来源：杨涛有料

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上回我们说到，石家庄商业地产过剩，不少投资者都进了坑。并以中山路黄金地段的三座知名综合体为例，向大家展示了什么叫惨淡经营。有的网友说，去蜂巢遛娃最好，没有人；有的网友说，去建华遛娃最好，地方大；有的网友说，去长安万达吃鱼头泡饼，一中午只有三桌客人,停车还不收费，太爽了；有的网友说，因为自己的钱被套在卓达出不来，所以去年没有跟朋友一起买商铺，现在不知该哭还是该笑。当然，也有不少网友提出了建设性的意见。比如，“润物细无声”就说：“我在石家庄新华路西二环外面住，基本不去远处的综合体，北国超市简良店天天爆满，人口密度大，消费能力强，这边真应该建个综合体”。我们说石家庄的商业地产严重过剩，5年前的项目总面积就能满足1600万人的购物需求了，而石家庄把山区人口全算上还不到1100万，但是，商业地产分布不均的现象也同样严重。中山路上的大商场比便利店还多，可一出二环，连个像样的购物中心都难找。准确地说，石家庄的商业地产属于结构性过剩。

为什么会这样呢？据专家的分析，是因为在2002和2009年的两次城市规划中，我们都没有给予商业地产足够的重视，导致了现在的商圈都是自发形成，大家都往一块挤，缺少了政府引导。不过，我当年在采访规划局的时候，人家私下里跟我说，像中山路和育才街那么小的路口，已经有座河北体育馆啦，旁边还要再建一座先天下购物广场，至少从规划上来看，不造成交通拥堵才怪呢。当然，这也不是他们说了能算的。通常情况下，商业综合体经营业态的黄金比例为：购物、娱乐和餐饮按照52∶30∶18分布。也就是说，购物消费应该占绝大部分，娱乐场所次之，用于餐饮的经营面积最小，一般不超过20%。可如今，石家庄一些大商场恨不得改成餐饮一条街，恨不得把五七路豪华板面也引进来，因为在需求不振、消费萎缩的市场环境中，唯一能保住人气的就只有餐饮了。

好啦，说了这么多石家庄商业地产的现状，有人可能会问，商铺、公寓、写字楼什么的，还能投资吗？我的回答是三个字：不建议！如果你就想投资房地产，别的什么也不认，那两害相权取其轻，你还不如投住宅呢。网友“谷先生”说，他2009年6000元/㎡买了万隆国际，应该是写字楼，还好给房本了，可现在8000元/㎡都卖不出去，要知道，当年的住宅还不到4000！以目前的形势来看，投资商业地产，靠物业增值获取收益很不划算，剩下的就只有看租金收益了。首先说明一点，我们对于商业地产的投资分析是基于普遍性的，而不是个别案例。比如，网友“handcrafted-new-world”说，他前几年以12000元/㎡价格买了万象城的公寓，交房后就租给旁边的建设银行了，目前算20年回本。我们要祝贺这位网友投资成功，居然做了银行的房东。但是有他这么好运气的毕竟是少数。前段时间我们刚说过，《全国重点50城租金收入比调查研究报告》显示，石家庄的平均租金回报周期为65.7年，全国倒数第二。除了宏观数据以外，我们还有6个具体的理由不建议大家投资商铺、公寓和写字楼。

第一，针对石家庄的各种地产乱象，投资商业更容易受伤，因为信息更加不对等、不透明。比如，网友“张妍”说，她购买紫晶悦城红街商铺的时候，开发商承诺学校门口会开在那条街上，等她交完钱啦，又告诉她开不了，直接造成那条商业街成了断头路，商铺压根儿租不出去，更别提“以租养贷”了。

第二，“以租养贷”的销售模式极为盛行，项目一旦出了问题，投资者往往无处喊冤。以祥云国际当年最火的“6年白得一套房”为行业标杆，石家庄众多商业地产也都纷纷推出“N年白得一间商铺”的营销套路。可你知道祥云国际的投资者最后是怎么定性的吗？是以非法集资受害人的身份去公安部门排队报案的。明明是购买商铺，结果却成了参与非法集资，风险自担也就天经地义了。

第三，商业地产不是刚需，没有政策红利。比如，契税优惠、增值税优惠、个税优惠等。只要一倒手，各种费用能占到交易价格的近30%，流动性极差。还因为商业地产不是民生工程，即便是建筑质量和物业服务再差，你去维权也没什么人管。况且商铺的业主们一般也组织不起来，毕竟都是投资客，都很忙，还有身份，丢不起那人。

第四，商业地产受社会环境的影响太大。比如，就业情况、经济周期、金融政策、规划变动等。这些影响租金收益和物业升值的因素，我们统统无法控制，更无法预测。经济危机时，写字楼和商铺最先被市场抛弃；失业率增高时，出租公寓会遭受无情打击；信贷收紧时，想要抵押写字楼，要么就是比例很低，要么就是银行根本不接；还有城市规划变动。这方面很多石家庄的投资人都有切肤之痛，咱就不展开细说了。

第五，产品升级换代太快，现在的写字楼，未来都是淘汰品。原勒泰中心的营销总监曾说过，注意，他是5年前说的，目前石家庄的写字楼已经饱和了，且总量非常大，尽管大家都标榜自己是甲级写字楼，但我们离真正的甲级写字楼还很远。就连地标性质的勒泰写字楼都有这种担忧，你就想自己“以租养贷”买的那种写字楼，今后能跟得上时代发展吗？最后，也是最关键的一点：在商业投资中一直有个悖论，很多人都想靠投资商铺来发财，但那些做得很棒的商业地产，租金收益很高的商铺，几乎都是由开发商自持的。因为这和商业地产的性质有关。商业地产最重要的是什么？是后期强大的商业运营。只有极致的运营，才能针对市场的细小波动做出及时调整。而极致运营最基本的要求之一就是一定要自持。一群散户投资人把一条商业街买下来分割出租，这边是卖高端红酒的，旁边可能就是长沙臭豆腐，很难想象运营的效果会好到哪去。

既然真正赚钱的商业都是开发商自持的，他们只把那些非核心的、不怎么赚钱的商业卖出去，你要想靠投资商铺、公寓、写字楼当暴发户，这个基本上很难。关注微信公众号杨涛有料，下期不见不散。