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写字楼选址交易周期长、纠纷多,《新经纪守则》能管用吗?
发布时间:2020-07-31    26浏览 小必课堂


来源:商办互联

 

写字楼选址交易由于周期长,往往增加交易变数,而其中复杂的操作流程稍有偏差,就可能把好好的成交变成一场纠纷。某经纪公司A的一位业务员带客户勘踏一商办项目,而后这位业务员跳槽去了经纪公司B,把这一单也带到了新单位。客户签约后,项目方将佣金给了经纪公司B。而后,经纪公司A认为明明是自己首带,凭什么项目把佣金给别的公司?

 

那么问题来了

究竟这份佣金

应该给经纪公司A

还是经纪公司B

 

这份佣金给谁,似乎都有道理,我们作为局外人,不太了解其中细节,也无须判断这份佣金究竟该给谁。只是想单纯地从当今商务写字楼行业带看规则,看看其中藏着哪些漏洞与隐患。

 

目前行业内普遍以独家委托书作为最高等级的佣金给付依据,但很多选址客户或许是对选址需求的不确定,或者对经纪公司的信任不足,或者自己也有一定能力,亦或其他等等因素造成客户并不太愿意签署独家委托书。那么次一等级的,行业内操作主要遵循两种制度,一种是首看确认制,另一种签约确认制。

 

首看确认制是大多数企业遵循的一种制度,一般在经纪人带客户去看盘时由项目方或渠道方要求签署首看确认书,最终成交后根据首看确认书给付经纪公司佣金。但是也有部分公司比较简单粗暴,不管客户之前签过什么,最后成交时是哪家经纪公司代理就给哪家公司佣金。这就造成经纪公司之间产生纠纷,甚至恶意竞争,同时也给项目方某些人员滋生贪污腐败提供了温床。

 

大概半个多月前,房地产新经纪品牌联盟与贝壳找房联合发布《新经纪守则》2020年版征求意见稿,试图打破房地产经纪行业诸多不规范现象。不出意外的话,正式版《新经纪守则》将于81日发布,也就是明天。相信很多同行伙伴们都在关注这个新守则的发布,那么我今天就先简单说说我对带看规则的几点浅见。

 

先就开头的事件说说。得知那个事件之后,我关于写字楼行业带看这方面,主要有三点想法:一是无论经纪公司还是楼宇项目,都应该加强人员管理,强化业务认知和职业操守;二是公司自身应制定一套完整的标准化流程规范,在操作中贯彻执行,责任落实;三是从带看到每一次沟通谈判再到最后签约成交的全过程,注意留存证据,在出现纠纷时,谁的证据链越完整越有利。

 

NO. 1

 

首先,对于项目方来说,尽管说规则是人定的,有时候需要灵活变通,但是涉及几方利益的问题,还是应该把契约精神放在第一位,项目方、经纪公司、客户都遵守规则办事才能公平,避免后续麻烦。像事件中这种,尽管带看的经纪人先后就职于不同的两家公司,但项目方的工作人员只片面注重和他个人的业务关系,客户签单时没有向客户确认经纪委托方,没有认真核对佣金收受方主体,程序上是有漏洞的。这么一来,弄得好像为一个经纪人撕裂了与更广泛的经纪渠道的行业情感。

 

项目方在这种情况下,应记录并妥善留存每一次带看,在临近签约时提前向客户沟通确认委托的经纪公司认定哪一家,要求客户出具独家委托书,明确交易的三方利益主体,在这个过程中确定客户的知情行为,并避免后续纠纷。

 

NO. 2

 

第二,经纪公司为维护自身利益,应该在业务行为中注意要求客户签署首看确认书,后续争取客户签署独家委托,如客户认为独家委托比较严重,或因其他原因不便签署,也应争取意向委托书,无论哪种,都应在内容上尽量细化,约定好价格区间,按约定达成签单。在长期的业务沟通和带看中,应尽量以邮件方式、现场照片等固定证据,提前预防比真的出了纠纷再事后处理要省心得多。此外,经纪人平时应注意与项目招商人员搞好私交关系,出现这种情况,项目招商人员就会顾及交情替经纪渠道着想,及时与经纪渠道沟通。

 

NO. 3

 

第三,客户在选址过程中首先应该了解行业规则,不应与多家经纪公司签署委托书。其次,如欲更换经纪公司,应先与新的经纪公司重新细化沟通各项事宜与操作,以免与自己期待的不同造成误会,自己还不占理。其二,也是非常重要的一点,就是以书面形式明确委托方,表明企业的委托意向。其三,委托书中的细化内容应全部掌握,比如,如果客户自身与项目方谈成了比经纪公司更低的价格,也就是说并不是以经纪公司达成成交的,那么在委托书中约定的意向价格区间,就有可能保护客户这方面的利益。

 

NO. 4

 

思维更发散一点地,有的经纪公司为刺激签单,会私下协助客户搞一些小动作,比如给予客户回扣或者配合客户避税之类的方式,我不建议这么做。一旦东窗事发或者客户企业有其他问题被曝光,都可能会把合作过的经纪公司牵扯进来,应对的时间成本、经济损失和市场风评,都可能给经纪公司带来不利影响,甚至惨重损失。

 

回到开篇的例子,经纪公司A和经纪公司B谁有首看确认书?谁有委托书?我们都不知道,所以缺少判断佣金该给付给哪一方的主要依据,另外项目方在操作时遵循什么制度也不明了,因此很难说谁对谁错,在纠纷之中,各方都或多或少地遭受损失。

 

我更想说的是,北京的写字楼行业就这么大一点,平时无论是踩盘带看还是行业活动,大家都抬头不见低头见的,其实很需要友善、有序、融洽的行业共生关系。在这个过程里,将规则系统化、透明化,具体操作时责任落实到个人,相信很多漏洞都还是能避免的。

 

今天北京又下雨了,希望写字楼行业的同仁们都重视契约精神,规范招商流程,在规则方面达成普遍共识,让阳光照进行业,水分与阴暗就能少一些。


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