当下上海楼市整体处于下行市场，豪宅也出现了价格波动。在这样的市场环境下，不免会有人问：豪宅究竟还值不值得买？
我的回答是：当然值得！长远看豪宅都是稀缺的，都是有需求的！
市场再怎么冷，都不影响入手豪宅，特别是新房市场有倒挂的豪宅！
有3点原因：
原因1：错过今年第四季度，要再等1年
每年的4季度是豪宅供应的“放水期”，可谓是一年一度豪宅大赛。
根据近2年的推盘规律：市区豪宅上海豪宅新盘往往要等到4季度才会集中入市。
4季度入手，买到的可能性更高。
不过这就意味着，假如错过了已经公示的7批次，不仅8批次有较大不确定性，
很可能下一次豪宅置业窗口要等接近1年的时间。
原因2：有气场的新盘渐少
体量大小代表了一个社区的气场，未来市区有气场的新盘越来越少。
随着市区成片更新步入尾声，越来越多上海豪宅新盘是零星微型地块，这点我们从今年1-3批次土拍中，就能很明显的感受到：
绝大多数中环内宅地总建筑面积都不足10万方，多数在5万方上下，更有1万方左右的“迷你宅地”。
先不说未来户型设计、装修标准怎么样，首先地块大小就决定了社区“先天不足”，未来社区功能的多元性、园林设计的尺度和丰富性等都会受限，因此很难做出传统意义上的强产品力。
原因3：某些价位段将小时
一手价格稳步向上，各环线均出现即将消失的价格段。
例如中环内10W+新盘，正在消失。
这点我们结合今年的新房和土地市场就能明显看出，上海中环内新盘售价有明显的走高趋势。
而针对大户型产品，未来的“门槛价”只会更高。
因为由于城市更新，市区潜在供应不算少，但其中很多都是历史风貌保护区内的上海豪宅新盘。这类上海豪宅新盘联动价往往远高于当前公开土拍的宅地。
典型代表就是杨浦平凉地块，联动价高达21W/㎡，比周边任何新盘的价格都高，突破了整个上海的房地联动价上限。
上海豪宅新盘容积率只有1.4，按照这个逻辑，未来市区潜在供应量巨大的虹口、黄浦，大多数上海豪宅新盘联动价都会在20W+。
"10字头"大户型产品，将越来越成为极少数派，直至消失。
那么7批次的4个2000W以上的倒挂豪宅，谁更值得入手？
其实这是个伪命题。
因为目前能确定的是静安天悦在接待上友好度较高，它买到的确定性更强。所以其它上海豪宅新盘就不浪费时间点评了。
我们就聚焦说一下它是否有内中环的豪宅的特性。
我们统计了内中环26个非常成功的标杆豪宅，从地段和产品的9大项为它们分类：
大宁金茂府
耀江花园
融创滨江壹号院
云锦东方锦园二期
海珀旭晖
尚汇豪庭
徐汇苑
中海馨园
华丽家族古北花园
宝华紫薇花园
仁恒河滨花园
建发公园首府
华发公馆
宝华城市之星
上海星光域
中海紫御豪庭
中鹰黑森林
古北壹号
大华铂金华府
三湘印象名邸
大宁瑞仕花园
碧云国际晓园
张江汤臣豪园二期
尚东国际名园二期
浦东星河湾
大华锦绣华城十四街区
最后汇总出的各大要素对应的标杆楼盘个数占内中环总标杆楼盘个数比例如下：
很明显，内中环购房者在地段方面非常注重街区式生活，且对城市资源比较看重。
而在产品方面，户型、体量、配套、园林景观都有较高追求。
静安天悦在这些表现程度如何？
一、静安天悦与内中环标杆豪宅的特性匹配度。
1、地段方面，街区式住宅+多样城市资源配套
1）内中环难得的成片开发片区
静安天悦周边均为品质次新房，整体已经形成了2000-3000W豪宅的居住氛围。
这种成片开发街区，往往最受上海购房者青睐。
我们从街区式住宅的溢价中就能清晰的看出，它们比周边同类住宅的价格至少要高出20%以上，高的甚至达到40-80%。
2）上海豪宅新盘可享受大宁的各类城市配套
上海豪宅新盘位于大宁板块，临近地铁1号线与规划中的20号线，周边商业、教育、医疗、生态等各类配套都具备。
包括约180万方商圈（大宁久光、大宁国际商业广场、大宁音乐广场等）、优质教育（周边分布有大宁国际幼儿园、大宁国际小学、风华初级中学、风华高级中学等）、完善医疗（周边有上海第十人民医院、同济大学附属口腔医院、同济医院等多家大型三甲医院）、稀缺的生态环境（约68 万方大宁灵石公园、15 万方的闸北公园等）。
2、产品方面，户型、体量、园林、配套等都能兼顾。
1）市面上难得的230大户型，户型设计"填补空白"。
200㎡以上的大户型无论是在大宁，还是在全市都是"少数派"。
目前链家网上大宁板块及内中环200㎡以上的房源占比均约1%。静安天悦的入市，算是填补了整个内中环的供应空白。
而从全市角度来看，2015年以来上海200㎡以上的大户型一直处于供不应求的状态。
这意味着静安天悦230㎡以上的大平层，未来二手房市场流通性也不用太担心。
而且静安天悦230㎡户型无论是位置还是户型设计，都要优于大宁金茂府3000W+的170㎡户型。
静安天悦的230户型位于小区的楼王位置，南、东、西3侧均为社区花园。
而售价3300W的大宁金茂府东区170户型，位于社区临近马路的2栋楼的西边套。
对比而言，静安天悦大户型的位置明显更胜一筹。
在户型设计上，静安天悦230户型更是具有绝对优势。
首先说采光通风方面，静安天悦不仅做到了四开间朝南、南北通风，而且侧面还有横跨客餐厅的大面积飘窗设计，整个户型拥有270度的景观视野；而金茂府170户型则非常的中规中矩。
再说功能性方面，静安天悦230户型南向做到了双套房设计，可满足了2代人的私密居住；而金茂府170户型仅有1个套房，功能性明显要弱。
而且静安天悦的主卧套房，连卫生间都是朝南的，业主可以享受真正的“阳光浴”。
另外，静安天悦卧室除了南向次套房外，其余均带飘窗，而金茂府则无飘窗设计。
综合对比，静安天悦230户型更加具有优势。
更难得的是，上海豪宅新盘还是市面上“喜闻乐见”的大社区。
3、大型综合社区，园林景观、社区配套都被“装了”进来。
静安天悦是市区为数不多的边界清晰、地块方正的大型社区。
上海豪宅新盘占地约7.1万方，由东西两个地块组成。涵盖约14万方高品质住宅区、约2万方艺术商业街区、约4.4万方总部地标及约0.59万方的文保建筑。由于体量大且功能复合，自身就能形成相对便利的居住氛围。
1）园林景观：一园八景
社区景观方面，打造了“一园八景”的景观格局。
各个景观空间经环形跑道串联，形成了“公园式”的住宅氛围。
2）社区配套：商业+历史建筑+办公
除了住宅，上海豪宅新盘约2万方的艺术商业，将打造成涵盖精品商超、时尚餐饮、亲子教培、零售百货四大业态精致高端的商业体。
约0.59万方历史保留建筑，也就是新中动力厂厂房的活化更新，未来将改造为多元、便捷的菜场和市政服务配套建筑，以及新中动力广场和集市空间。
2幢智慧办公楼宇约4.4万方，均为绿建甲级办公楼，未来将引入总部企业。
这样的混合业态构成的大社区，在兼顾便利性的同时，完成工作与生活的闭环。
更重要的是，在满足标杆豪宅特性的同时，上海豪宅新盘还是一个高倒挂新盘。
二、多个维度看，上海豪宅新盘都有着稳健的倒挂水平
1、对标周边二手房，单价、总价均有显著倒挂。
目前上海豪宅新盘周边房龄近10年的次新房大户型价格已经突破14W，一路之隔的大宁金茂府大户型更是高达17W+。静安天悦均价仅约10.5W，高倒挂显而易见。
总价角度来看，2600W在大宁只能买到房龄近10年的瑞仕花园177㎡户型。而在静安天悦2600W左右却可以买到230㎡的大户型，总价倒挂也是实打实的。
而且以大宁为代表的内中环成片开发地区，13W起的价值底盘已经非常稳健了。
2、对标内中环同样成片开发的高能板块，房价优势也十分明显。
目前上海内中环成片开发的崭新街区，标杆次新房150㎡以上的大户型单价均已高达13-18W+，部分地区甚至已经突破20W。
即便是面积仅150平左右，总价也要2100万起步了，200㎡以上的异常稀缺，总价高达4000万+。
综上，无论是自身板块，还是从中环的大市场来看，静安天悦的高到挂都似乎形成了“不可逆”之势。
在楼市调整的大环境下，并不是所有的豪宅都值得买，如果要买，就买每个板块的标杆豪宅！
