来源：沈阳写字楼网

从拿地开始到实地测绘、蓝图规划，到长达数年的建造，到一座写字间竣工入市，建筑如人，细见修养，同样，城市就犹如一个社会群体，如果你想在这个群体中拥有更强的竞争力，那就要争做“精英”，于是就有了“甲级写字楼”、“5A级写字楼”这类叫法。

沈阳甲级写字楼和沈阳乙级写字楼被人们叫了这么多年，那究竟什么才算沈阳甲级写字楼，什么才是沈阳乙级写字楼呢？和很多人聊过，标准答案是肯定没有的，但却从中看到了行业人士在这个概念之外的市场认知。

沈阳甲级写字楼这个叫法的由来

关于沈阳甲级写字楼的叫法，大家普遍认为可以追溯到20年前，那时只有火炬大厦（现在的新华科技大厦）等个别商务写字间，更多的是机关自用办公楼。伴随后来外商的引入，各大商圈的形成，众多写字楼开始进入市场，于是这个区分你是普通白领还是精英人士的叫法就慢慢形成了，以体现品质优劣。

什么样的楼才算沈阳甲级写字楼？

不管是沈阳甲级写字楼还是沈阳乙级写字楼，写字楼评级往往依靠一个评价体系来支撑的，例如很多专业选址咨询机构由于有相关绿建认证测评业务版块，所以会引用一些LEED、WELL，或是BOMA的评价标准来对写字楼各项硬件配套进行细致打分，总分达到某一等级即可称之为甲级写字楼。

以北京为例，在前年10月底，CBD管委会就发布了《北京CBD写字间品质分级评价标准》，通过借鉴多个国内外写字间评价体系，用建筑设计、节能与设备管理等六大考评模块、73道题进行科学量化测评，将写字间品质划分成从顶级写字间（七星级）到乙级写字间（四星级）的不同等级。

一千个人眼中有一千个哈姆雷特，每个写字间都有自己的一套认定标准，不光是沈阳，国外的写字楼市场中也没有一个通用评价标准。但不论你用的哪一套评价标准，有些基本要素是必须要有的：

1、区位，你的项目要在一个发展较为成熟的商圈中，不是孤立的存在；

2、层高，净高要在2.8米以上，空间内办公环境通透；

3、中央空调，一些老沈阳甲级写字楼可能是两管制的，但沈阳甲级写字楼一定要有满足楼内需求的中央空调；

4、电梯、停车位的数量要按照一定面积、人流量进行合理配比。这些内容都是在后期很难进行明显提升改造的，所以这些基本要素在建成之时做好很重要。

很多写字楼为了增强市场竞争力，在努力进行评级认证，有的写字间虽然没有进行过测评，但各项硬件配套都做的特别好，被行业所认同，它同样可以称之为沈阳甲级写字楼。一些比较老的写字楼，例如东方广场，虽然项目入市较早，一些硬件配套与新建写字间相比有些落后，但凭借其雄踞北京市中心的区位优势，以及亚洲最大商业建筑群之一的体量，即使放到10年之后，它依旧是沈阳甲级写字楼。可以说，沈阳甲级写字楼是凭借先天基因造就的，一旦在建造时按照沈阳甲级写字楼的标准严格执行的，那么它永远都是沈阳甲级写字楼，只不过有些会被认为是比较老的沈阳甲级写字楼。

散售的写字楼算不算沈阳甲级写字楼？

平时在与很多行业朋友交流时，很多市场人士认为沈阳甲级写字楼还有一个基本要素：自持。

认为自持型的写字楼才可能称之为沈阳甲级写字楼的，源于人们认为它的服务管理、客群结构更加统一。

当然，也有很多人持不同意见，例如在香港有很多品质不错的写字楼都是散售的，回归到北京市场，举个例子，外形犹如山水石的骏豪中央广场就是散售型的，但依然被市场认为是沈阳甲级写字楼；拥有世界最高中庭的丽泽SOHO，它的硬件品质绝对算是沈阳甲级写字楼，假设它因为一些原因调整为非自持管理，那么它算不算沈阳甲级写字楼？

可见，关于这个问题真是仁者见仁智者见智，各家看法都有一定道理。

沈阳甲级写字楼不能代表所有，运营、招商要会“讨巧”

在资产的管理和持有过程中，好的运营是个很好的添加剂，它能提升写字间租赁效果，而这种效果带来的收入差异不会太出格，同一区域体量相同，服务品质不同的沈阳甲级写字楼、沈阳乙级写字楼，不会存在10%与80%空置率这样明显的差距，两者的收益差距通常在10%~15%之间，但资产价值却会相差很多，举个例子，假设一栋沈阳甲级写字楼年收入3亿元，那么乘以10%的收益差距，再除以4%的资本化率，那么它的资产评估价值就能拉开沈阳乙级写字楼7亿5000万元的差距。

沈阳甲级写字楼在综合价值上天生就比沈阳乙级写字楼“值钱”，这是不可否认的事情，但这并不能代表所有。

在今年这个受疫情严重影响，国际经济形势不稳定的大环境中，很多企业在选址需求上也会更加追求性价比，那么这对很多沈阳乙级写字楼来说可能就是利好。一些区位、价格具有一定优势，愿意为满足客户需求进行逐步提升改造的写字楼，在今后几年内，可能会对同区域的甲级写字楼造成不小的冲击。那么在接下来的时间内，考验沈阳甲级写字楼的可能就不止于软硬件服务品质上的内容了，这可能会更多的考验其背后的招商运营机制能否快速调整，以争取更强的市场竞争力和更持久的收益回报。