前不久，我们把2022年12月的3000指数统计出来了，不出所料二手上海房价依旧在走低。已经比年初1月份还要低了，有一种忙了一年，又“回到解放前”的感觉。

（我们跟踪了3136个2000年以后竣工的社区价格，通过只保留中楼层房源、引入了房龄系数和价格段权重，排除房源结构干扰，统计出每个月上海上海房价的走势情况。

我们称之为3000指数走势。（更详细内容点击链接查看《上海上海房价在涨？3000指数给答案！》)

那么，如今的二手上海房价跌回到去年几月份了呢？

挂牌价存在虚高的可能，所以这次我用链家网的真实成交帮大家测算下。

为了避免成交结构不同带来价格波动误差，我的统计方法是：差幅比较法

用2022.12月每个小区的成交价，与近1年历月做对比，每个月得出一个平均成交价差幅。

计算公式：某小区*月成交差幅=2022.12成交价/*月成交价-1

所以，平均差幅>0，代表2022年12月的成交价要高于该月，

平均差幅≤0，代表2022年12月成交价已经低于该月或者与之持平。

我们的统计结果如下：

整体来看，2022年12月的成交价至少已经回到2021年12月了。

因为2022年12月的成交价已经与21年12月基本持平。（其中4-5月由于口罩原因成交量极少，2个月总计约120套，参考性较弱，可以忽略）

但细化到板块，每个板块的表现会有所不同。

同一小区在这2个月都有成交的共计424个，涉及各个价位段，比较能说明问题。

我用这424个社区统计出了其中比较典型的价格回调板块：

注：由于不少板块12月缺乏成交数据，所以价格回调板块包括但不限于上述板块。

从差幅来看，不同板块的价格回调程度存在明显差异。

有些板块甚至可能价格已经回调到2021年年初了。

我挑个别板块举几个例子给大家看看：

1、浦东联洋的仁恒河滨城二期

仁恒河滨城2022.12月的成交价远不及2021同期，更接近2020年12月的价格，我们有理由相信这个楼盘的价格大概率回调到2021年年初了。

2、宝山顾村的保利叶上海一期

楼盘88㎡户型最新的成交价是5.2W，基本是回到了21年1月左右的价格。

3、宝山上大的当代高邸

最新的成交价是6.1W，这个价格基本是21年12月左右的价格了。

4、浦东唐镇的保利金爵公寓

保利金爵公寓88平户型最新成交价7.3W，与去年12月基本持平。

综上，不难看出上海大部分板块的价格都有了不同程度的变动。

这个直接影响了各个板块新房的一二手倒挂情况。

虽然我们每批次新房公布都会有《性价比榜单》，但是因为2022年上海房价波动较大，

同一个楼盘在不同批次，倒挂率都可能不同。

所以今天这版，我们统一用当前二手上海房价，为今年185个新盘（不含别墅，同一个楼盘不同批次算作1个楼盘）重新测算了倒挂率。

这次复盘，我综合参考了3个因素：

1、房龄系数

房龄系数是我们2021年初发布的研究成果。

我们评判新房真实市场价的时候往往会参考周边二手上海房价，但房龄对上海房价的干扰极大，我们引入房龄系数后，便可将该片区的真实市场价进行还原。

房龄系数的由来参见《《上海新盘性价比榜单》我们花了2年时间！》

2、上海房价大局观

上海上海房价是有一定规律可循的，比如大概率沿江向内陆递减、内环向郊环递减，虽然一些新兴高势能板块可能打破这种规律。但总体而言，上海房价分布还是有逻辑可寻的。

3、积分热度

积分热度往往最能说明问题，购房者越蜂拥的楼盘，大概率倒挂越明显。

但是需要说明的是积分热度并不是绝对的，它会受房源数量、推盘周期、竞品楼盘数量、市场好坏、KFS认购条件等各种因素影响。所以我们会综合考量，选择性参考。

上述3个因素相互参考、相互佐证，

最终我为大家整理了一份最新的上海上海房价格局，如下：

大致格局为：内环内核心区20W+、中环一带11W+、外环附近7W+、五大新城5-6W+、偏远郊区2-3W+。

为了论证这个上海房价格局，我进一步划分了10个赛道：浦西市区、浦东、大虹桥、闵行、宝山、嘉定、西区（青松） 、临港  、奉贤、金山 。

部分板块上我们放了二手上海房价作为价格锚定物

下面我们一一细看一下：

一、浦西市区赛道

市区赛道包含黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、杨浦、普陀7区，

宝能公馆1288、海泰北外滩这2个新盘虽然倒挂较高，但积分热度并不高。

其中宝能因为交付风险较高；海泰北外滩自带停机坪+超大户型设计，让它成为了当下楼市的“非标”，高昂的总价也让很多人望而却步，整个楼盘认购开盘的过程也非常紧凑且神秘，所以最终认购遇冷，也可以理解。

天汇世纪玺、宝珀公寓虽然倒挂一般，但也触发了积分。只能说遇到了好时机，4-5批次，上海内环内仅供应了3个新盘，总套数356套，为2盘触发积分创造了有利条件。

还原成市场价后浦西市区上海房价格局如下：

其价格格局大体呈现出3个特点：

1、由沿江沿河向内陆递减，比如苏州河向北价格大致呈现出18W-14W-13W的递减格局；

2、由中心向外递减，比如徐汇滨江由内环向中环方向，呈现出19W-17W-16W的价格趋势；

3、反趋势的局部价值凸起，比如内中环的大宁15W+，比内环内的苏河湾北部13W+要高；再比如新江湾城12W+，比东外滩爱国路要高。这些都与局部的整体开发和特色打造有关。

二、浦东赛道

浦东赛道（不含临港）比较异常的是大华锦宸府，虽然倒挂很高，但是没触发积分。

一方面是由于市场热度整体下滑，且新盘供应上升造成的，另一方面大华一向的“骚操作”也是重要原因：认购当天销售玩消失、装修包等都对认购结果产生较大影响。

还原成市场价后浦东上海房价格局如下：

1、浦东中环内就是12W+俱乐部

且基本呈现出由沿江向内陆价值递减的价格。这点在内中环表现最为明显，沿江的前滩15-17W+，向内的北蔡是12-13W+。（其中2个老盘新卖的楼盘：锦博苑、绿川馨康苑，由于房龄久远，价格明显折损，只有6-8W+，我们暂时忽略。）

与去年相比，今年前滩价格回落比较明显，去年前滩基本是20W的市场底色，今年部分楼盘13W+的价格都有挂出来。

2、浦东中外环价格极为复杂6-10W+均有

10W+主要分布在三林滨江、森兰等地，这里聚集了滨江/绿地/产业等稀缺资源，产品打造也多以低密为主，成为中外环的价格高地。

6W+新盘主要集中在外高桥森兰以北地区，城市资源的浓度在这里骤降，周边还有老房子和动迁房汇聚，使这里成为了中外环的价值洼地。

3、浦东外郊环

浦东外环一带地段价值大致也呈现出由北向南递减的态势。

其中周康、川沙、曹路基本在6-7W+，祝桥5W+，惠南、新场4W左右。

唐镇是比较特殊地方，价值高点达到了9-10W+,其中浦发唐城所在的创新中路站附近预估价市场价会达到9W+，毕竟北部“三兄弟“价格至今都比较坚挺仍维持在9W以上。唐城作为地铁上盖楼盘，未来售价自然不会低。

三、大虹桥赛道

大虹桥赛道的异常点是柏悦前湾，倒挂率不出众的它，反倒触发积分了。

同样也是推盘节点的问题，柏悦前湾认购时，大虹桥还没那么内卷，大虹桥的二手上海房价也还在高位。它成了当时够不上蟠龙天地和蟠龙府的中低积分者的选择。

还原成市场价后大虹桥上海房价格局如下：

基本呈现出由核心区向拓展区递减的格局，核心区7.5-9W，拓展区6.5-7.5W。

核心区沪青平公路沿线基本在8W左右，蟠龙天地由于是今年供应的是洋房产品价格稍高在9W左右。华漕一带由于建设刚起步基本在7.5-8W之间。

与去年相比今年大虹桥市场价有了明显下滑，核心区二手房从高位时的9.5W+，跌倒了如今"7的字头"，鉴于此大虹桥新盘一二手倒挂不断收窄。这主要是由于大虹桥今年的巨量供应导致的，待日后供应下降，预估价格会有所回温。

四、闵行赛道

闵行赛道的异常点是古北悦公馆，7字头的倒挂，却没触发积分。这波还要归功于“骚操作”，例如销售人员失联、劝退低分/非全款客户、购房者“自助式认购”等。

还原成市场价后闵行上海房价格局如下：

闵行的上海房价格局大致呈现出由北向南价值递减的格局。

其中闵行外环以内片区是闵行最靠近市区的部分，这里的真实市场价高达10W+（中环内的金虹桥地区由于供应的都是动迁房，所以价格上会比较低）。

颛桥春申地区基本在7.5-8W+；吴泾老闵行地区6-8W+不等。

其中吴泾紫竹地区价差非常大，环兰香湖地区由于湖景和学区的加持，价格突破8W+。不远处的红盘公园1872片区市场价在6W+。这都是有二手上海房价格可以佐证的，与1872一路之隔的万科青藤近期的成交价和挂牌价都在6W+，而兰香湖的紫竹半岛最近成交价在8W+。

浦江浦锦地区，市场价在8.5-9W+，这里是整个浦江的价值高点，房龄近10年二手房成交价也高达8W+。而新房仅售6.8W，高倒挂让这里的新盘成了闵行今年的大热门。

五、宝山赛道

宝山赛道的异常点是保利叶上海和大华朗香公园映。

这两个盘因为倒挂的存在热度都非常高，但积分热度平平，只能说都是“操作”满满的新盘，销售都很难找。

其中大华朗香公园映认购过程也很戏剧化，认购结束之后，发布公告进行补录认购，最终踩线触发积分。

还原成市场价后宝山上海房价格局如下：

宝山上海房价基本是按环线区分的，外环以内6W+,外郊环5W+，郊环外4W+。

其中外环内靠近新江湾的淞南片区是宝山价格的高点，预估市场价将在8.5w+。一方面一路之隔的新江湾二手房已经卖到了10W+,两者除了教育外，其他配套基本共享，另一方面淞南长江南路地铁站附近二手房成交价也已经高达8.5W+了，所以这里卖8.5W+问题不大。

另外，上海长滩所在片区虽然位于外环外，但这里是宝山过去的"县城"，集聚了优质教育、医疗、商业资源，所以价格基本向外环内看齐。

罗店的美兰湖站附近，由于商业、地铁、低密住宅的汇聚，也成了宝山郊环外的价格高地，市场价达到了5W+。

六、嘉定赛道

嘉定赛道的日月光伯爵天地、璀璨湖畔今年首批积分热度较高，最近批次都没触发积分，也算是与倒挂率相符的。

金地峯汇、金地嘉源，告诉我们开盘时机很重要，换到4季度，估计都很难触发积分。

还原成市场价后嘉定上海房价格局如下：

仅从这些新盘的市场价来看，基本呈现出沿11号线从南向北递减：南翔6W+，马陆5W+,菊园4.5W+。

但其实，南翔、嘉定地铁站附近是嘉定的2个价值高点，基本在6-7W+。

南翔是因为离市区更近，且配套比较成熟；嘉定地铁站附近则因为嘉定新城的规划及配套和产品的共同作用。

七、西区赛道

嘉定赛道比较反常的是安联湖山悦，基本没倒挂的它，成了大黑马。

这要从全市角度来解读了，安联湖山悦的洋房总价在300-400W之间，这个价位段在上海大概率只能买到临港、安联湖山悦成了上车的优选。毕竟这里除了地铁不方便外，其他配套还是比较齐全且高端的，又有青浦新城和华为产业的加持。

比较戏剧化的是一河之隔的同润，认购率仅为10%。2者最主要的差距在于开发商，同润是本地小房企，安联是安徽国企。同润在新场创下的爆冷场面，对朱家角购房群众多少有些影响。

还原成市场价后西区上海房价格局如下：

西区赛道与嘉定赛道类似，基本都是沿着轨交逻辑。

1、青浦地区

上海房价呈现出沿着17号线由东向西递减，赵巷6W+、青浦新城5W+、朱家角4W左右。

华新、重固、白鹤没有地铁的片区价格普遍低于同纬度地铁房，分别是4.5W+、3.5W+、2..5W+。

整体来说，青浦的上海房价是相对扁平化的，除了靠近大虹桥的徐泾、赵巷，其余热门地区基本在5W上下。

2、松江地区

松江片区是由9号线串联起来的5-6W赛道，

这个赛道有3个价值高点，分别是九亭、泗泾、松江新城。

这3个片区今年入市的新盘距离地铁站都有一定距离，再加上整体的市场回调，市场价多在5.5W+。不过一旦出现真正意义上的地铁房，市场价上6W+，基本无压力。

毕竟这些地方今年地铁次新房都有6.5-7W+的成交。

八、临港赛道

今年临港真是从整齐划一，都没触发积分。1年供应14105套房源，即便是大虹桥也招架不住。

还原成市场价后临港上海房价格局如下：

临港由于巨量供应今年的二手上海房价格回调明显，环湖的陆家嘴滴水涟岸成交价已经由去年的6.5W跌落到今年的4.3W。

所以目前的临港整体上海房价格局环湖4W+、102-105片区3-3.9W、泥城-蓝湾-四团2W+。

九、奉贤赛道

其中比较异常的是奉发名邸，作为奉贤“地王”拿到了4.75W的均价，直接把倒挂率拉到9折以上。

不过定价上的微操，让它突出重围。

它83平的小户型，均价约4.48万，112平大户型均价达到了4.94万。这样小户型的性价比就出来了。再加上是上海之鱼的稀缺景观房，不少人还是愿意为稀缺资源买单的。

还原成市场价后奉贤上海房价格局如下：

奉贤的价值高点是南桥板块，这里市场价普遍在4W+。其中上海之鱼附近则是整个南桥的价值高地，市场价普遍在4.5-5W+。

其次是金汇，这里新盘市场价基本在3-4W之间，brt、龙湖天街等配套撑起了这里的上海房价。

其余庄行、柘林、海湾，市场价目前都是”2字头“。

十、金山赛道

金山赛道也比较统一，都没能触发积分，金山主要是本地客群，离上海城区较远，这种销售结果还是在意料之中的。

还原成市场价后金山上海房价格局如下：

金山有2个价值高点分别是朱泾和金山新城，上海房价基本都在3W左右。

其中朱泾是金山的老城区，各类配套丰富；而金山新城则金山如今的城区这里汇聚了万达、百联、金山火车等城市资源。

金水湖、枫泾、张堰相对能级和配套较弱，市场价都在1.9W左右。