来源：世邦魏理仕

随着京津冀一体化的逐步深入，上半年天津颁布了《天津市支持重点平台服务京津冀协同发展的政策措施（试行）》，吸引了一批来自京津冀的重大项目落户。疫情的爆发对于制造业、商业、交通运输、旅游等领域造成不同程度的冲击，但随着疫情的稳定以及复工复产的有序进行，被压制的租赁需求得以释放，租赁市场回暖，对写字楼和仓储物流市场的带动尤为明显。

CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管 孙祖天

2020年第二季度，位于海河沿线的京津国际中心、老城厢的天津大都会以及新八大里商务区的郡都大厦交付使用，为市场新增326,800平方米的办公面积，上半年新增供应总量达466,800平方米。随着市场商务活动的全面解禁，写字楼新租需求得以释放和回暖，本季净吸纳量录得68,100平方米。季内，2/3的新租需求来自科技互联网相关企业，尤其是北京外溢的线上教育企业在城区优质写字楼承租大面积办公空间，成为主力需求引擎。传统金融类企业，如保险、银行也有扩张需求。专业服务类企业在市场租金下行的情况下也释放出了升级搬迁的需求。但楼龄较长的乙级楼继续出现退租现象，退租租户主要为线下教育和非传统金融类企业。整体市场空置率环比上升2.6个百分点至46.9%。受市场高空置的压力，业主继续加大降租幅度实现以价换量的效果，本季全市平均租金同样本环比下降1.7%至每月每平方米98.9元。

下半年约有130,000平方米的新增供应入市，市场空置率有望稳中有降，而租金依然承压。

2020年第二季度，天津没有新增零售物业项目入市。零售物业基本全面恢复营业，市政府推行了发放消费券、举办夜市活动等一系列促进消费的举措。但租赁市场表现仍不活跃。仅部分知名运动服饰品牌、连锁餐饮品牌有小幅扩张，如友谊路新业广场的2,000平方米的凡间美食基地开业。本季度空置率环比上升4.8个百分点达15.8%。零售、餐饮业态均出现大面积关店，其中餐饮尤其明显；以本地中小型商家为主，也有全国性餐饮和国际时尚品牌因疫情影响而整合门店。空置率升高压力下，购物中心首层平均租金报每天每平方米17.0元，同样本环比下降1.6%。

下半年，将有三个项目计划入市，餐饮业态需求有望缓慢回升，零售业态扩张依然谨慎，而服务业态有进一步增加的风险，平均租金有进一步承压下降的趋势。

2020年上半年，天津有五个仓储物流项目完工，其中四个项目于第二季度集中交付，上半年合计新增仓储面积268,400平方米，分别位于滨海新区、武清、空港和宁河。大部分项目预租情况良好，整体空置率环比仅上升1.5个百分点至16.2%。上半年市场租赁交易活跃，净吸纳量录得168,100平方米，是2019年全年净吸纳量的1.7倍，释放了2019年潜在的市场需求。其中最大一笔成交来自于某第三方物流企业，交易面积达85,000平方米；此外，上半年可见多笔来自第三方物流的新租和扩租交易，如丰田物流、跨越速运、无忧物流等。传统区位仍是第三方物流租户的主要选择，如空港、西青、武清、北辰；然而，新兴区位的项目吸纳速度缓慢，租金有所下调，加之疫情对需求增长带来的不确定性以及未来新增供应等多方面影响，季末平均租金同样本环比微降0.2%，报每月每平方米30.5元。

下半年，预计有三个项目交付，合计面积236,700平方米，都位于新兴区位，其中临港项目有港口贸易类租户表示预租意向，而津南、静海项目则面临其他区位的竞争。整体供应压力较大，预计空置率仍将上升 ，租金在短暂休整后以稳为主。

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“随着疫情的好转，天津各板块市场活动都已经开启复苏模式。疫情加速了线上服务的需求，在线教育/在线医疗/网络游戏等行业逆势增长，使得此类TMT相关企业成为天津上半年写字楼的主力需求，传统金融的扩张需求以及专业服务的升级需求在上半年都有释放。在整个上半年，天津的零售物业积极自救，尝试线上平台、直播等新营销模式，在一定程度上实现了行业的变革。如何挖掘潜在消费需求、更好地推进线上线下融合是下半年天津实体商业需要解决的问题。未来新兴区位项目逐步涌现，扩大天津仓储物流市场分布，也对整体市场带来供应压力。但随着疫情影响的减弱，以及北京需求外溢，预计需求中长期将稳定增长。”