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发布时间： 2023-03-18 点击次数： 250次 来源：上海写字楼网 作者：富士康大厦官网小编
2022年第三季度上海土地市场
观点纵览
土拍规则不断完善优化调整，更多企业有机会参与出现在土拍市场；宅地缺少内中环土地供应，集中于外环以外的区域，其中五大新城依旧为供地主力；参拍热度有下滑的趋势，平均溢价率下滑明显，底价成交比例超六成，优质地块扎堆明显，央企、国企成为土拍主力。
土拍规则小幅调整，增加随机值数量，加强公平性
第一批次规则放松
➣ 本批次地块均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。无需打分，直接竞价，利好低分企业，降低优质地块参拍门槛，鼓励多参与。
➣ 账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。成交保证金也相应下调。
第二批次 延续新规
第三批次 增加随机值
一次书面报价结束后，若有效报价超过二个不足六个的，系统将新增相应数量的“随机值”，至有效报价加随机值总计六个。
当前集中供地政策下的上海土地竞价规则
◆ 举牌竞价（价高者得）+一次书面报价（触及中止价）
◆ 设置房地联动价；加设中止价和一次书面最高报价：
① 两个有效报价，价高者修改报价，新报价小于等于平均价且大于价低者报价，即为竞得人。
② 三个及以上有效报价，报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人；价差相同，报价低者为竞得人。
③ 一次书面报价环节首次出现两家相同报价时，触发“随价值”计入一个有效报价，所有已提交报价的竞买人 修改报价；若再次出现相同报价，相同报价的竞买人修改报价直至无重复报价，重新计算平均值价差。
土拍热度有所走低，平均溢价率下降明显
受疫情影响，22年集中供地节奏较21年明显提升，自6月一批次土拍结束后，7月二批成交，9月三批次成交，在如此高频大批量推售节奏下，三批次热度有所下降。三批次集中供应涉宅用地35幅，计容建面358万方，总成交金额1054亿（含4幅城中村地块），0流拍，平均溢价率2.3%，为集中供地以来新低。
国央企仍是土拍顶梁柱，联合拿地比例提升
➣ 纵观上海已完成的六批次集中供地成绩，22年三批次最冷。同比去年三批次，土拍市场都比较冷，其中一个因素就是由于房企的资金压力，但今年三批次比去年三批次更冷。
➣ 从成交来看，虽然成交总价创新高，但底价成交率也创新高，溢价率和触顶率创新低，意味着更多地块托底成交。
➣ 从拿地企业性质来看，国央企占比仍在高位，还坚持参加土拍的民企越来越少。同时联合拿地比重为近两年最高，企业合作意愿强烈，分摊成本和分散风险是大势所趋。
22年集中供地房企报名情况
底价成交比例、3家以上报名地块数量均增加，两级分化趋势更明显
非典型房企参与增加，典型房企力度下滑
“非典型”新面孔不断涌现，逐渐成为浦西托底主力，预计四批次持续增加典型房企投资额度减少、当年转化率降低，布局力度下滑。
房企参拍力度（投入资金量）
典型房企中仅中华企业、国贸、象屿在持续投资力度（三批次均参拍，投入金额未骤减）
2022年四批次地块推介预览
➣ 2021年2月24日，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策。“两集中”是指集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，但22年9月已推介了37幅涉宅用，部分有望于今年四批次挂牌。
➣ 2022年预计供应商品住房用地522-592公顷，相比去年增加172公顷，最大增幅约44.7%。截至目前，上海共完成98幅地块，供应商品住房用地约456.7公顷（不含城改地块），完成率约77%。
后市预判
➣ 上海受疫情影响，土拍给房企预留一定利润空间以鼓励企业参拍，多家头部国央企房企欲投入上海土拍，快速提升核心城市的土地储备，提升市场占有率。
➣ 预计四批次依旧以国央企为主，核心地段地块受追捧，土拍阶层进一步分化，合作拿地模式仍为主流。
➣ 财政部在近日明确严禁地方通过举债储备土地，这也对地方城投企业拿地进行了限制，也将有效减少地方企业土拍托底的现象。
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