病例,包括台湾声称从江苏回台的“阳性”病例,都让国内各行各业的人们心里跟着颤。今年“金九银十”在这样的氛围里就显得与往年大不相同。接下来商办行业的发展之路仍然存在着很多的不确定因素,其中一方面是目前这种状态还会持续多久;另一方面是什么样的项目、什么样的产品能经过这波市场考验之后领跑新赛道。

 

近期,我接触了一些资深的业内人士,包括项目资管人、一线经纪渠道,另外也采访了几家选址企业。在对话中,能感受到大家从年初的紧张焦虑,到后来慢慢习惯,再到现在从容而积极地面对“金九银十”,不同的行业角色,有着不同的感受。因此我做了这样一期采访,从不同区域、不同市场高度、不同客户属性的视角进行一个切面展示,希望大家看完能稍有收获。

 

项目资管人(CBD商圈)

对话标签:市场预判、消费降级、客户选址剖析

 

1. 与前几个月相比,目前带看量如何?

答:CBD区域的稳定性相对较高,并没有在金九银十有明显的增加或减少。

 

2. 今年“金九银十”的市场表现有没有达到您的预期?

答:其实我们也是在之前有一个预判,就是今年的金九银十,不见得会带来很大的成交,我们肯定不会把所有的砝码全都压在金九银十上面,所以在这之前,我们就已经把所有的工作都往前提。

尽管按照以往的经验来说,在金九银十时期市场可能会好一些,是因为有一些越是大面积的客户,越是品质比较好的客户,一般会在九月份或十月份做明年的预算,所以说会提前到市场上去做选址,但不一定在九月份或者十月份能够签约。再加上目前的这个市场情况,所以说截止到现在,市场的表现还没有达到像往年那样的预期,但这应该是基本上符合我们的前期预判的。

 

3. 在与经纪渠道开展业务合作时,您近期的感受是怎么样的?

答:大家压力应该都挺大的。代理公司到年底肯定有他们的压力,开发商包括甲方也是有压力的。但是市场状况就是这样,所以说大家也不至于悲观,在当下能做什么事、能做到什么程度就尽力而为,毕竟到年底还有最后两三个月,大家都在努力冲刺,也是希望在年底之前尽量能把业绩向上提升。

 

4. 疫情冲击下,很多客户企业消费降级,您认为接下来企业需求意向更偏重于哪些方面?

答:消费降级肯定还会持续,我个人认为最起码要持续到明年。客户选址肯定相对来说会考虑综合成本,包括租金的成本和装修的成本。如果开发商能给出比较好的政策,比如拎包入驻、定制装修,这就非常符合客户当下关注的重点,肯定会比较吸引客户。

 

以往比较高端的客户,不太在乎开发商给到的一些补贴、装修免租期,包括定制装修,但是我们遇到的一些高端客户,今年也开始会关注这方面的优惠。反而是一些越好的客户对未来的判断可能会越悲观,因为他们各方面掌握的信息,包括经济的趋势掌握得更全面,所以说他们在一些成本方面可能会更加谨慎。

 

不过这方面也要看企业属性以及行业类型,比如国企肯定是比较稳定的,相对来说考虑成本的因素会比较少一些,不太在乎租金多少、能不能拎包入驻。而且因为他们对人均办公面积都是有要求的,相对来说国企会更倾向于自己装修,不会太考虑这些额外的优惠。但是除了国企,包括央企,其他的行业目前都会考虑开发商给到的一些好的政策。

 

从面积来说,可能疫情和经济对于有些行业影响不大,甚至还逆势发展,包括像医疗、互联网行业等等,可能由于疫情还会增加一些业务,因此有可能会在这个时间节点上选择扩租,但是大部分的企业在这个节点或者明年选址相对来说都会比较保守。

 

一线经纪人(丽泽商圈)

对话标签:往年同期对比、市场体感、产业聚集

 

1. 今年9月以及10月过去的这段时间,带看与成交和往年同期相比如何?

答:和去年比的话是肯定比去年要少一些,但是去年其实已经比前年或者说往年的十月份要少,就是从去年开始,过完十一之后感觉有租赁需求的客户就明显少了。

 

 2、近一两个月与项目方的合作有什么感受?项目方有什么动作和表现?

答:项目方现在都比较积极合作,一方面佣金比例比较高,一方面反映速度相对比较快,另外还有设立现金或者是礼品卡之类的带看奖励。这种刺激手段在以前可能就是个别一两家项目采用,现在基本上体量比较大的项目都会有这种带看奖励。除了这些,渠道推介会、踩盘活动之类的,从去年下半年到现在,基本上都很多。项目方都在以各种形式积极拓客,接待服务更热情、更有主动性。

此外,很多项目也将疫情化为办公产品升级的一个契机,以前有的项目只是单一地出租面积,现在可能就会配套推出定制装修、配套家具等服务,提升项目的竞争力。

 

3. 疫情平息之后,不同行业的企业选址更偏向北京哪些区位,以及什么样的商办产品呢?

答:感觉近两年的趋势基本上都是不同的行业往相关的产业园区去集中,也是受政府的补助政策导向去扎堆儿。另外,在产品这方面,企业现在越来越喜欢拎包入驻的产品,以及轻资产运营。

 

4. 您此前对今年的金九银十有什么预期?实际市场表现是否达到您的预期?

答:因为今年疫情一直没有完全结束,所以也没有抱太大希望,预料到可能这个“金九银十”也不会有太明显的市场好转。实际市场最近客户量的表现与七八月份相比稍微少了点儿,但是也还行。

 

选址企业(金融类及互联网领域)

对话标签:自贸区挂牌、选址偏好、商业配套

 

1. 疫情平稳之后,作为企业在选址阶段的侧重有哪些变化?

答:互联网企业:租金肯定是第一位,其次是位置,然后是户型。因为互联网公司是弹性工作制,所以也会看重区位,不能太偏僻,周边餐饮配套丰富一些,满足员工需求。

金融类企业:会更加侧重租金和形象,以及周边的客群结构。丽泽商圈对金融企业来说肯定是有吸引力的,但目前那边交通还不是很便利。

 

2. 北京自贸区挂牌,您认为这对企业选址的导向作用大吗?

答:对互联网企业来说,影响不大。但对金融类企业来说,目前没有影响,未来肯定会有,一个区域的营商环境不是一年两年就形成的,北京的各个区域都在努力开发招商引资,但今年倒闭的企业挺多的,因此发展还是任重而道远。

 

3. 今年很多商业退租,好像人们也习惯了,您认为企业在未来选址时对商业配套的需求会有什么变化?

答:互联网企业:餐饮要多,24小时便利店,餐饮可以不用太高端。(笔者注:互联网行业人士似乎更重视基本生活刚需)

金融类企业:有退有进,位置好的商业肯定还会有人来,写字楼周边如果没商业,感觉很难受的。现在外卖是多,但是我更愿意中午出来走走,总得有个去的地方。(笔者注:金融类企业更重视的是消费体验)

 

4. 市场报告显示第三季度北京写字楼市场租金降幅收窄,您从企业角度来看,现在会不会是选址入驻的好时机?

答:互联网企业:能感觉到写字楼今年确实有很多降价的,这样我们考虑的范围更广些,这对企业而言很合适。

金融类企业:肯定是好时机,尤其是上半年,我觉得一些高端甲写,他会追着客户,价位低、服务好,可以更吸引企业。而品质一般的写字楼就会受到大影响,降价空间小,尤其如果附近有降价的甲写,那么品质一般的写字楼竞争力就小很多。

 

经历了今年,很多人都学会了“处变不惊”。这个过程里,商办项目借势提升产品品质,与渠道也淬炼出更真诚融洽的行业情感,这是困境之中更团结、更具韧性的力量,是一种非常难得和宝贵的东西。大家共同经历,共同等待经济复苏带动市场进入上行周期。今年秋天冷得有些早,相信下一个春天也会早点来。


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