来源：世邦魏理仕

2020年第三季度，上海房地产市场回归正轨，写字楼需求迅速恢复，市场上升态势增强；园区写字楼新项目去化表现强劲，漕河泾本季度表现尤佳；零售物业市场，整体消费氛围恢复，餐饮品牌调整活跃，奢侈品零售强劲复苏；物流方面，医药企业与生鲜电商的仓储需求维持活跃，受购物节日的影戏，第三方物流的短期租赁成交也在积极增长；大宗交易市场，自用需求依然强劲。

CBRE世邦魏理仕华东区研究部主管 陆燕

2020年第三季度上海写字楼新增项目体量共计37.1万平方米，分别是位于前滩板块的前滩中心以及次中心区域的陆家嘴滨江中心、长宁国际T3和T4。需求反弹力度超过预期，共录得净吸纳量21.6万平方米，环比增长196%。

优质写字楼市场

新增供应37.1万平方米

净吸纳量21.6万平方米

空置率20.4%

租金报价279.2元/㎡/月

本季租赁面积1,000平方米以上的中大型租赁成交数占比增加至59%，表明国内经济企稳的背景下大型企业的经营状况和预期正在改善。需求复苏的行业面进一步拓宽，金融、制造、TMT、专业服务和医疗生命科学多点开花，并依选址偏好和租赁策略不同推动市场呈核心板块升级扩张与向新兴板块搬迁整合两大趋势并行的发展格局。受国家金融开放政策利好的推动，核心商务区的陆家嘴板块录得多宗证券、基金租户的新设和扩租；而较合理的租金水平也吸引金融、专业服务等租户向区域内高品质楼宇进行升级。与此同时，前滩、黄浦滨江、大虹桥商务区等快速成熟的新兴板块则有效承接了大面积消费品或医药制造业，TMT和能源化工等行业整合搬迁需求。租金表现上，全市租金报价和有效租金环比分别继续下调1.1%和2.0%，但降幅收窄。值得指出的是，目前核心及核心拓展区与新兴商务区的有效租金差距已经缩小至33%，这将有利于下一阶段核心区位租赁需求的进一步释放。

2020年第三季度市场租赁需求排名前四（按租赁面积）

消费品制造19%

TMT14%

金融20%

专业服务8%

CBRE华东区顾问及交易服务 办公楼部主管张越表示：

“鉴于部分新增供应推迟至明年入市，预计第四季度供应将有30万平方米。经济逐步企稳加之受更具性价比的市场供应驱动，预计前期被推迟的租赁需求加速落地，四季度净吸纳量将延续目前良好态势。政府招商引资若干优惠政策出台，大力支持金融、航运、5G、游戏和总部经济等行业，给予多元化补贴措施，旨在实现区域集聚发展，推动产业创新升级，而写字楼业主积极迎接金融开放后的行业需求，除了给予租户优惠租赁条件，也逐步对更新办公楼空间布局及改进办公环境、服务等方面更为关注，以满足灵活多元的租赁需求，增强租户粘性。随着中国和全球经济进入新的增长周期，预计2021年上海写字楼租赁需求将迎来更强劲的表现。”

商务园区写字楼市场

新增供应13.6万平方米

净吸纳量25.2万平方米

空置率17.5%

租金报价130.8元/㎡/月

2020年第三季度商务园区写字楼市场录得两个项目共计13.6万平方米入市，分别是漕河泾中心与位于外高桥的上海国际艺术品保税服务中心。市场复苏节奏加快，问询量与带看量均有明显提升，空置率环比下降1.2个百分点至17.5%，净吸纳量录得年内新高25.2万平方米。由于新项目去化表现强劲，漕河泾板块本季度表现最佳，主要得益于新媒体与汽车制造相关行业在板块内的扩租需求。此外，浦江板块性价比优势凸显，受到医药行业青睐；半导体芯片行业的稳健发展为其租赁需求提供有力支撑，受上下游产业聚集影响，其多选址于张江及金桥板块。租金方面，全市报价与上季度持平，有效租金跌幅放缓，环比下跌0.3%。

2020年第三季度市场租赁需求排名前四（按租赁面积）

生物医药13%

消费品制造业8%

TMT62%

3C电子产品7%

CBRE华东区顾问及交易服务 商务园区主管丁竹君表示：

“四季度，预计商务园区写字楼市场将有约37.1万平方米的新增供应入市，大多集中在张江及金桥等成熟板块，优质供应将为租户提供更多搬迁升级的选项。随着疫情影响逐渐消退，整体市场活跃度已基本恢复疫前水平，需求回暖的同时，租金也将止跌企稳，建议租户在议价空间尚存的当下尽早寻求租赁机会。自上半年上海出台新基建的三年行动计划，商务园区作为产业升级的重要载体在享受政策红利的同时，应抓住机遇精准园区产业定位，从而提升项目自身竞争力，在产业集聚效应下实现业主租户双赢。”

优质零售物业市场

新增供应0平方米

净吸纳量7.2万平方米

空置率7.6%

首层平均租金36.5元/天/平方米

2020年第三季度，上海零售物业市场无新项目开业，位于淮海路商圈的上海广场在经历为期一年半的改造后重新投入市场，在商场硬件升级的基础上进行了业态创新，引入联合办公与集合众多品牌的社交零售空间。疫情影响逐渐消退，零售市场逐步回暖，带动净吸纳量转负为正至7.2万平方米，空置率环比下降0.6个百分点至7.6%，购物中心首层租金报价跌幅较上季度有所收窄，环比下跌0.6%至每天每平方米36.5元。

居民生活回归常态，消费需求得到释放，加之儿童培训与电影院行业陆续复工，带动购物中心客流大幅提升。在消费者情绪回升与议价窗口期出现的双重影响下，各业态品牌积极布局。餐饮业态需求占比仍居首位，菜品精简、翻台率高的连锁中餐品牌与注重社交、融合美学的轻餐饮品牌均表现活跃，需求稳健的咖啡品牌持续于各层级商圈拓店；零售服饰业态，国内线上女装品牌探索多渠道模式布局线下空间，国际服饰类品牌持续看好核心商圈，如芮欧百货引入多个服饰品牌首店，加拿大户外服饰品牌始祖鸟在淮海路商圈力宝广场开出全球最大旗舰店；新兴业态如照相馆、新能源汽车展厅等业态较以往拓店表现更为活跃。

新电业态分析

照相馆7%

新能源汽车9%

餐饮（简餐）24%

餐饮（咖啡茶饮）30%

零售（奢侈品）30%

CBRE华东区顾问及交易服务 商业部主管希诺表示：

“上海消费市场加速复苏，8月全市社会消费品零售总额同比增速录得11.5%，大幅领先全国平均水平。南京路步行街东拓段9月正式开街，新品牌与老字号相映成辉，带动客流提升显著。四季度，上海零售市场将迎来核心商圈的改造项目新天地时尚一期新开业，长风、北外滩等非核心商圈亦将迎来少量新项目开业，预计全年供应量将处于近五年最低水平。零售市场持续升温，料全市空置率将继续下行，租金走势回归平稳。”

仓储物流市场

新增供应9.1万平方米

净吸纳量8.3万平方米

空置率8.6%

租金报价47.7元/㎡/月

2020年三季度上海物流市场有两个新增项目入市，分别为青浦和奉贤板块带来接近5.6万与3.6万平方米的新增供应。租赁市场持续回暖，上半年由于疫情出现空置的热点板块诸如青浦、奉贤与闵行在短时间内得到需求回填, 净吸纳量录得8.3万平方米。随着购物消费节日的临近，电商短租需求开始活跃，同时生物医药与生鲜电商的仓储需求也不断攀升。由于新增供应量有限且市场需求坚挺，三季度空置率录得8.6%，环比无变化。全市平均租金报价继续小幅增长，环比上升0.2%至每月每平方米47.7元。

2020年第三季度租金涨幅最大的区域

闵行：人民币54元/月/平方米

浦东其它：47.3人民币54元/月/平方米

宝山：53人民币54元/月/平方米

西北：52.6人民币54元/月/平方米

嘉定：44.2人民币54元/月/平方米

CBRE华东区顾问及交易服务 产业地产部主管繆博文表示：

“预计到2021年底，上海仅有16.6万平方米的高标仓库入市。需求端，四季度各种购物节日的临近将带动短租需求快速增长；医药企业与生鲜电商的仓储需求维持活跃，刺激第三方冷链物流服务供应商积极寻求可改造的干仓面积。需求坚挺，可租面积有限且未来供应较少的上海物流市场在供需平衡上拥有充足的韧性，新增供应的去化速度与租金增长都将维持稳健。”

投资市场

成交总量90.2亿元

写字楼相关物业占比（按金额）85%

投资型占比（按笔数）70%

内资占比（按金额）87%

2020年三季度上海大宗交易市场共录得了8笔大宗交易，成交总额为90.2亿人民币；前三季度累计成交总额为441.4亿人民币，较2019年同期下滑了35.7%。本季度自用需求依然强劲，约占了本季度投资总额的30%；而机构投资者及地产基金则逐渐在中国疫情缓和经济复苏的背景下重拾投资信心，投资总额共占了本季度的70%。本季度写字楼大宗交易共计5笔，仍是最为活跃的物业类型，但市场投资风格有所切换；除自用型购置外， 其余2笔成交悉数属于风险偏低的核心增值型投资，凸显当前投资者对于现金流的重视。此外，处于周期性交易窗口的长租公寓改造类投资近期受到机会型和增值型投资者的关注，本季录得3笔改造长租公寓的交易，这也显现了投资者对于中国中长期的消费及租赁住房市场仍具有极大的信心。

第三季度大宗交易按物业类型分析（交易笔数）

其它25%

综合体12.5%

写字楼50%

酒店12.5%

CBRE华东区投资及资本市场主管何树奇表示：

“三季度写字楼和购物中心租赁需求均已出现加速复苏信号；在投资市场方面投资者意向有所增强，但同时对资产价格仍相对谨慎，这一情况在近期的部分成交中亦有所体现。在此背景下，卖家如愿意适当调整对于成交价格的期待，则能有效地增加成交的可能性。投资机会层面，我们建议投资者可多关注产业群聚同时租赁需求活跃的写字楼及园区板块；而零售物业方面，在中长期消费升级的背景下，全市的区域型及社区商场皆为有效的投资机会，尤其是人口净流入同时商业相对空白的区域；此外，近期在人才虹吸政策的支持吸引下，高端人才对于长租公寓的需求持续增加，投资者可多加关注长租公寓的潜在投资机会。”

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