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沈阳商铺承租人:面对疫情我已无力承担,该怎么办?
发布时间:2020-02-21    815浏览 商铺资讯


来源:微见律评

 

在这次突如其来的肺炎疫情中,每个人都是受害者,作为商业运营综合体的沈阳商铺承租人也在为这次疫情后果买单。他们绝大部分都属于中小企业,资金薄弱,抗风险能力差,在这次灾难中往往最先夭折。

 

2020210日全国人大法工委在答记者问中明确本次肺炎疫情属于不可抗力。商铺承租人能否以这“免死金牌”直接解除租赁合同呢?

 

不可抗力≠能解除合同

       

根据《合同法》第94条第(一)项规定,因不可抗力解除合同,必须致使合同目的无法实现。

       

商铺租赁合同的合同目的在于出租人提供合格的租赁物并获得租金收入,承租人取得租赁物使用权并用于经营目的,同时支付租金。肺炎疫情和防控措施如果并未阻碍出租方交付合格的租赁物,且尚未导致承租人的经营活动完全受限,那么此时以不可抗力解除合同尚存在违法解除的嫌疑。正如2020215日,浙江宁波海曙区人民法院受理了两起因新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷,法院认为新冠肺炎疫情防控措施,虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力,是否构成合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

 

拒绝以不可抗力逃避合同义务

       

很多沈阳商铺承租人认为肺炎疫情被认定为不可抗力,就可以不履行合同义务,并不承担违约责任,这个观点是错误的。

       

根据《合同法》117条和118条规定,除合同另行约定不可抗力处理规则以外,部分或者全部免除责任。但由于承租人迟延履行后发生的不可抗力,不能免除责任。与此同时,承租人要尽到告知义务和证明责任。也就是说,疫情只能发生在承租人迟延履行之前,承租人还要通知出租人并提供相应证据后,才有全部或者部分免责的可能性。

       

因此,作为承租人不要贸然停止履行义务,待出租方兴师问罪时又以不可抗力作为托词,此时由于承租人的过失造成出租人损失扩大的,承租人应当承担赔偿责任。此时,承租人应当发函通知出租人无法履行的事实和原因,并告知出租人采取必要措施防止损失扩大。

 

沈阳商铺承租人:面临破产,我该如何做才能降低风险和损失?

 

律师建议:

 

1、 如果承租人经营多家连锁店铺,整体思路是:首先向全部门店的出租方发告知函,告知因不可抗力导致承租人无法履约的风险,并请求协商变更商务条件。此时我建议,可将全国店铺分为ABC类,A类作为保留店,发不可抗力告知函可为承租人多争取降低租金,节约成本的目的。承租人可以采取1-3个月免租、租金减半等条件进行谈判。B类店是可撤可保留的店,建议以多轮谈判为主,谈判条件弹性可大一点,反复几轮。C类店是必须撤铺的店,这类店先要评估违约成本,并以谈判为主,做好解约及诉讼的准备。

 

告知函具体内容如下:

1)发生非冠状病毒肺炎疫情的事实和政府采取防疫措施的事实。

2)承租人正在向经贸委申请不可抗力的证明。

3)在疫情解除之前,不能履行支付租金、物业费等相关费用的义务。

4)请求与商场方协商变更租赁期间内的商务条件。

承租人需要准备的事项:

1)在当地政府官网上搜集自疫情爆发以来防控措施的政策性文件。包括启动一级响应的通知、疫情防控指导意见等。

2)尽快与当地经贸委取得联系,了解出具不可抗力证明的方式,取得不可抗力的证明文件。

3)熟悉与商场签订的租赁合同关于合同变更、合同解除、违约责任、不可抗力条款的约定,对违法解除可能产生的违约责任做初步判断。

 

2、针对商场答复可以调整商务条件的情况

建议发出协商调整剩余租期内商务条件的函。

 

内容如下:

1)发生非冠状病毒肺炎疫情的事实和政府采取防疫措施的事实。

2)经贸委出具的不可抗力证明。

3)请求免除承租人在疫情期间的履行义务和违约责任。

4)承租人变更商务条件的具体诉求。

双方协商一致后,及时签订补充协议

 

3、针对商场答复不予变更商务条件以及未协商成功的情况

方案一:针对剩余租期较短、违约成本低的店铺,可以发出《解除合同通知函》,直接解除合同。

  

函件内容:

1)发生非冠状病毒肺炎疫情的事实和政府采取防疫措施的事实。

2)经贸委出具的不可抗力证明。

3)当地近期肺炎疫情新增病例报告。

4)商场因疫情关闭店铺,以及人流量减少的事实,足以导致承租人店铺无法经营。

5)函件自送达之日起双方合同解除。

  

沈阳商铺承租人被动应诉:商场在收到函件后3个月之内需向承租人起诉。

  

沈阳商铺承租人主动反诉:以情势变更主张解除合同。

  

沈阳商铺承租人要准备的事项:

1)在当地政府官网上搜集自疫情爆发以来防控措施的政策性文件。包括启动一级响应的通知、疫情防控指导意见等。

2)尽快取得不可抗力的证明文件。

3)近期疫情新增病例报告。

4)商场人流量情况。

  

潜在风险:如果当地疫情及防控政策不足以达到合同目的无法实现的地步,沈阳商铺承租人仍然会承担因违法解除而产生的违约责任。但因该疫情仍属于不可抗力,法院最终可能以公平原则判决双方合理分担。

 

方案二:针对剩余租期长、违约成本高的店铺,建议以协商调整商务条件为主。一旦协商不成以情势变更诉讼或仲裁主张变更\解除合同。

      

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