来源：商办互联

随着新冠疫情的爆发与持续，北京商办市场复苏缓慢，企业的办公室租赁选址需求发生转变。尤其是中小型企业，面对未来市场的不确定性，在企业运营成本的严格把控下，“拎包入驻”式的办公空间成为首选，省时省力租期灵活。但是随着疫情转好，企业运营稳定收益后，未来“拎包入驻”型的办公空间会不会成为企业办公室租赁选址重要考量因素呢？或者说会不会成为刚需呢？

就这个话题，商办互联采访了空间运营服务商与市场比较活跃的内资渠道经纪人。他们作为一线人士，通过近几个月的接触和了解，对“拎包入驻”这件事有着自己的见解。

Q 1、企业办公室租赁选址对于“拎包入驻”是不是刚需？未来会不会成为最重要的原址因素之一呢？

空间运营服务商：

拎包入驻的刚需客户占总体办公室租赁选址客户的比例不会超过10%，也就是说一个大厦或者一个片区，对拎包入驻要求的客户也会在这个比例左右，这就看精装修带家具服务的供应量有多大，是不是相对应。太多就经营不太好；太少，就会显得对拎包入驻的刚需大。

我认为拎包入驻的写字楼办公室市场不会对整体办公室租赁选址市场产生大的影响，也不会成为最重要的办公室租赁选址因素。它太小众，迎合了市场上部分小众客户的需求，资本的介入，媒体的宣传，夸大了这个市场，许多炫酷的装修设计和没有什么实际使用效果的高科技软件的加入，使得这个市场被放大，实际上这个市场真的很虚弱，都陷在自嗨之中，只是无法自拔而已。

疫情期间这种需求有所提升这个数据我是不认可。即使是真有所提升也就是只消化掉了之前早就应该消化掉的面积而已，并没有因为疫情影响，需要承租精装修拎包入驻的客户多了，就又出现了好多家联合办公新项目又出现了，大家并没有增加经营面积，反而好多家退出了这个市场，缩小了经营面积。

一线渠道经纪人：

我比较认同这个观点，但是我在这里还是需要说明一下，我认为对于中小微企业，办公室租赁选址需求在几百平米以内的企业，拎包入驻的办公空间需求比较大，可以说已经是一种市场基本趋势了，这类企业不想花费精力在装修和财力上，而且装修行业水很深，直接可用的办公室节省时间和人力成本，由于疫情的原因，也加快了拎包入驻的办公空间形式的发展；而对于办公室租赁选址在上千平米或是更大型的企业来说，一般租期都会在3-5年，拎包入驻的需求量不大，这类企业更在意空间与企业风格的适配度，因此大多数会选择合适的空间，进行装修和布置。

Q 2、现在很多项目方、写字楼业主开始装修空间了，对于这一点您怎么看？

空间运营服务商：

现在要不是租上千平米的，基本不会重新装修。几百平米的遗留装修，只需办理维修手续或者简单改造手续就可以施工。目前大部分大厦有遗留装修的面积和单元太多了，客户选择余地很大，甚至有的开发商会提供装修给客户。

开发商给装修是特殊时期特殊政策，不会是常态。后续很多问题很麻烦，比如如果出现短路、漏水，造成损失，责任归属问题等等。一时应急，调整策略，留住客户，保住出租率比这些问题重要。一旦疫情好转，市场恢复正常，开发商不会再继续这样干的，容易滋生贪污腐败，负责人也费力不讨好。

一线渠道经纪人：

确实有很多写字楼业主为了促进招商工作，开始做更多的服务了。之前接触过的某个项目在去年还没有疫情的时候，由于各方面的原因招商去化缓慢。但是因为疫情以及一些战略上的变化，从2月中旬到5月底，不到三个月的时间，去化了8000平米的面积，很大一部分的原因就是将之前的毛坯状态改成了精装修，家具齐全，拎包入驻的空间模式，这种模式对于我们经纪人来说，成交时间和周期大大缩减，更容易成单。

这种带装修和家具的拎包入驻型空间对于写字楼项目方来说，其实较之前的交付状态来说也并没有特别多的额外成本。以前的免租期很长，现在拎包入驻后免租期减少了，也算是等价交换了。但是不是每个项目自运营了精装修空间后都会有好的反响，更多的客户，还在于写字楼招商运营团队的执行力、空间设计理念和风格。就像一般在200-300平米受众企业群体要多一些。企业的行业属性也是五花八门，装修风格与理念如何满足大部分办公室租赁选址需求风格，防止后期更改装修，也是非常重要的事情，想要做好平衡需要花费一些精力的。

听从了两位业内人士不同角度，不同的市场声音，让我们商办市场充满了无限可能。回归主题，小编认为，短期内，中小微企业办公室租赁选址拎包入驻的办公空间越来越多，且疫情对于这类企业来说带来了很大的影响，随时进入与随时退出也是特殊时期企业保命续命的必要方式，至于未来拎包入驻会不会成为中小微企业办公室租赁选址的重要因素（等同于地段）之一，还是等疫情过后市场的变化吧。一转眼2020年已经过了一半，有些企业还处于茫然未知的状态，希望疫情快快过去，城市与商办市场恢复繁华，生活健康美好。