来源:莱坊
近日《证券日报》一篇关于北京金融街写字楼租金大幅下降的报道引起了业内的关注。有着最为坚实客户基础和雄厚财力的金融街商务区是否也受到了疫情的极大影响? 我们不妨来探究一下其中详情。
金融街保持稳健
北京金融街的租金不仅是国内所有商务区中最高水平,在全球商务区租金榜单上也在前十名之内。
根据莱坊《北京甲级写字楼市场2020年第二季度报告》显示,受到此次疫情的影响,金融街当季平均租金为人民币635元/平米/月,远高于排名第二的CBD的人民币361.6元/平米/月。而与金融街第一季度的平均租金人民币649.3元/平米/月相比,金融街第二季度平均租金确实有所下降,但降幅极小,可视为正常波动。
虽然金融行业受政策影响极大,但是相对而言,金融企业的承租能力较强;而且由于一行两会位于金融街,因此金融街区域的1800多家各类金融机构迁出的意愿并不强烈。
莱坊北京写字楼报告指出,金融街区域第二季度空置率为4.6%,环比上升0.6个百分点,仍然保持在北京各商圈中最低。该区域租户类型以大型金融机构总部以及金融类企业为主,租户结构相对简单并且拥有稳定需求加之目前国内经济在未来出现长时间衰退的可能性极小,因此综合来看,金融街区域租金出现大幅下降的可能性几乎不存在。
高租金纯化租户
近年来,金融街区域空置率一直保持在5%左右,二季度空置率微升0.6%,一些受疫情影响较大的中小型企业,同样希望能够借助市场变动时期来降低租金成本或改善办公环境。作为“第二金融街”的丽泽金融商务区,二季度平均租金为人民币183.3元/平米/月,约为金融街区域租金的三分之一,新建楼宇高品质优良,以甲级写字楼为主。因此,“物美价廉”的丽泽金融商务区也为金融街区域租户的外溢以及搬迁需求提供了更多的选择。
在经济新常态、产业结构调整和疫情防控三者影响叠加的背景下,北京写字楼市场出现租金与空置率的波动是正常现象。由于政策带来的影响力以及物业稀缺性,金融街强势很难改变,企业的进驻与撤离可以视为合理的结构性优化行为,而这次通过疫情进行的租户调整,反而纯粹了金融街租户的性质、层次,其长期发展的效果就是进一步提升金融街的竞争力,稳定其租金水平。
对其他商务区来说,例如目前空置率较高的丽泽商务区,在金融街稳定的高租金的压力下,通过其清晰的产业定位以及具有诱惑力的租金和其他优惠条件,吸引中小型企业和大型金融企业后台部门的入驻,对商务区的发展还是有需求的企业来说,实属双赢。
一主三副各圈一块
早在2016年,就有不少外资公司因租金压力不得已放弃选择金融街。相关政府部门也关注到了高租金压力,因此在城市规划上打造了一批次级金融定位商务区以承载快速发展的金融行业企业的需求。
向南
主要为丰台区的丽泽金融商务区,重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态。现已有中国证券金融股份有限公司、中国人民银行数字货币研究所等近400家金融类企业入驻,主要为证券衍生、登记结算、行业协会、股权投资基金、要素市场等五大类。
向西
在金融街和中关村之间的北展地区,西城区建立了北京金融科技与专业服务创新示范区。该示范区布局支付清算、借贷融资、财务融资、零售银行、保险、交易结算六大金融科技产业。中国人民银行征信中心、中能建集团国际投资公司、新供销产业发展基金等一批重点项目和机构已落户示范区。
向东
是北京市政府着力打造的通州副中心运河商务区板块。该商务区产业定位为“金融+总部”,正积极引导总部、金融等优质企业资源以及北京市属金融机构和中央金融机构北京分支机构向其转移。现已与中国银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行等金融机构达成入驻意向。
这些片区与金融街区域刻意进行了差异化定位,将积极引导金融街商务区内的非总部、非外资公司、非核心业务、非核心部门等的扩张或转移租赁需求,而这些区域的平均租金仅为金融街区域的20%至60%之间,对很多企业有较强的吸引力。因此,根据莱坊的研究报告,未来金融街的主力租户会逐步纯化为国内外的大型金融企业,其他金融定位的商务区将按功能、性质分别吸引和聚集金融相关产业和上下游企业,他们将与金融街区域一起共同承载北京金融行业的租赁需求。