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中国甲级写字楼市场为什么疫后需求不减 / “疫后复苏”系列四十一
发布时间:2020-09-25    44浏览 写字楼讯


来源:戴德梁行

 

戴德梁行大中华区租户研究最新结果显示,2020年上半年,新冠疫情给国内甲级写字楼市场需求带来诸多影响,但在亮点行业,疫后需求反而有所提升。

 

熊市也有牛股

 

2020年第二季度,大中华地区20个主要城市的核心市场甲级写字楼净吸纳量达到47,624平方米,比2019年第二季度同比下降90.2%。空置率也有所提升,广州和深圳的空置率分别为四个一线城市中的最低值和最高值,为6.7%24.2%,都达到近期的高点。租赁需求减弱使得四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压,当期北京平均租金为每月每平方米404.8元,广州为每月每平方米191.1元,分列最高和最低。

 

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考虑新冠疫情的影响,政策方向以及宏观经济动态,写字楼吸纳可能会进一步下降,但因疫情而催生一些亮点行业则继续推动租赁需求。这些行业有:

 

●金融业

●医疗健康

●科技、媒体和电信

●快消行业

●线上教育

●汽车业

 

北京创新低,科创成救星

 

北京一季度全市写字楼市场净吸纳量降为负值区间,为-36,782平方米,创下自2014年以来新低。二季度,得益于新入市项目提前预租,加之延后的市场租赁成交,净吸纳量有所好转,为35,800平方米,但上半年总量仍为-982平方米(核心商圈 21,881平方米,非核心商圈-22,863平方米),整体市场空置率高达16.2%,创下自2011年以来的新高。

 

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由于新一轮基建投资开启,其中涉及到的5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域为北京科技创新中心的优势所在,未来将为北京写字楼市场创造更多租赁需求。而北京作为第三产业最为发达的城市,在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下,写字楼市场长期前景也将保持乐观。

 

上海内资撑局面,外企需求在恢复

 

2020年上半年,上海甲级写字楼净吸纳量为25,719平方米(核心商圈-32,360平方米,非核心商圈58,079平方米;一季度净吸纳量为-90,545平方米,二季度为116,265平方米)。总成交面积的60.4%来自内资企业,同比下跌8.4%

 

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三月以来新冠疫情在全球范围蔓延,导致外资企业租赁需求仍然比较保守,占到租赁成交面积的39.6%。预计外资企业在华的办公租赁策略依旧会比较保守,但当这些外资企业逐步复工复产,在上海的租赁需求势必也会重新增加。

 

深圳吸纳量逆势创新高,换租约正流行

 

2020年上半年,深圳甲级写字楼市场新增供应439,657平方米,净吸纳量140,491平方米,超过去年全年吸纳量,令人惊喜。其原因主要在于二季度集中释放需求以及租金普降刺激,因此全市甲级写字楼租金较2019年末下降8.1%至每月每平方米222.91元。

 

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目前,占到总成交面积86.7%的内资企业依然是租赁需求主力。在当前整体经济下行,企业从高租金搬迁至低租金写字楼的换租活动下半年还将持续进行,促进写字楼项目空置的去化;给予更多租赁优惠并提前锁定优质客户,渐成业主为应对未来高供应、高市场压力的必要手段。

 

广州外资企业需求更有韧性,优势行业继续观望

 

2020年上半年,广州甲级写字楼净吸纳量为19,721平方米(核心商圈20,691平方米,非核心商圈平方米-970平方米;一季度12,313平方米,二季度7,408平方米)。

 

上半年的租赁成交中,大部分的需求依旧是来自内资企业,占总成交面积的73.8%,但受疫情影响,整体租赁需求较去年萎缩严重。对外资企业而言,得益于金融业和制造业企业(尤其是日化及制药行业)租赁需求的支撑,外资企业的租赁需求保持相对韧性,租赁面积较上年同期仅下降7.1%,在总租赁面积中占比26.2%

 

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目前,广州写字楼租赁的两极化趋势仍将延续。因疫情受益的行业将保持租赁需求的相对活跃,有望持续成为升级搬迁、扩租的主力军。广州优势的对外贸易、旅游、部分传统制造业等更多以观望为主,新增的租赁需求较为平淡。

 

以上是中国甲级写字楼市场和一线城市2020年上半年简述,更详细内容可见《新冠肺炎疫情后的复苏:中国甲级写字楼市场——疫后需求不减》报告。

 


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