来源：莱坊

今年上半年在疫情压力下，国内大宗交易依然亮点不少，一线城市核心区位的优质写字楼仍然保持较大的投资吸引力。在上海，金融企业频频购买沿江写字楼已成风景线。

自用型买家

支撑上海上半年大宗交易

上月8日，国海证券公告计划购买上海绿地外滩中心C1栋写字楼。这已经是该项目今年第二次整栋写字楼交易了，如果算上去年年底最后一天的公告，那么就是三次了。此前两次分别是：海通证券旗下的海通恒信购买B1栋写字楼、上海银行购买T2栋写字楼。

▲主要城市商业地产大宗交易成交额和成交面积，数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

事实上，不止金融企业，多个行业的企业以及房地产投资基金都在今年上半年购买了房产，其中较为引人注目的有大地保险购买陆家嘴滨江写字楼、Skyline Holdings全资附属公司购买长城金融大厦（现用为斯格威铂尔曼酒店）、亚腾资产联合工银国际收购上海三林印象城等，类型涵盖写字楼、酒店、商场、园区等，使得上海今年上半年大宗交易成交达超360亿元（中指数据库数据），与去年全年不同统计口径得出的800多亿元到1,000亿元相比，降幅不大，颇为令人意外。

究其原因，来自金融、消费品、原材料等行业的企业自用型物业需求坚挺是关键，今年占比超过40%，相比去年增长了三成以上。

外资投资

减少凸显自用型需求重要性

坚挺其实并不意味着必然有高增长。与去年相比，大多数来自内资的企业自用型需求上半年并没有明显增长，之所以今年大宗交易中，其占比有所提高，原因在于交易中来自投资基金的投资型交易大幅减少，且几乎都为投资型的外资，这类外资今年在上海大宗交易中占比大幅下降，以至于北京首次超过上海，成为国内外资购置商业物业最多的城市。

外资减少投入原因主要有两个。其一是，疫情下跨国差旅限制，无法现场考察，难以评估物业和了解市场实际情况；其二是在近年写字楼、商业地产空置率增加，租金下滑的环境下，投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高与卖家对价格的坚持产生的矛盾。

相比之下，自用型物业基于企业自用需求，购买决策较少受短期波动影响，疫情期间谈判又利于买家。加之国内自第二季度以来，疫情得以控制，现场考察恢复，因此交易更容易，占比就有较大幅度上升。这点也可以从办公、研发办公物业受到追捧，商务园区项目成交占比有明显上升来证明——园区产业定位明确，并受到政府政策支持，价格也较低，因此更受自用型买家青睐。

金融企业

爱沿江源自“一城一带”规划

作为传统“财大气粗”企业的代表，金融企业在上半年上海的大宗交易中表现引人注目，在这些交易中，给人偏爱黄浦江畔写字楼的的印象，例如绿地外滩中心的三笔交易对象都是金融企业。还有中信银行上海分行入驻外滩金融中心、甬兴证券入驻陆家嘴泰康保险大厦、西部证券入驻前滩晶耀商务广场等租赁案例似乎也在印证这一点。

除了这些项目地处城市核心区位的原因之外,这一现象其实与外滩、陆家嘴的发展规划也紧密相关，这两者是上海金融企业聚集最多的商务区，随着两处写字楼租金日益高涨和整层、整栋写字楼资源的紧缺，需求不可避免外溢。因此，根据前几年的“一城一带”的规划，两者近年来一直在外扩其范围。

外滩向北扩展到北外滩，以航运金融为业务重点，以基金、资产管理公司为招商对象。向南延伸至南外滩，以传统金融、证券、保险为重心，共同打造外滩金融聚集带；陆家嘴在陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的操作下，于前滩开设了陆家嘴金融城“分店”，实现扩城战略。再加上沿江的世博板块中一些总部企业也有金融机构，如远东宏信、商飞资本、天安财险，最终给人留下金融企业偏爱沿江写字楼的印象。

2020年上半年交易项目中自用型买家占比提升明显是全国性现象，以海通证券、上海银行、平安信托为代表的信托/银行/证券类买家也先后以低价购得写字楼资产作为总部办公。上海作为金融中心，金融企业扎堆是正常的情况。沿江发展是上海经济发展的主旋律，金融企业购买这些热点沿江但位于新兴商务区的写字楼，不仅因为沿江区域地理位置优越,其价格也低于传统核心商务区，同时因这些商务区的写字楼能提供大面积办公空间，因为新入市，还具备空间的交互、智慧型办公、LEED认证等额外的吸引力，的确具有投资价值的因素在内。