23年开年没多久，央行、银保监会就发布了关于首套住房贷款利率的通知，意思是连续3个月房子卖得不好的城市，可以调整房贷利率。

然后住建部也马上表示支持首套住房，二套也相应支持。

反正就是鼓励大家上车，没那么多钱买房的，gj给你降房贷。

其实去年年底，经济工作会议之后，各地已经开始了紧锣密鼓地组团救市。

为了卖房，去年各地促销手段也是层出不穷，像什么“小麦换房”“大蒜换房”“买房免费乘10年地铁”。。。甚至广西玉林“买房送工作”，给你安排得“明明白白”。

未来会不会还有买房送对象，直接给你“包办”人生大事，一步到位了呢。

所有的调控政策和促销手段，都无一不在说一件事，“楼市很萧条”。

在一片水生火热的楼市里，很多人都说上海楼市也不坚挺了，其实你对比上海近几年的上海新房成交，今年整体行情确实是下降的。

但是在整个楼市都不好的情况下，整体对比来看，上海依旧是毋庸置疑的稳定，无论是上海新房层面还是土地端口。

（注：文章数据源于CRIR、链家等）

1 “休息”两个多月 上海新房成交依旧霸榜

去年，上海总共取证304张，总套数93403上海上海新房供应面积约1151.66万㎡，同比上涨42.06%。

总销售面积约1017.74万方，约89480上海上海新房成交金额为6519.82亿元，虽然总销售套数比去年少，但是总销售金额同比去年上升11.76%。

而且在一片同比成交金额呈负增长的城市里，上海依旧正增长，即使封控近3个月，仍然“断层”第一。

都说上海是全国人民的上海，从10万+以及15万+的上海新房成交端看，上海千万级改善/豪宅上海新房只要想卖，真的几乎不缺客户。

而且上海是唯一10万+上海新房销量破万的城市。

并且2022年上海上海新房认购人数创下了近三年认购人数的新高，上海新房热度宏观上看，真的没有减少。

纵使楼市怎么风风雨雨，上海上海新房还是稳固，要我说，如果哪天上海上海新房也真的卖不动了，那整个楼市估计都要“坍塌”了。

2  土地也卖得动

去年一整年，全国土地建面下跌近四成，很多城市土地都流拍。

而上海的土地不仅没有任何流拍，也是一二线城市里成交金额最高的。

一共115宗涉宅用地，商住21宗，住宅94宗。其中第一批次40块、第二批次34块、第三批次35块、第四批次6块。

成交总建面约1102.25万㎡，总成交金额将近2840亿。

创下了2015年至今的成交金额历史新高，看来上海未来1-2年是不缺上海新房的。

虽然拿地的约80%都是国家队，但可以肯定的是，上海的地是有建设和升值性的，不然国家队也不会来"托底"了。上海的土地还是香饽饽啊。

3 二手似乎“不容乐观”

上海的上海新房和土地其实目前不用太担心，真正需要担心的，其实是二手。

22年的二手成交量相较于20和21年都是下降的，而且下降幅度很大。

成交均价其实这几年都差不太多，倒是没有太大变化。

而且去年上海各月的二手挂牌量是上升的。

但是成交量却是下降的。

按理说，二手挂牌量上升，成交量也应呈上升趋势，但是不升反降，说明二手市场比我们看到的更冷。

而且不光上海，整个一线，北京广州深圳的二手成交都几乎掉回三年前，深圳更是跌至2016年以来的新低。

二手变冷，分几个层面。

一方面，疫情三年，太多人失业或收入受损，不得不抛盘，所以抛盘量上升。

而不少人因为各种原因，离开大城市，“接盘人”萎缩。

另一方面，一手房倒挂热不减，部分楼盘积分下降，所以导致二手客户流向一手。

并且，最核心的还是价格本质，相同地段的一二手房，二手次新往往比一手贵，尤其是地段优势明显的板块，二手比一手高出不止一点点。

再者，买方和卖方的“巨大思维差”。卖方对于出售的房子，看到的是“机”，市场都这样了，一定会有政策调控，我的房子还能升值呢，所以我这个价格不能降。

而买方呢，看到的是“危”，市场都这样了，你还不降价，这个价格我不接受。这一来二去，二手自然就不行了。

当然，一线城市的二手都“惨淡”了，三四线城市的二手更“惨不忍睹”。

其实上海二手一定程度上是不缺购买力的，你要是把三价就低，外地单身不能买房，增值税等都做点调整，那这个市场热起来还是很快的。

4   润物细无声的调整

已经不知道多少次听到有人说上海楼市会发生重大调整。

就像狼来了狼来了，听多了都无语了。上海楼市接下来怎么调整，还是要等到3月两会后会具体怎么个落实了。

但是不管怎么样，上海依旧是目前全国楼市行情最稳定的，甚至是一种风向标。

所以之前有传言的放松豪宅限价，取消部分积分制，全面放松二手房限售等比较大的调整近乎是不可能的。

上海好不容易形成的一套“上海新房积分”、“土地联动价”、“二手核验”，“房住不炒”的楼市模式，自然不是随随便便想松就松的。

而且，在上海，有倒挂、有规划、配套成熟、价格给力的项目，根本不愁卖，如果一个项目这四点全都占，你能找到销售算我输。

上海，本来就是有钱人扎堆的地方，很多大佬对于“好”项目甚至都是在想怎么能all in，毕竟上海有些楼盘，“买到就是躺赚7位甚至8位数”。

所以有些口子根本不会松，一旦松了，对于三四线楼市更是毁灭式的打击。

不过，上海目前的二手状况确实需要引起重视。

虽然二手暂时影响不了一手，但是很大一部分一手是通过卖掉了二手置换而来的，如果二手成交一直低迷，长此以往，是会影响一手，以及整个楼市的生态。

所以二手会适当调控，其实三价就低已经在放松了。反正也没有公开，那我默默调整就完事了。

不过按照二手目前的状况，还需要在其他税率、利率做一些调整，拭目以待吧。

上海新房上，冷热不均现象非常严重，所以远郊购房缩短社保年限倒是看着挺行得通。

还有五大新城，除了嘉定新城热一点，奉贤新城因为本地客，也还不错，其他几个新城相对比较扑街，所以看看后面会做点什么改变。

还是那句话，上海应该不会有什么特别大的调控，顶多是一些修修补补，毕竟上海本身就已经形成了一套独有的楼市体系。

总的来说，

作为“经济支柱型产业”的房地产，gj是非常重视的，所以还轮不到我等来“忧国忧民”，毕竟我们现在意识到的，领导们早就高瞻远瞩了。

但是不得不承认，在一片萧条的楼市里，上海还是稳定的，虽然是没法和前些年比，但换个角度想，会不会是前些年过于“超前”，很多人现在以为的“差”不过是趋于平稳罢了。

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