行情不给力，上海豪宅市场似乎也越来越冷了。

虽然6月复工后，上海豪市场市曾经短期集中成交、高度活跃。但这波“热度”并没有长久持续下去，不管是新房还是二手房，甚至是近期的法拍房都已开始转冷，市场情绪正在传导。

#1

注意！上海法拍房降温

以前，在二手房市场火热的时候，法拍房往往会拍出高溢价，成交单价往往会远高于市场价格。

不过，最近上海法拍房接连"爆冷"，先是陆家嘴九庐成交单价17.3万/㎡，接着是老西门复兴珑御成交单价20万/㎡。说明上海的豪宅市场目前在快速转冷。

就在上周，新天地板块——淮海晶华成交了一套建面约745.56㎡的房源，带20年的车位租约。最终仅1人申请报名，以7770万的总价成交，单价为10.42万/㎡，市场评估价为1.0952亿，等于市场价打7折拍出！

此外，徐汇滨江的海珀旭晖，上周也成交了一套298.16㎡大平层，成交总价4504万，折合单价15.1万/㎡。市场评估价5575万，差不多是市场价8折成交！

昨天，豫园外滩小南门板块——东业大厦，最新成交了一套157m²房源，1125.5万成交价格，折合单价7.17万/㎡。市场评估价约1617万，差不多相当于打了7折。

以上可以看出，近期上海成交的高价法拍房中，成交价低于评估价的占比越来越高！这也就意味着豪宅“降温”现象已经发生。

#2

市中心新房供应减少

短期波动，长期仍被看好

新房方面，同策研究院数据显示，第二、三批次新房有12个项目备案均价超过10万元/㎡，其中有9个供应150 ㎡以上的户型。6-8月新房豪宅就已成交1374套，超过去年一年豪宅成交量的五成，直接提升市场士气！

一方面，高净值人群对风险的偏好降低，更注重“安全”而非“增长”。位于核心城市、核心地段的住宅产品，适合作为稳定的资产保值来抵御各种不确定性。

另一方面，一线核心城市的住宅变现能力较强，处置相对灵活，叠加市场供不应求的预期，因此更受高端市场欢迎。

但是，从上海第四批集中供应开始，上海市中心房源供应减少，均价超10万且大户型供应更是稀缺。

数据显示，2022年10月上海新房总价2500万及以上房源供应仅仅18套，较9月还上涨157%，供应均价为140236元/㎡，环比上涨51%。

随之而来的便是成交量的大幅下滑。2022年10月上海新房总价2500万以上房源共成交67套，环比下跌16.25%。

不过，市中心房源短缺所带来的市场冷淡，可能只是一时的。“上海核心区域的一手房高端住宅基本还是不愁卖，长期仍旧被市场看好。”业内人士表示。

以位于徐汇滨江的某新盘为例，临近入市，项目对资金的要求更清晰，比如会倾向于客户短期内完成付款，但这并没有影响客源数量，“最近一次统计显示，客源不仅没减少，反而有所增加。“相关销售人员介绍说。

#3

挂牌量增多、挂牌价连降

二手价格不断下调

作为市场的风向标，上海二手高端住宅市场也出现降温的迹象。

根据中原地产研究院数据显示，10月上海二手豪宅市场共成交66套，环比下滑18.52%，同比上涨53.49%。

其中，最主要的变化是挂牌量的增长，但其中不乏抱着试水心态挂牌的业主。“每个小区都有这种心态的业主，而且占到一定的比例。以世茂滨江花园为例，这个总房源量超5000套的社区，有近200套房源挂牌，但在我们看来诚意出售的也就在几十套。”有中介表示。

而相较于挂牌量，更挑动市场神经的，则是价格的下调。

从多位沪上中介处了解到，诸多房源近期出现了明显价格调降，如云锦东方、陆家嘴壹号院、滨江凯旋门、露香园等高端住宅项目中，有业主对挂牌价进行调降，降幅从200万-700万不等。

比如，陆家嘴北滨江的标杆社区——万科翡翠滨江的一套总建面超310平方米的房源，9月份以来多次降价，至10月底，已累计降价达800万元，售价不到5000万元，折合单价约15.8万/㎡。

对于近来频繁出现的降价、挂牌量增多等消息，有不少市场观点认为，当前的降温具有导向意义，预示着未来上海市场的掉头向下。

不过一些资深的业内人士则认为，高价挂牌、降价成交，是上海高端豪宅成交的常态。每年临近年末，二手房高端住宅的挂牌量都会有所增加，也会有些房源降价销售，其中是有不少房东是要套现进行周转。

“整体来看，现阶段的降价更多的是理性回归”。

本文数据内容来源于中原地产研究院、同策研究院、第一财经等综合整理