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七批次普陀5盘PK,环线逻辑被打破,谁能更胜一筹?
发布时间:2022-11-24    1827浏览 最新资讯

其实大家能很明显的感受到,市中心七区的新盘供地真的是越来越少了,每年的三四轮土拍中市区地块可以说的上是凤毛麟角,其实不止土拍,旧改供地的频率也非常低,入市节奏非常缓慢。

这样一来,直接导致的结果就是:市区各批次入市新房数量少、节奏慢、积分高,年轻的刚需一代和改善型的二套买房难度持续攀升!

但随着七批次的公示,不仅整体的推盘量上升,公示楼盘达到了57个,徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦各区也都有新盘供应,特别是普陀,一口气上了5个新盘,多少有有点过年了的感觉。

新俞里,上海房价10.78万;

品尊国际,上海房价10.98万;

大华峯荟,上海房价10.4万;

招商苏河玺,上海房价10.52万;

天元府,上海房价9.6万。

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鉴于很多朋友都在直播中和留言中提到普陀5盘该怎么选的问题,我们今晚就来聊一聊。直播又来,普陀区,是你市中心购房选项吗?聊聊7批次普陀5和更多普陀新房。

01

普陀七批次5盘供应情况

在此次第七批次,普陀可谓是市区改善供应的主力,历史上供应都不多的普陀,不仅此次供应总房源套数达到了1277套,而且都在真如、万里、武宁路这些位置相对好的地段。

产品面积段涵盖的范围也非常广,但除了苏河玺和大华峯荟有小面积供应,其他楼盘面积普遍偏大,供应套数都相差不大,其中:

1、唯一位于内环内的招商苏河玺是首次入市,价格与之前的新湖明珠城保持一致,10.52/㎡,此次一期首推278套,位置好,预测会触发积分。

2、天元府是此次普陀上海房价最低的,9.6/㎡,继9月首开之后,此次的二期300套房源在一期的相邻地块,距离铁路会略远一些。

3、大华峯荟此次的加推是高层房源,所以过会价降低,为10.4/㎡,70㎡的小户型总价起点在700万左右,是此次置业普陀门槛最低的一个。

4、品尊国际三期以改善、终极改善的101-205㎡大户型为主,上海房价达到10.98/㎡,起步总价可能会达到1100万。

5、新俞里靠近真如城市副中心,上海房价10.78/㎡,此次一次性推出的240套房源均是偏大的户型,周边的商业资源相对比较优质。

7批次普陀5子的具体信息如下:

这五盘中,招商苏河玺位于武宁路板块,天元府位于万里板块、大华峯荟位于石泉板块、新俞里河品尊国际相距不远,均位于真如板块。

02

各盘产品细节

说产品细节,首先大家最关心的就是面积和户型,整体上来说,大华峯荟、新俞里、品尊国际的主力面积户型选择会非常多,天元府和苏河玺各自仅有两个户型:

大华峯荟:100101103104105106(㎡)

新俞里:119136138152191241(㎡)

天元府二期:105202(㎡)

招商苏河玺:107148(㎡)

品尊国际三期:102126140160175205(㎡)

大华峯荟此次是高层+洋房的组合,大多户型总价均在一千万左右,产品丰富但是能匹配到的客群相对单一;

新俞里和品尊国际的面积段跨度非常大,基本预算在1000-2500万之间都能选到对应的户型产品;

天元府的总价起点虽然不到1000万,但除了105㎡的三房户型,就是202㎡总价两千多万的大平层,选择会非常单一;

而招商苏河玺的总价段在1000-1500万之间,虽然选择面不大,但总价的跨度也会相对小一点。

既然要看产品,我们从这五盘中各选一个比较方正、做的比较好的户型来个对比:

1、天元府105㎡户型其实和大华峯荟104㎡是非常相似的,两个户型均保证了高标准的采光、动静分离和南北通透性,而且主卧也都是大套房的设计,户型利用率非常高。

而两者之间仅有的区别就在于阳台是否联通,联通则采光连贯,视觉效果更好,不连通的次卧则是赠送的飘窗,各有取舍。

2、新俞里约119.75㎡的三房功能性和实用行都非常高,南侧双卧+中间大客厅的构造能很好的兼顾室内多个区域的采光,依旧是自带衣帽间&卫生间的主卧,私密性和舒适度兼顾。

3、招商苏河玺107㎡的三房除了常规的三开间朝南+南北通透,客卫将洗手池单独分离出来,不仅便捷高效、日常打扫也省力了不少。

4、品尊国际126㎡的三房同样将动区和静区分离,而且在户型的北侧专门设置独立洗衣操作区,减少了对生活空间的干扰,想必也是花了不少心思。

03

周边配套及城市界面

配套和城市界面对于这些要入市的新盘来说其实可以说是双刃剑。

配套已经的非常成熟的,城市界面就会显弱一些,生活气息也会相对浓厚,而新发展起来的片区,视觉效果会非常时髦,商业都会以统一建造的商场为主,高级、集中,但不如沿街底商接地气和便捷,未来上限会高一些。

天元府

作为唯一TOD楼盘的天元府可以说是其中最特殊的。

一方面,它所在的位置普陀的万里板块一直以来以来都以居住区来打造,居住氛围浓厚,沿街商业发达。

天元府虽然是此次普陀新盘中价格最低的,但其最大的优势就是它对于区域的反哺。

TOD的结构整合了11/15/20三轨交,地下连通起来的交通网络,以及商业综合体,对城市界面的提升和生活效率的提升也是其中非常大的亮点。

而且,楼盘二期在综合体北侧,受到上海西站铁路的影响也更小一些。

大华峯荟

大华峯荟在普陀的石泉街道,也是一个非常成熟的居住区,所以出行、购物相当便捷。

楼盘出发,500米左右就是7号线岚皋路站,东西两侧生活配套也是相当丰富,烟火气十足。

而且大华峯荟楼盘其实是一个集商业、办公、住宅的复合型社区,未来有底商的加持,所以未来对于周边的城市界面和配套还会有所提升。

新俞里

新俞里其实距离11号线枫桥路和14号线中宁路地铁站都不算远,也都步行可达。

而这个楼盘真正占优势的地方依然在于它的区位处于真如副中心的核心辐射区,虽然真如城市副中心的起步晚了几年,但城市能级和建造都在进行,未来的上限会比较高。

而且楼盘除了住宅还有办公楼和幼儿园的规划,这也是一大优势。

品尊国际三期

品尊国际一期早在2008年就已经开盘,二期也在随后的2010-2014年之间推出,从最开始的开盘至今已经过去了14年时间,至今整个街区其实已经相当成功。

除了楼盘一二期的沿街商业,小区门口的品尊和美广场餐饮、休闲、健身也是应有尽有。

不过虽然都说品尊国际是又一个地铁上盖,但实际上一二期确实可以做到下楼即地铁,三期在隔壁地块,却也相距不远。

苏河玺

内环的招商苏河玺就不用多说了,内环交通和路网密度都会优于中环,但到地铁的步行距离其实是比不上其他4楼盘的。

好在前期新湖明珠城一期底商和武宁路上的我格广场还算便捷,成熟度也相当高,但不可否认城市界面也受了一定影响。

04

最后,来说说积分。

招商苏河玺的积分推算其实会非常简单,它的隔壁就是去年年底刚刚售罄、入围积分为58.51分的新湖明珠城三期,此次苏河玺270套房源应该也会触发积分,与明珠城相差不大。

大华峯汇和天元府的一期在9月份才刚开盘,又再次加推,而且套数也都在300套左右,所以此次大概率不会触发积分,低积分或者上一次没有选到房的是个非常好的入场机会。

品尊国际是七批次普陀单价最高的楼盘,优势非常明显:拉高了整个板块的颜值上限、周边的商业非常受年轻人习惯,而且小区内的景观、装标、泳池、会所品质都相当高。但周边学校一般,三期周边的停车场、车管所周边的乱也是肉眼可见。

品尊国际前期实景

而且楼盘预计供应的套数能达千余套,就算愿意为品质买单,机会也多的是,大概率依旧不会触发积分。

而新俞里虽说背靠真如副中心,而且是双轨交,但楼盘最小面积约120㎡,主力总价段在1300-2600万之间,入手压力不小,低积分、高预算的朋友可以放心冲了。

总的来说。

此次普陀的集中入市可以说是给市区的供应加了一剂猛药,市区再也不能随随便便辜负我们买房人了。

但这一次的普陀,也让我们又爱又恨。

一方面,我们低分选手也可以在众多热盘之中挑挑拣拣一番了。

另一方面,普陀此次的新盘都已经达到10+(除了天元府9.7/)的单价,动辄千万起步,对很多改善家庭来说压力属实不小。

最后,再提醒一下大家,普陀7批次新盘的大华峯荟今天1124日开始启动认购,其他几个盘预计从下周开始陆续认购,中意普陀的朋友们可以赶紧行动起来了!

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