来源:克而瑞资管
深圳写字楼资产价值监测-2020年第2次发布
克而瑞资管自成立以来持续关注国内重点城市写字楼市场,监测写字楼资产价值走势。CAIC 15 年前便开始把商用楼宇的数据放到数据库中,累计覆盖 13 万幢楼宇、2 万个精品项目。通过 AI 算法建立起包括资产体检、交易诊断、货值风控、商圈监测的数据大脑平台,AI 算法模型将数据重新扫描分析,自动生成数据资产。通过对重点城市近 100 个商务区、2000 余个写字楼项目的持续监测、诊断, 2020 年 Q1 克而瑞资管重磅推出一线城市写字楼整体市场监测报告,Q2 监测报告将扩展到更多城市,新增多个近年来写字楼市场迅速发展的新一线城市。
据克而瑞 CAIC AI 监测系统对深圳 11 个商务区、 160 余栋甲级写字楼的持续监测分析,今年度深圳第 2 次监测结果如下:
1)出租率:全市出租率环比下降约 1% 至 76.7% ,降幅收窄。其中,前海商务区和留仙洞总部基地出租率回升明显。下半年约 70 多万㎡的新项目计划入市,空置率或将进一步上行;
2)租金:二季度深圳全市甲级写字楼租金为6.4 元/㎡/天,环比下降2.6% ;
3)资产价值:资产价值环比下降 1.7% ,近 3 成项目下降幅度超 5% 。
01
出租率降幅收窄
环比下降约1%至76.7%
01)出租率降幅收窄,环比下降约1%至76.7%
深圳甲级写字楼出租率 76.7% ,环比下降 1% 。二季度,深圳写字楼市场租赁活动逐步恢复,大面积租赁交易较为活跃。主要得益于:
①疫情得到控制,租赁需求开始释放。一季度市场受疫情影响较大,小微企业受冲击严重,很多企业选择提前退租或是削减租赁面积;二季度疫情得到空置,企业经营环境得以改善,逐步复工,遏制了出租率下降的势头。此外来自科技、互联网、金融等行业的需求吸纳了一定规模的空置面积。
②以价换量,为企业带来换租、扩租窗口期。疫情后整体经济环境不容乐观,且后续供应也增加了业主的压力,以价换量成为更多物业的优先考量。而新项目除普遍采取以价换量策略外,以较长的预租期积蓄优质客户也成为提高去化的方式。而租金普降,对于发展向好的实力型企业来说无疑意味着换租窗口期,从性价比低的项目置换到性价比高的项目也成为市场趋势。
③利好政策的发布,促进深圳经济恢复。深圳出台了“抗疫 16 条”等一系列抗疫情、稳经济的政策,促进深圳经济恢复,各类补助也起到稳定企业发展的作用,这都使得深圳的写字楼市场得以逐步恢复。
近三年深圳写字楼出租率走势
02)新兴商务区恢复最快,但大量新增入市或将影响未来走势
深圳各商务区出租率分化较为明显。核心商务区超 30% 项目出租率维持不变,超 40% 项目出租率上升;次级商务区近 50% 项目出租率维持不变,超 30% 项目出租率上升;而新兴商务区有 10% 项目出租率维持不变,超 60% 成项目出租率明显上升。
2020年Q2深圳写字楼各级商务区出租率情况
从细分商务区来看,前海商务区恢复最为明显,而蔡屋围、国贸等商务区降幅较大。
①前海商务区出租率回升明显:一方面,前海商务区推出减租、人才住房、金融纾困等各项政策措施帮助企业共渡疫情难关;另一方面,地铁的开通大幅提高了前海商务区的交通便利性,吸引了企业的入住。前海商务区较高的性价比,也吸引了其他商务区的租户换租到此。
②蔡屋围商务区、国贸商务区出租率有较大降幅:蔡屋围、国贸商务区一方面是由于楼宇较为陈旧、性价比不高,另一方面,租户以进出口贸易为主,流动性较大,也受疫情冲击较为严重,大量租户退租,商务区空置率显著提高。
值得关注的是,今年内预计还有约 70 多万㎡的新项目计划入市,且新供应多来自于南山区的热门商务区板块,预计空置率或将进一步上行。
03)以价换量见成效,部分新项目表现突出
从出租率变动幅度结构来看,深圳二季度出租率整体保持稳定, 2/3 项目出租率变动在 5% 以内,近 2 成项目出租率提升超过 5% 。
部分新项目表现良好,如前海世茂大厦,华润前海中心等项目,凭借商务区优势和价格优势,签约部分大面积租户,主要为科技、互联网、金融企业。
2020年Q2深圳写字楼出租率变动情况
02
租金连续第7个季度下跌
环比下降2.6%至6.4元/㎡/天
01)甲级写字楼租金持续下跌至6.4元/㎡/天
深圳甲级写字楼租金降至 6.4 元/㎡/天,环比下降 2.6% ,连续第 7 个季度下跌。二季度,虽然疫情已经稳定,但是对于经济预期的降低影响业主情绪,另一方面持续高位的空置率以及后续供应压力,也使得业主压力进一步增加,以价换量成为更多物业特别是新项目业主的优先考量。除小业主外,大业主也加入降价行列,部分项目更是推出近 5 折的“特价房”来吸引客户,从实际成交价来看,二季度业主让利幅度比一季度大。
近三年深圳写字楼租金走势
02)各商务区租金普降,新兴商务区与新项目以性价比吸引客户换租
二季度,各级商务区租金都有不同程度的下降,普遍降幅在 1%- 5% 之间。非商务区由于区位、政策、租户等原因降幅最大,为 5% 。
①核心商务区中,车公庙商务区租金降幅最大,为 4% ,由于区域空置率较高,新项目的入市进一步加剧市场竞争,业主出租压力加大。
②次级商务区中,国贸商务区租金降幅最大,为 4% ,主要受区域商务环境、楼宇品质、以贸易、物流等为主的租户性质影响。
③新兴商务区中,后海商务区租金降幅最大,为 3% ,区域内部分项目体量较大,空置率高,招租存在困难,出租压力之下进一步下调租金。
2020年Q2深圳写字楼各级商务区租金情况
03)近7成项目租金下降,未来新增供应或将持续影响租金走势
本季度,近 70% 项目租金下降,其中约 1/4 项目租金下降幅度超 5% ,以价换量更加普遍。比如科技园商务区地铁金融科技大厦整体租金降幅 13% ,车公庙商务区时代科技大厦租金降幅 11% ,后海商务区卓越后海金融中心租金降幅 8% 。 26.3% 的项目租金维持不变, 7.5% 的项目租金微涨,但涨幅未超过 5% 。
受疫情影响,原计划于上半年入市的项目将于下半年集中入市,未来 3 年内年均新增供应也将超 100 万㎡,深圳写字楼租金或将进一步承压。
2020年Q2深圳写字楼租金变动情况
03
资产价值小幅下降1.7%
01)资产价值小幅下降,近3成项目下降幅度超5%
二季度,随着疫情逐步得到控制,大部分的企业已经复工复产,租金的普遍下降刺激租赁需求的释放,深圳写字楼市场逐步恢复,资产价值虽环比下降 1.7% 但降幅收窄。
2020年Q2上海写字楼价值区间变动情况
02)商务区两极分化,次级商务区降幅显著
深圳不同等级商务区资产价值出现分化。其中核心商务区写字楼项目有 37% 的项目资产价值上升, 54% 的项目资产价值下降;而次级商务区降幅显著, 76.9% 的项目资产价值下降,仅有 7.7% 的项目资产价值上升。新兴商务区 50% 项目资产价值上升, 47.1% 的项目资产价值下降,在所有商务区中,价值表现最为坚挺。
新兴以前海商务区为代表,受益于政策支持和地铁开通,不少项目表现良好,得益于较高的性价比,迎来金融、科技类企业换租签约和总部入驻,提升了整个区域的价值。
2020年Q2深圳写字楼各级商务区价值情况
03)单项目价值波动较大,近3成项目下降幅度超5%
据CAIC统计,本季度仅不足 4 成的项目价值有所上升,超 5 成的项目价值下降且有近 3 成项目价值下降超 5% ,仅有 7.7% 的项目价值保持稳定。
资产价值上升项目主要为新开业项目,预租客户的入驻及较高的性价比使得出租率及租金均有不俗的表现,推动资产价值的上升。资产价值下降项目主要为旧楼,一方面客户流失,一方面租金下滑,导致项目价值下降。
2020年Q2深圳写字楼价值变动情况