现在的上海豪宅市场，是真的暗淡！

上个月，位于市中心的上海豪宅华侨城苏河湾一套别墅，最终1.97亿拍出；要知道，这样的别墅以前的挂牌价都在3亿以上，有的甚至4个亿。

然而最新的成交量定格在1.97亿，单价16万，几乎是市场价的一半！

这一拍，直接击溃了上海豪宅的价格体系。

如果说10月上海豪宅“夭折”还有人要的话，那么进入11月，仅仅过了不到10天时间，上海豪宅市场竟陷入了无人问津的地步！

位于徐汇滨江，同样是热度极高的板块，一套法拍房海珀旭晖298.16平米的上海豪宅，总价4460万，单价14.96W/㎡，竟然直接流拍！

要知道，目前这类房源价格普遍在20万+，而14.96万就相当于打7折出售，然而就是这样的低价，都无人问津。

而在这条房子流拍的同一天，11月1日，位于陆家嘴板块的九庐，这个曾经抢都抢不到的“网红盘”，一套248.16㎡的法拍房，最终以总价4281万，单价17.25W/㎡成交！

要知道，当前九庐小区的整体成交价都在22万左右，虽然这套法拍房楼层一般，只在3楼，那么真实的市场价其实也在20万左右。

如果再对比楼层稍高，面积相似的房源，事实上，这类型的房子挂牌价都达到了24.5万/平！

当然，法拍房有其特殊属性，其成交价和流拍并不能完全反应市场价；可即便如此，上海房价下行压力已经形成，这种压力不再局限在舆论和心理层面，而是实实在在的反应在成交价上了！

所以我们奉劝各位，二手上海豪宅市场出现下行，但对于新房来说，尤其是市区优质地段的新房，依旧有着无可比拟的优势，毕竟新房价格还是低于上述这些二手上海豪宅，限价依旧从严，买到依旧非常实惠！

01  徐汇

御江廷位于徐汇滨江，绝对的网红区域，绝对的倒挂空间！

楼盘第六批次已过会，推出户型面积从约76-255㎡2-4房，具体包括约76㎡2房、99㎡2房、99㎡3房、155㎡4房，255㎡大平层，均价13.1万/平，共计323套房源。

楼盘规划设计方案已公示：楼盘由部分商业+3栋办公楼+3栋高层住宅组成。其中3栋住宅分别为1栋25层、2栋26层。

徐汇滨江楼盘定位为“西岸金融城”，位于徐汇区东部黄浦江畔，衔接徐家汇城市副中心，紧邻内环线。该片区是黄浦江两岸地区“十三五”规划列明的重点开发区域，也是上海目前文化传媒与数字科技发展的标杆地区之一。

区域内正逐渐构建文化创意、科技创新、创新金融三大产业互为支撑的国际创新创意产业群，布局西岸传媒港、西岸智慧谷及西岸金融城。西岸金融城更是定位为世界级金融产业发展平台、融合共生的金融城3.0以及全球数字货币中心。

从方位来看，出让地块不仅坐拥黄浦江岸线，而且周边已经聚集诸多文创产业和高端社区，将和既有产业形成互动关联，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。

香港置地·启元位于徐汇滨江核心区域，是今年上海豪宅客户非常关注且期待的楼盘，因为它所打造的面积段也是给顶级人群所使用的。面积段为约280-330平大平层。

因为限价，所以该上海豪宅项目定价不会特别离谱，也因为价格不会离谱，该上海豪宅项目的购买难度也会随之增加，所以购买该上海豪宅项目，不仅需要雄厚的资金，更要有自身的社保加持。

香港置地·启元是2020年中国总价地王，整个地块分为28宗小地块，其中出让的建筑面积中，住宅总计18.25万方，其中商品住宅约2.9万方，占建筑面积的2.7%，租赁住房用地15.30万方。

根据方案，可售商品房共有三栋楼，最北侧两栋21层住宅以及最南侧一栋6层住宅，其余为商业、保障房、租赁住房及文体建筑，可售住宅2.9w方也只占地块开发体量的27%，整个西岸金融城的1.5%，实在是非常稀缺。

稀缺就意味着价值，所以这个盘，真的可以闭眼买，必赚！

地产·尚海悦庭位于徐汇长桥板块，楼盘地块东侧为汇成南街里楼盘，南靠07C地块、西侧为长桥八村、北近罗秀路。

楼盘将推建面约88-162㎡3-4房，首开531套建面约88-99m²高层，目前售楼处已开放，需预约参观，预计七批次入市，预计均价9.5万+/平。

该上海豪宅项目共有8栋住宅，其中2栋7层、6栋17层，总计将提供商品房615套，主力产品有建面约87-160㎡2-4房。

02  浦东

陆家嘴区域虽然开发接近尾声，但还有新房面世，此前滨江凯旋门三期就层爆料过有望下半年入市，能否出现在第七批次名单，我们拭目以待！

滨江凯旋门位于浦东新区浦明路688号，楼盘北至张杨路，南至潍坊（西）路，西侧几乎”零距离“紧挨着黄浦江。

浦明路沿线是小陆家嘴的传统上海豪宅区域，楼盘又位于浦明路西侧，更是坐拥黄浦江一线江景，还能远眺外滩万国建筑群；配套方面上，陆家嘴的商业都能享受到，包括IFC Mall、正大广场、第一八佰伴、时代广场 、新梅联合广场等。

楼盘占地6.1万㎡，建筑面积15.35万㎡，由13栋高层住宅和23栋临江别墅组成，并以扇形排，大部分楼栋都可以拥有江景视野。

社区自带约8000㎡会所“新荟所”，由曾主理纽约四季酒店的国际知名大师Chandu Chhada 主理设计。会所包含日光泳池、奢华SPA、江景宴会厅、儿童游乐场、拳击室、健身房等星级配套。

滨江凯旋门三期是楼盘的收官之作，主力户型有： 建面约127-133㎡2房； 建面约158-222㎡3房； 建面约243-356㎡4房。

保利天峯位于浦东世博板块，比邻前滩，是名副其实的优质板块，所以保利天峯也是十足的上海豪宅。

该上海豪宅项目直面黄浦江，别问黄浦江值多少钱，这个问题谁也回答不上来！

该上海豪宅项目一直传言取证，都快到4季度了，至今都没有消息，据悉开发商想申请14万+的价格，但因为某些因素，一直拿不到想要的价格！

当然，现在的上海豪宅也不愁卖，即便该上海豪宅项目拿到14万以上的价格，依旧存在很明显的倒挂空间，所以保利天峯也是很多高端客户想要入手的楼盘。

毕竟过几年，这个楼盘，也有望成交25万，甚至30万的价格。

别不相信，在上海，没有什么事儿是发生不了的。

楼盘西侧沿江布置6栋8层住宅，其中靠世博大道5栋为保留建筑，东侧沿雪野路布置高层住宅，形成西低东高两道天际线，最大程度上利用江景资源。由于马路对面就是黄浦江，没有任何遮挡，所以整个社区未来基本可以纵享一线滨江景。

楼盘将推出约170-250平3-5房，毫无疑问，就是给经济实力雄厚的高净值人群准备的。

浦江壹号就是格力32号地块，格力开发，九宫格看江第一排，正对前滩休闲公园，旁边就是开发商格力在上海的首个楼盘浦江海德和三湘印象名邸。

浦江壹号总建筑面积约53317㎡，楼盘由2栋12层、1栋7层、2栋8层住宅组成，建面约54-220㎡户型，以大平层为主，总共仅约136套房源。

楼盘为“开放式街区”，并设置小区中央休息区，包括小型、亲密的休息空间；以及系列花园，包括水景园林、下沉庭院、游戏空间、亲子空间等。由英国罗杰斯建筑事务所设计，运用大面积落地玻璃、大尺度悬挑结构、街区式住宅布局以及三角形的宽敞阳台。

当前浦江壹号已封顶，正在等待入市。

楼盘周边配套成熟，未来生活便捷。

教育方面，楼盘直线距离500米内，从冰厂田到华二前滩，从惠灵顿到嘉宝，公立几乎最难进的幼儿园、学校，私立民办界的传奇学府云集在此。

医疗上，国际综合性医院前滩莱佛士国际医院；

商业上，前滩太古里；

另外生态上，有约2.3公里黄浦江岸线，前滩休闲公园、前滩友诚公园、前滩体育公园3大公园融入到整个板块的规划。

陆家嘴21号地块陆家嘴集团开发，综合体打造，紧贴前滩太古里，前滩最佳位置之一，打造4栋超高层住宅，建面约108-346㎡，规划可售住宅642套

建面约93㎡2房2厅1卫

建面约125㎡3房2厅2卫

建面约150㎡3房2厅3卫

建面约175㎡4房2厅3卫

建面约210㎡4房2厅3卫

楼盘分为南北两块，南面的21-02地块总建筑面积约38.33万㎡，规划建1栋38F办公楼、1栋5F裙房、2栋42F住宅，容积率5.7，住宅384套。

北面的21-03地块总建筑面积约31.95万㎡，规划建1栋31F办公楼、1栋5F裙房、2栋39F住宅，容积率5.5，住宅258套。

2幅地块总开发体量达到60万㎡，体量非常大，又是开发难度比较大的综合体，将会是前滩的收官之作。

交通方面：距离东方体育中心地铁站仅有300米。6号线、8号线、11号线以及规划中的19号线都在这里；

商业方面：北邻前滩世贸中心、东至济阳路、西侧是前滩中心和前滩太古里，南侧是正在建设中的信德文化中心。

学校方面：区域有惠灵顿外籍人员子女学校、华师大二附中前滩学校；

医疗方面：前滩莱福士医院。

03  新静安

珠江安康苑一定是静安市场中的绝对好楼盘，此前楼盘说第二批次就能上，结果“鸽”到现在，有消息称，楼盘可能在第七批上市，此次入市的价格或要比去年12.88万/平上浮一些。

此次楼盘将推出205套房源，面积段与一期一致，都为约140-260㎡精装3-4房，是个为顶豪客户服务的楼盘。

对比周边次新二手，安康苑的性价比也非常高。

中粮天悦壹号二手挂牌价已达16-17万/㎡，

圣和静安公馆15万+/㎡，

华侨城苏河湾更是逼近20万/㎡

珠江·安康苑位于静安苏河湾核心区域，近年来少有的百万方城市更新综合体中的住宅，且离苏州河很近。可以看到，无论是人民广场、外滩、陆家嘴，都离楼盘不远，靠近上海传统市中心。

更何况安康苑还不只是纯住宅，而是集超甲级办公、超星级酒店、大型商业于一体的大型综合体，“含金量”完全不在一个等级，未来的价值更是不可估量！

总体量超百万方，整个大盘走的是高端规划路线，不同于于一般的城市综合体，其中住宅规模在整盘中仅占到不足1/3，其余近2/3的面积，是整个楼盘的亮点所在。

珠江·安康苑提出了“一轴两带六区块”的规划理念，由6个地块组成，分为南北两区。将打造一个专属于苏河湾版的新天地。

楼盘一期首推24号地块，规划由3栋150米超高层住宅楼、新建风貌合院、风貌里弄组成。建成后将成为上海继汤臣一品，世茂滨江花园，华侨城苏河湾，海泰北外滩的第五高住宅建筑！

珠江·安康苑二期将推的205套建面约140-260㎡3-4房的改善型产品。

大宁就是上海新兴市场，活力强劲，热度极高，买到此，毫无意外，房价涨幅会领跑中环各个板块。

第五批次里，大宁板块的新房静安天悦二期即将取证，值得大家期待！

楼盘二期房源344套，面积段为106-244平，装修交付，均价10.5W！

楼盘一期取证338套房源，吸引了1062组客户，社保系数0.16！入围分数83.2分，开盘当日售罄。

楼盘就位于大宁金茂府南侧一路之隔，目前大宁金茂府二手价格14w元/㎡以上，而该上海豪宅项目房地联动价仅10.5w元/㎡，肉眼可见的套利空间！

当然，该上海豪宅项目分数会非常高，需要高分客户前来购买，而低分客户，只能望房兴叹了！

市北华庭的热度或不亚于静安天悦，它同属于新静安大宁板块，大宁如今本就是城市中产争抢的对象，毕竟倒挂非常可观。

楼盘仅两栋可售住宅，体量非常小，而且还有65平的小户型产品，不用说在大宁，整个中环内这样的小户型都非常少，对于预算不多又想进入中环的朋友来说一定是个非常难得的上车机会。

所以市北华庭的分数极有可能要75分以上，高积分客户可以准备起来了！

楼盘紧邻中环线及地铁1号线汶水路站，北侧与仁恒静安世纪、静安映仅一街之隔。地块西侧就是规划中的大宁国际学校小学部。

市北22-02地块为商住办性质用地，住宅部分仅2栋25层的高层住宅，住宅南面则是社区中心、商办部分。

住宅产品户型主要有建面约65㎡1房、约115㎡3房、约135㎡4房。

04  杨浦

杨浦东外滩新房保利·珑誉第六批次已过会，将推出318套建面约99平3房、约176平4房，均价9.9万/平。

首批首开1、2、3、6、7栋，其中30套约176大户型，其余均为约99小户型。

去年10月12日，上海第二批集中供地，保利置业以36.81亿底价斩获上海杨浦区定海社区D2-2地块（定海路街道152街坊），成交楼板价58010元/平方米，溢价率0%，该地块房地联动价：9.9万/㎡。

“定海三兄弟”之一保利珑誉六批次已过会，即将启动认购。该上海豪宅项目相较周边其它楼盘，联动价相同，但楼板价更低，有望做出更高标准的产品。据悉冬哥团队得知，保利珑誉没有书包，也不卡首付，非常良心！

定海社区位于杨浦内中环，这里曾经默默无闻，更算不上高端住区；然而，近年来，纯宅地不断浮出水面，俨然上海城央的一个供应大户。

随着旧改的大力推进，定海社区搬迁的工厂越来越多。因此就整理出了不少土地，让定海一跃成为上海城央的宅地供应大户。

根据楼盘规划设计方案，将建造8栋16-18层高层住宅，另有1栋15层保障房及13层养老用房。楼盘距离地铁12号线爱国路站约300米，出行非常方便。

金隅·外滩东岸有望第七批次过会，推建面约99/135㎡3房&约148㎡4房，楼盘前期均价约11.5万/㎡，预计推出396套房源。

金隅·外滩东岸一期于8月3日开盘选房，1009组认购，692组入围，入围积分70.62分，270套房源毫无悬念全部售罄！

金隅·外滩东岸位于杨浦区内环内，位置优越，距离地铁12号线宁国路站直线距离约700米，此外，周边还有8号线以及在建中的18号线。

杨浦内环内金隅·外滩东岸兼具内环刚需和刚改购房群体，整体户型设计合理，与大型社区楼盘仁恒海上源一河之隔。两个楼盘都位于杨浦江浦，属于内环内地段，邻近江浦公园地铁站，东临东外滩，西接虹口区。

中海&杨浦城更江浦楼盘中海·海上和集，售楼处已开放，将推建面约99-175㎡3-4房。

楼盘邻近地铁8号线、10号线、18号线，直线距离鞍山新村地铁站约仅550米，轨交出行非常方便。

楼盘规划设计方案已公示：楼盘由6栋9-27层住宅+1栋8-14层保障房+4栋5F办公+部分商业以及配套用房组成。（其中，1#为18F+20F层的纯高层、2#为6层的多层+11层小高层+17层高层，3#为6层多层、4#为18层小高层、5#为12层小高层+20层高层，6#为15层高层，7#为8层的保障房。）

从体量来看，楼盘可能是杨浦近期最大的供应。从公示方案可以看出来，地块比较规整，且有着较大的楼间距，沿街商业及配套围合在小区周边。

楼盘基本信息：

四至：北至辽源西路，西至南北通道，南至飞虹路，东至许昌路

开发商：中海+杨浦城更

体量：约9万㎡住宅，超800套可售供应

产品面积：住宅约99㎡、145㎡、175㎡；独栋企业公馆 1000-1300 ㎡

瑞仕云曜璟庭位于杨浦内环，推约99-180㎡高层住宅待入市，联动价10.99W！545套可售(99㎡3房近400+套，135/145/180㎡4房近80套)。

建面约99㎡3房2厅2卫

建面约139㎡4房2厅2卫

去年10月，上海城建以总价33.3亿竞得杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊），成交楼面价61769.27元/㎡。

根据楼盘规划方案，城建江浦楼盘由6栋住宅+1栋保障房+部分配套用房组成。

其中，1#为18F+20F层的纯高层、2#为6层的多层+11层小高层+17层高层，3#为6层多层、4#为18层小高层、5#为12层小高层+20层高层，6#为15层高层，7#为8层的保障房。

周边前期新房楼盘为保利天汇，位于本地块西南角马路对过，保利天汇2021年开盘均价为：10.99万/㎡。

05  虹口

当瑞虹新城、招行虹玺等红盘售完后，虹口迎来一轮短暂断供潮，不过，虹口依旧有着非常高端的新房等待入市。

比如海泰北外滩，楼盘位于虹口北外滩，都知道北外滩已经成为了中央活力区，浦西天际线的打造都汇聚在此。

再结合北外滩旁的外滩和江对岸的陆家嘴，事实上，在这里已经形成了一处上海高端层级的“金三角”。

地段优质就有了做上海豪宅的基因，楼盘将会由三栋160米的超高层住宅组成。

面积段就非常豪横，主力面积约为370、600、720、750、1200、1500平。

其中一号楼内的户型为建面约750-1500平

二号楼内的户型为建面约370-720平

三号楼内的户型为建面约600-1200平

比起如今上海浦西地区最高的住宅：华侨城苏河湾88号院的150米还要高10米。

而且南边的楼栋顶部就设计了一座上海唯一的住宅停机坪，太过于豪横了。

海泰北外滩的社区内部配套，更是“壕无人性”！简单举几个例子：

室内干衣系统。

宠物间和宠物通道，电梯宠物提示系统。

宠物户外专属游乐区和宠物卫生间。

郊区专属有机农场直送新鲜食材，全程冷链，全天二十四小时供应。

地下空间配置私家车驾驶员和私人助理休息室、家庭酒窖、家庭储藏室。

私家车驾驶员和私人助理集中健身娱乐空间。

访客等候区和访客驾驶员休息室。

专属快递收发室和智能收取系统。

集中洗衣服务系统。

集中高档衣物储藏空间。

家庭影音室

专属大型车停车位

连宠物都有卫生间，这个楼盘，随便哪一处，都是豪横的代表！

你觉得这样的房子，日后能值多少钱？

06  普陀

普陀的等级也在逐步显现，比如武宁板块，它优势也十分明显，尤其是它的交通，自驾出行有内环高架路，东西向都有上下匝道；还将实现超便捷的6轨交汇：轨交3、4号环线、7号线、11号线以及13号线，加上新开通的14号线，四通八达的黄金区位，出行畅通无忧。

武宁板块内的商业，最具代表性的就属环球港了，环球港是金沙江路站上盖的巨型商业综合体，也是普陀目前的地标建筑。这里除了大型商场，还是5A甲级办公楼，另包含五星级的凯悦酒店。

而这里最值得期待的当属招商苏河玺，楼盘将推约107-148㎡3-4房，指导价10.52万/㎡，预计7批次入市。

上海今年首轮集中供地的首日，招商以底价625000万元竞得普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块（定名：招商·苏河玺），容积率：2.68，成交楼板价64581元/㎡，房地联动价105200元/㎡。

楼盘拟建10栋14-32F高层住宅，预计首开其中5栋，共278套，主力户型为建面约107㎡3房和148㎡4房。

「建面约107㎡3房户型」

「建面约148㎡4房户型」

招商苏河玺相比之前的新湖明珠城，在面积上对比，苏河玺主力100平三房，面积相对较小，套均1050万，总价相对也更有竞争力，上车压力更小。

内环内，百平3房总价1000万+，还是非常香的，加上是招商出品大概率高品质的保障，预测是会触发高积分的网红盘。

如此看来，苏河玺江占据一定位置优势的同时，也或许还会是内环内单价最低的新房之一。

武宁还有一全新盘，为招商保利新世界武宁楼盘。楼盘方案已公示，将推出520套高层房源，联动价10.52万/平。

今年7月，招商&保利&新世界联合体以总价约34.2亿，竞得普陀区中山北社区C060202单元B2-18地块，该上海豪宅项目就在新湖明珠城的隔壁，咫尺苏州河畔！

根据规划：楼盘将拟建4栋17-33F住宅、1栋4F住宅、1栋14F保障房以及部分配套用房。

招商保利新世界武宁楼盘周边有三条地铁线，距离最近的是14号线曹杨路站，约150米左右；还有3/4号线曹杨路站，约800米；13号线武宁路站，约350米。

14号线曹杨路站出来，马路对面就是IMAGO我格广场，稍远一点，约2公里可去往环球港、约3公里左右可去往天安千树、约静安寺商圈等、约4公里左右可去往南京西路商圈等。

总之，居住在此，基本可以享受到一切上海的商业配套设施。

作为老牌城市副中心，真如一直是普陀区内备受关注的潜力板块。

虽然因为棚改、高压线等问题耽误多年，但随着这些历史不利因素的整改，上海西站的升级，高尚领域等标志性商业的打造，再加上14、15号线的开通，5轨环绕及城市副中心定位，真如的发展前景还是相当可观的！

目前，真如核心区共规划建设超过5座，总体量超100万方的购物商圈群，包含中海环宇中心、长江实业LOVE大都会、星光耀广场、绿地天汇广场和光明综合体等。

品尊国际事实上是位于真如板块，楼盘三期预计第七批过会，整盘三期共计970套房源，面积约102-205平3-4房，首期推出约300套体量。

建面约102㎡三房二厅一卫

建面约128㎡三房二厅二卫

建面约141㎡四房二厅二卫

建面约159㎡三房二厅三卫

建面约175㎡四房二厅三卫

建面约205㎡四房二厅三卫

品尊国际三期楼盘位置就在普陀区府村路上，品尊国际二期的西北面，依然是临近轨交7号线岚皋路站不远。

品尊国际本身是集住宅、酒店、办公楼、大型商业于一体的多业态都市综合体，旁边即是弘基时尚生活中心，周边配套非常不错。自带商业品尊和美广场，弘基时尚生活中心等。

另外，楼盘自带童星幼儿园(品尊国际部)，周边还有上海市洵阳路小学，上海市江宁学校(石泉校区)，管弄新村小学等；还有上海市同济医院（三甲医院），上海市普陀区中医医院(万里分部)等医疗。