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上海沿江商新兴商务区在市场整体承压下仍表现坚韧
发布时间:2020-09-23    40浏览 写字楼讯


来源:莱坊

 

依据莱坊写字楼市场报告数据显示,上海甲级写字楼市场上半年依然承压,但沿江新兴商务区却表现坚韧。

 

市场略有活跃但承压仍重

 

8.2万多平方米新增供应入市的情况下,上海甲级写字楼市场第二季度平均空置率环比减少0.1个百分点至19.1%,市场净吸纳量回归正值至87,300平方米。与此同时,投资市场相对活跃,相比第一季度的35亿元成交额,第二季度金额超过200亿元。

 

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莱坊指出,传统金融行业、专业服务以及生物医药行业的租赁需求不断回升,浦东地区的金融类企业及机构的租赁活动显著增加是支撑上述数据复苏的主要力量,但这也是在租金有3.8%下降的优惠下达成的。鉴于下半年将有超过200万平方米的新项目计划竣工交付,平均空置率预计还将继续攀升,市场租金仍有可能继续下降。

 

沿江商务区成热点区域

 

据莱坊观察,今年上半年黄浦江两岸的新兴商务区是市场关注的对象,前滩、徐汇滨江、北外滩等热度提升。

 

以前滩为例,上半年有西门子中国、德州仪器、安居客在前滩租赁一万平方米以上的办公空间,灿谷、办伴、基石药业、薄荷网在前滩租赁从四千多平方米到八千多平方米不等的办公空间。

 

曾出现今年地王的徐汇滨江则是IT、互联网产业青睐的宝地,该片区的西岸智慧谷已经签约腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网行业入驻,与现有的微软亚洲研究院(上海)、微软-仪电人工智能创新院以及联影智能等垂直细分领域的标杆企业做邻居。片区内另外一座类似的综合体——上海西岸国际人工智能中心,据上海西岸开发(集团)有限公司的数据,也将在年底签约逾20家企业,达到90%的入驻率。

 

至于北外滩,虹口区政府在6月举办北外滩开发建设全球宣介会,阐述北外滩的发展愿景、地块情况、产业定位和产业政策,其840万平方米开发体量被誉为上海启动陆家嘴规划建设之后最大手笔的方案,也令人激动不已,吸引了市场租赁需求的高度关注。

 

业内人士认为,上海沿江新兴商务区从楼盘的聚集、交通便利、政府的规划及支持、配套设施、租金等方面来看都具有不错的性价比,在2020年下半年或将继续呈现较好的净吸纳量。

 

核心商务区吸引力不减

 

尽管今年上半年,上海核心商务区一定程度上受到了新兴商务区的挑战,但仍有源源不断的企业入驻核心商圈,其空置率得以继续保持比新兴商圈更低的水平,尤其是同为沿江的陆家嘴,表现更加出色。

 

上海写字楼市场数据(2020年第二季度)

各主要区域甲级写字楼存量、租金合空置率

 

虹桥商务区

存量:134.8

租金:5.5

空置率:41.7%

 

中山公园

存量:40.9

租金:7.2

空置率:6.8%

 

南京西路

存量:133.9

租金:10.8

空置率:7.2%

 

上海火车站

存量:50

租金:6.7

空置率:27.8%

 

人民广场

存量:88.7

租金:8.5

空置率:7.9%

 

外滩金融聚集带

存量:48.5

租金:租金8.9

空置率:14.5%

 

北外滩

存量:63.1

租金:8.0

空置率:40.2%

 

新虹桥

存量:121.1

租金:7.7

空置率:23.5%

 

徐家汇

存量:49.4

租金:7.7

空置率:5.4%

 

徐汇滨江

存量:22.3

租金:6.5

空置率:9.8%

 

前滩

存量:60

租金:6.3

空置率:28.8%

 

淮海中路

存量:95.3

租金:9.9

空置率:6.2%

 

小陆家嘴

存量:278.7

租金:11.7

空置率:8.2%

 

世纪大道

存量:94.3

租金:8.4

空置率:17.9%

 

资料来源:莱坊研究部

注:存量单位为万平方米,租金为平均有效租金,人民币/平方米/天;空置率为平均空置率。*为分市场样本调整,不宜将当季数据与上一季度直接比较。

 

陆家嘴管理局623日在其主办的陆家嘴金融城楼宇经济倍增发展促进大会上表示,陆家嘴金融城今年上半年新增总部机构9家、持牌类金融机构12家、国际资管企业5家、融资租赁和商业保理2家。与此同时,盒马、腾讯旗下的上海纳原信息、高瓴资本旗下的高瓴股权投资等一批标杆企业签约入驻。

 

这说明了尽管以陆家嘴为代表的核心商务区的租金较高,但其鲜明的行业属性、高质素的租户类型,以及日趋成熟的产业聚集环境,对于大型企业依然极具吸引力。如果核心商务区能像《陆家嘴楼宇经济倍增发展行动计划》宣布今年还将新增商办楼宇8幢,释放总建筑面积约110万平方米,积极向大型企业提供更多大面积、整层办公空间的态度,加强其入住、扩租的信心的话,其表现在未来或将更加出色。

 

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上海写字楼市场是一个交投活跃的市场,每个商圈不断有企业进入,有企业离开,呈现动态平衡和循环更新的格局。今年为了重启经济,上海不断推出如营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等政策,配合中央激发外资企业需求的战略。与此同时,在长三角一体化发展的推进和上海自贸区临港片区周年新规划的带动下,国内企业也不断增加上海地区的投资。因此,今年下半年上海写字楼市场一些具有性价比的商务区,如沿江区域的几个新兴商务区或将更为活跃。


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