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2020年上半年广州房地产市场回顾及展望
发布时间:2020-07-14    1589浏览 综合新闻


来源:世邦魏理仕

 

2020年上半年,写字楼市场面积去化放缓,租户租赁策略以节省成本为主,业主提供租金优惠促进吸纳,全市租金下跌。受疫情冲击较大的零售物业在二季度受业主和品牌积极的营销推动,商场客流显著提升,租赁活动逐渐活跃。此外,在仓储物流市场中,受疫情时期消费方式的变化影响,生鲜、冷链配送类需求上升,而大型电商成为重要的需求驱动力。最后,大宗交易市场方面,中国在世界范围内较早实现复工复产,令外资投资者对包括广州在内的国内城市的关注度有所提升。与此同时,reits公募政策的出台,也令非商办类物业越发收到投资者的欢迎。

CBRE世邦魏理仕广州研究部主管 杨丰宁

 

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第二季度录得位于越秀区的星寰国际商业中心两个塔楼落成,总体量8.9万平方米,上半年供应量共计21.8万平方米。在市场需求放缓和新项目入市的双重作用下,第二季度末全市空置率较2019年年末上升2.5个百分点至7.9%,但仍为全国主要市场中的最低水平。

 

需求方面,上半年金融类企业表现突出,成为需求首位。其中,传统金融类的银行、证券和保险录得多个升级搬迁或扩张的成交;其次是TMT行业,新媒体和电信类均有较大面积的成交涌现。

 

租金表现方面,上半年累计下降1.8%,至每月每平方米164.7元,但二季度租金环比降幅收窄至0.8%。当前租户租赁策略以节省成本为主,预算控制趋紧。为提升面积去化,业主提供租金优惠填补退租面积,并通过更灵活的续租条款来维系优质租户。

 

未来6个月,全市将有40万平方米的新增供应入市,其中琶洲、金融城和万博等非核心区的供应体量超过全市的60%,存在一定去化压力;珠江新城和天河体育中心等核心板块供需基本平衡,租金增长仍将缺乏动力。

 

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“随着经济活动逐渐复苏,市场活跃度也有所恢复。按行业表现来看,来自线上教育、社交和游戏类的TMT企业以及保险和证券等金融类企业的扩张或升级搬迁需求突出,预计将继续成为年内的成交主力。”

 

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一季度的疫情令市内实体商业受挫,业主在上半年推出多种短期租金减免措施,与租户共克时艰,并推行多种消费鼓励措施,提升商户销售额。第二季度零售市场逐步复苏,商场人流持续增加。尽管如此,疫情对资金实力相对薄弱的零售商仍影响较大,市场出现零星品牌撤出广州,整合门店网络,以及未装修的新租店铺的退租案例。此外,广州市区数个购物中心恰好在疫情前开始进行租户调整,因此市场空置率上半年累计上升1.2个百分点,至二季度末的7.6%

 

上半年最活跃的业态是以主打彩妆的美妆店为主,如WOW COLOUR和调色师,前者在二季度录得9家新增门店。而完美日记旗下的彩妆集合店完子之选也在正佳广场开设全国首家门店。另外,二季度录得Alexander McQueenCHOPARD肖邦表首进广州,在太古汇围板。餐饮方面,面包店GONTRAN CHERRIER首入广州,开出两家分店。而餐饮方面,茶饮持续扩张,喜茶、奈雪の茶和星巴克仍见开店,而表现更为积极的是本地茶饮和咖啡店。另外,WAGAS也在珠江新城围板广州第二家店。租金方面,二季度租金继续下调,但幅度收窄至环比下跌2.0%,上半年累计下跌4.9%至每天每平方米28.9元。

 

未来6个月,广州将有两个商场约23万平方米的购物中心开业。受限于当前零售商谨慎的扩张意欲,空置面积去化较慢,空置率年内仍将小幅上升。但零售市场复苏趋势不变,随着客流持续改善,租金有望在四季度修复部分下跌。

 

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“第二季度零售市场逐步复苏,但尚未恢复至疫情前水平,且空置率攀升。尽管如此,由于业主及零售商的积极应变,上半年广州零售市场仍有一些亮点,包括HERMES新店在太古汇的开业盛况,其后SPACE在珠江新城的开业也带来夜经济新气象,而季末超级文和友在天河东路的试业更引起全城关注。而业主也在物业的广场和天台举办多样的集市活动,带来人流增长。事实证明,创新的零售方式,独特的零售概念,是可以打破疫情的桎梏,吸引消费者和带来人流的。”

 

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上半年共录得218万平方米的工业土地出让,用地面积同比下降46.6%。全市一级市场工业用地成交价上半年累计上升2.1%,至每平方米1,088.6元。

 

物流设施方面,第二季度录得广州北部富力项目落成,体量7万平方米,上半年供应合计15万平方米。受新增供应入市影响,全市空置率较2019年年末上升2.4个百分点至12.1%。需求方面,受新冠疫情时期消费方式的变化影响,生鲜、冷链配送类租户需求上升。大型电商企业的成交突出,录得京东在广州东部和佛山均有新增租赁,租用仓储面积超过15万平方米。

 

上半年广州优质物流设施平均租金持平,报每月每平方米36.6元。

 

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“未来半年,预计位于广州北部的富力新一期项目和位于南沙的万纬项目将落成,新增体量共计19.7万平方米,全市空置率将小幅攀升。虽然广州的疫情形势已缓解,但疫情催生的消费行为改变仍对物流需求产生影响,譬如居民的线上消费需求使电商保持持续增长,成为仓储物业去化的重要驱动力。预计随着经济及需求进一步复苏,租金有望保持稳定,传统核心区的租金或仍有增长空间。”

 

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广州上半年录得共29.2亿元的大宗交易,其中第二季度仅录得一宗,是某地方商业银行以4.4亿元人民币购买珠江新城5,800平方米的商业裙楼。至此,上半年已一共录得三宗银行在广州购置或定制物业的案例。

 

得益于中国在此次疫情下是全球较早且较有效实施复工复产的国家,社会经济运行恢复大致平稳,加强了境外投资者对国内投资市场的关注度。另外,第二季度发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,进一步利好物流仓储设施及新基建等新型地产,令其与数据中心一道成为季内广州受到最多机构投资者关注的物业类型。而写字楼市场方面,疫情引起的租金短期下行让投资市场有所放缓,投资者期望回报率有上升的趋势,而个别放盘较久的物业的价格谈判空间也有所增大。

 

展望未来半年,投资者保守的心态有可能继续小幅推升其对回报水平的期望值。但对于可售项目稀缺的核心区优质写字楼及优质零售物业,卖家短期内仍将保持坚挺的叫价。

 

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“多年来,广州大宗商用物业投资成交主要集中在写字楼和商场两类物业,以2017-2019年为例,接近九成的大宗成交以写字楼或商场为主。相比而言,酒店公寓及工业类的物业成交金额占比较低。但近年来投资者越发关注新型地产的投资,包括物流仓储、数据中心和其他受惠于公募REITs试点办法的新基建资产,以及酒店和长租公寓。根据世邦魏理仕最新发布的投资者意向调查,2020年关注工业物流、数据中心和房地产债的投资者较2019年分别上升了8167个百分点。对于核心区缺少可售写字楼和购物中心的广州而言,现时放售的其他新型的物业类型和投资机会,不啻为进入广州的最好机会。”


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