当前位置：主页 > 新闻资讯 > 实探上海曹路招商花园城，超50%首店率背后的四个「交汇点」
发布时间： 2023-11-30 点击次数： 138次 来源：Mall星人 作者：远洋财富中心官网小编整理
浦东「向东」，拆解曹路招商花园城98%招商率95%开业率对应的引爆力。
浦东的中高端消费力不输浦西。以点看面，在大众点评美食中选上海全城，再筛选人均消费价格300元以上的餐厅，店铺数量是999+家，改选浦东则显示395家，数量最多，位居其后的黄浦区、静安区、长宁区，分别为358家、258家、253家。
从10万方以上的商场数量看，也是浦东居前，拥有15座，紧随其后的是闵行区，13座，黄浦、静安、长宁各有5座、4座和3座。
但是，对比1210平方公里的辖区面积（相当于59个黄浦区、半个东京或整个纽约）和截至2022年末近580万的常住人口，浦东的商业密度还远不够高——这也意味着浦东的商业相比之下还没那么卷。
以大型商场覆盖的平均人口算，目前比浦东商业密度低的只有崇明、松江、嘉定、金山、杨浦。作为在浦东之后的上海第二大人口大区，同样处于全市中心城区之外的闵行，其大型商业的人口/网格化覆盖密度几乎是浦东的两倍。
再就商场的分布来看，浦东优质的大型购物中心仅集中在陆家嘴、前滩、三林等板块（上述395家餐厅中，光陆家嘴商圈就占了135家，超过三分之一）。区域的消费需求和商业供给之间，存在着很大的鸿沟——同时也是机会和潜力。
所以，当曹路招商花园城以超15万体量、全维创新的商业生态，于11月30日正式亮相的时候，即将释放的是区域内的巨大消费力。
98%招商率，95%开业率，全场200+品牌，超50%区域首店，主力店100%区域首进，餐饮品牌90%区域首进，零售配套品牌80%区域首进……
这一系列数据均刷新了今年上海新开购物中心的开业成绩，印证了多方对曹路招商花园城的期待指数和信心指数。
这背后，Mall星人看到的是四个「交汇点」，所呈现出的「牵引力×支撑力×驱动力」。
01▷
区域需求与品牌拓店的交汇
用大体量新生态造一个「潮玩空间站」
浦东2022年全年16013亿元的GDP和84089元的居民人均可支配收入，超过了不少省会城市，这也是浦东存有巨大商业潜力的辅助证据。然而，相对于浦西密集分布的区域型商圈，目前浦东的商圈密度要低得多。
由于浦东的道路与绿化尺度均远大于浦西，故浦东各大住宅板块更为割裂的同时，也造成浦东不易形成高密度的都会型商圈。但与此同时，在浦东，就近消费的大型区域型购物中心成功机率大于浦西，形成区域型商圈的空间也更大。
自去年以来，落位浦东的新签约项目和拟入市新项目日益增多。其中，不乏港资及内资头部企业的身影。
而招商蛇口早在2021年就拿下曹路招商花园城所在的地块，并予以前瞻性的规划。今时今日，曹路招商花园城的潮力启幕，其实是率先打开了浦东各板块商业升级的新气象。
▎以大型体量和引领之态补位区域商业
曹路招商花园城位于浦东曹路新市镇中心的核心区位。处于产城融合新发展进程中的曹路，不仅在打造高端产业聚集、人才精英荟萃的高地，还囊括了宜居宜学的品质居住生活区、科教园区和多样丰富的郊野景观风貌。
除了板块自身产业和人口的持续导入，曹路与周边板块的联动效应也拥有极大的想象空间。向北能够联动金桥副中心，往南可借力唐镇、合庆镇打造“唐镇-曹路-合庆城镇圈”。
与产业不断成熟、人口持续汇聚相对的是，曹路及其周边此前一直缺乏具备引领作用的区域标杆项目。
曹路招商花园城的出现，使得庞大的客群在家门口就能获得多元品质消费的满足感，进而有效承接外高桥自贸试验区、金桥经济技术开发区和张江高科技园区三大国家级开发区及高科技园区的溢出需求，带动区域形成更美好的新生活生态圈。
从体量看，曹路招商花园城可谓2021年以来浦东规模最大的新开业单体购物中心。依照目前Mall星人梳理的新项目动态信息，2024年浦东也没有新开项目体量超越曹路招商花园城。
▎精准承接品牌拓店需求，放大TOD+MALL势能
据中商数据统计，去年上海全年新增1073家各类首店。其中浦东129家，但这些首店基本集中在陆家嘴和前滩商圈的头部商场——且这些商场都在黄浦江沿岸。
你说品牌没有深入浦东腹地开店的想法吗？当然有，只不过问题在于没有合适的商业载体，就无法在该区域内开出新店。
定位“潮玩空间站”的曹路招商花园城，拥有区域内难得的大体量优势以及全新迭代的商业生态，完全打中品牌拓店的“靶心”——这也是项目能够开出大比例区域首店的重要原因。
得益于与轨交9号线顾唐路无缝衔接的TOD势能，以及可一站换乘的12号线、附近10+条公交线路、多条快速干道的加持，携手200+品牌的曹路招商花园城，在撬动区域商业进化的同时，也将是推动浦东乃至全市商业格局迭代的关键支点。
展望未来，浦东的商圈格局有望在原先西部滨江泛陆家嘴商圈一家独大的基础上，扩展至滨江前滩&世博，以及南部周浦&御桥、中部张江&龙阳、北部金桥&森兰、东部曹路&川沙&临港。
02▷
年轻力和亲子力的交汇
用6大创新业态搭建内容「新磁场」
一座购物中心的品牌力，是其适应市场环境、供给区域内特色内容最直接的武器。了解自己的服务对象是谁，洞察这部分客群的特征，则是锻造城市级品牌力的前提。
看曹路招商花园城3公里范围内的核心客群，除了大量的产业白领、年轻小太阳家庭，其周边环绕着上海立信会计金融学院、上海第二工业大学、上海杉达学院、上海戏剧学院4所高校——由此可覆盖近4万人高校师生，而3公里范围内覆盖的人数合计达到30万+。
尽管这三大客群的具体需求有所区别，但也有共同的价值标签——追求高品质，喜欢时尚潮的内容，非常重视氛围体验和情绪价值。
由此来看，曹路招商花园城“潮玩空间站”的定位，与核心客群的价值标签也是精准吻合的。
开业期间，三丽鸥“毛茸物语”全国首展、粉啵啵“星梦绮愈”IP美陈上海首展、造浪音乐节“大咖之夜”等形式多样的特色主题活动，也折射出内容的新潮感，贡献了饱满的多感体验。
▎以高占比的「区域首店+特色品牌」铸就超强辐射力
具体的内容布局上，曹路招商花园城跳脱传统的业态模式，将核心客群的需求特征提炼为年轻力和亲子力两大关键词，围绕「潮玩和撩趣」，创新划分出潮玩·食造厂、撩趣·颜究所、潮玩·达人馆、潮玩·蕉友集、撩趣·童梦场、撩趣·氧心局6大业态，打磨具有时尚潮流感与品质生活感的品牌组合，以极高的招商完成度搭建起「区域首店+特色品牌」的内容新磁场。
综合看，曹路招商花园城的品牌组合体现出区域标杆项目的三大特征——
①涵盖多元餐饮、运动健康、亲子娱教、娱乐休闲、生活配套等全品类，在结构上满足高校师生、产业白领、小太阳家庭的多样化需求。
②有效激发首店经济的流量力和辐射力，提升商场的聚客能力。如曹路招商花园城90%餐饮品牌为区域首店，零售配套品牌的首店率也达到了80%。
就数量来看，区域首店总数逾100家，占比超过一半，充分解锁了首店经济的消费流量密码。
③无论是主次力店，如尚优SELECT、KKV、优衣库、NITORI、TOMATO GARDEN、名创优品等，还是其他类型的品牌，如华为、小米、苹果、OPPO，均聚焦头部品牌、人气品牌，以此形成头部多元品牌的聚集效应，为区域内年轻群体带来消费内容上的高级感和新鲜感。
▎从味觉满足到社交满足，呈现至尊多元的品质内容
味蕾的满足，不仅关乎健康营养，也是提供仪式感、社交性、情绪价值的优先方式。
数据也表明，餐饮是增长最突出的消费类型。今年前三季度全国社会消费品零售总额342107亿元，同比增长6.8%；其中餐饮收入37105亿元，增幅达18.7%。
曹路招商花园城「食造厂」以味蕾至上的名义，引入了東盛炭烤自助料理、西塔老太太泥炉烤肉、湊湊火锅·茶憩、捞王锅物料理、太二酸菜鱼、牛NEW寿喜烧、左庭右院鲜牛肉火锅、塔哈尔·新疆盛宴、桂满陇·杭州小馆等人气连锁餐饮，全方位地覆盖了从经典菜系到环球美食、从火锅到自助等各品类的就餐需求。
喜茶、乐乐茶、奈雪的茶这三家人气茶饮，在上海几乎所有的高人气购物中心都有其中的1至2家。
但据中商数据的统计，目前真正能集全这三大品牌的购物中心，上海只有苏河湾万象天地、凯德虹口商业中心、正大广场、南翔印象城MEGA、瑞虹天地等屈指可数的项目。
而曹路招商花园城不仅成功跻身此队列，更集齐了茉莉奶白、KOI Thé、霓裳茶舞、桂桂茶、茶百道、一点点、双美、悸动烧仙草、宝珠奶酪、柠檬向右、手挞柠檬茶等新晋及老牌人气茶饮，同时也吸引到了星巴克、Manner、LAVAZZA、瑞幸等“咖啡四君子”。
「童梦场」引入金宝贝、卡通尼乐园、孩子王、TOP TOY、安格林书画、小猪佩奇旋转派对等婴童品牌，为小太阳家庭打造了功能性、趣味性、互动性、益智性、安全性俱佳的一站式亲子娱教场，从而给年轻家庭提供更好的寓教于乐体验，
瞄准运动娱乐休闲等体验项目蕴含的社交属性，「蕉友集」集合了星轶影城、星聚会KTV、天空之城、The Green Party、BOMANRRS珀曼等，为年轻人创造多变的社交场景，透过圈层文化的垂直聚焦为“同好们”开辟出一方自在天地。
【TIPS】关于曹路招商花园城的品牌阵容和品牌能级，Mall星人特地统计了场内部分入驻品牌在沪落位的代表性商场。详见文末表格图。
从这样横向的对比中，我们也能看到曹路招商花园城作为区域标杆型购物中心，其200+品牌的成色。比如，MUCHEN、KIRSH、CHIC PARK等都是首度“过江”，在曹路招商花园城开出浦东首店；喜在山舍·老宅吊锅·川卤酒馆、象迩·泰式餐厅、章江城·客家融合菜、YOJO啤酒厂等在此开出了上海首店。
03▷
在地文化和自然星河的交汇
用极高的设计还原度打造全域主题场景
购物中心是一个时刻变化的生态系统，是商业的场景营造与客群标签、品牌标签综合匹配的过程，光是填满品牌然后等待人流来买东西的时代早已一去不返。
洞察消费者的情绪需求，因地制宜地打造合适的主题化场景，可以给消费者带来最直观的氛围体验，也是体现差异化引流的直白手法。
早在去年，Mall星人就看到过曹路招商花园城部分场景设计的效果图。今日走进开业现场，发现项目对于设计的还原度非常高，用沉浸式主题空间赋予了商业场景全新的城市想象力。
▎无处不在的天文场景，打造高能引力场&交互场
商业空间场景越来越注重故事性、互动体验性和社交性，讲究提供治愈感、未来新潮感、文化感、微度假感。
宇宙星河，代表着浪漫、科幻和憧憬。上海天文馆持续火爆，成为集中打卡“网红景点” ，自在意料之中。
对应天文场景，曹路招商花园城从地下到屋顶，垂直设计了“星际巡游，承载未来”的主题，以几乎无处不在的天文要素和绿色要素，呼应人们对自然和浩瀚宇宙的向往，同时匹配亲子家庭和年轻群体的心中热爱。
户外36米的“天环飞瀑”，可谓曹路招商花园城的标志性场景，无论是外部的视觉感，还是进入到内部的近距离打卡，皆有耳目一新的现实体验——Mall星人预计天环飞瀑会成为项目的“超视觉”入口，散发超强的引流效果。
向上，天环飞瀑衔接星际跑道，向下则对接弧形台阶串联下沉广场，结合树木、花瓣、树荫、绿草等元素，上下达成对流和对话的关系，形成浑然一体且具有科技感的森林系&天文系「双系场景」。
公园也走进室内、走向屋顶，与公共空间充分融合。屋顶公园被划分为卡丁车配套服务区、瀑布观赛区、营地区、印第安帐篷休闲区、峡谷打卡区等区域。这里会不定期举办音乐主题LIVE，也会实施高校潮玩共创计划，与年轻人“打成一片”。
主入口、中庭、地下通道、卫生间、休憩室等空间，也处处呼应着自然星河的特色场景，如星河特色卫生间、星船休憩室，中庭、室外台阶、大步梯等蜕变为星座银河、星空剧场、花园会客厅……
通过“公园+商业”、“天文+商业”，将整个商场打造成「在星辰大海间探寻」的沉浸式主题空间。
▎2300平米「曹路市集」，激活在地文化的历史感
把公园和星空搬进商场的同时，曹路招商花园城也把在地历史搬了进来。
曹路曾是海盐传输的重地，东西两条运盐河川流而过；也曾是上世纪二三十年代上川铁路上南来西去的枢纽站，独领风骚。
曹路招商花园城从曹路在地文化的土壤中汲取养分，以尊重之心融入片区发展，塑造出“历史+商业”的在地化场景IP——曹路市集。
位于地下一层的曹路市集，以在地制盐之城历史记忆作为文脉线索，通过现代手法精心打造了2300平米的主题空间，再现曹路川流不息的繁荣景象。
历史中的盐田区、码头区和运河区，分别化身为曹路市集中天空之境、浮岛秘境、星海奇航三个主题场景，并在整个场内巧妙地融入矿车、铁道、车站、渔网、灯塔等元素；
由此交织出具有消费属性和打卡属性的文旅空间，让年轻一代在历史氛围中找到归属感、在移步易景的现代呈现里找到潮流感，以及和天文场景的呼应感——从过去（地下）启程，向未来（地上）出发。
这些科技、自然、文化、时尚等元素结合的场景，融合了功能实用性、创意体验性和地标昭示性，成为项目“吸睛又吸金”的加分项。
04▷
城市更新和商业升级的交汇
用「X+商业」的理念与城市共生发展
城市更新运动正不断加速，上海等城市均制订了大规模的城市更新规划，推动城市的蓬勃发展。曹路招商花园城，可谓是城市更新中的商业标杆之作，也是招商蛇口在商业赛道践行「X+商业」的最新代表作。
招商花园城产品线定位“城市品质生活聚集地”。我们看到，招商花园城系的项目，都会精心选址，精准洞察区域目标客群的所需所想，不断更新“泛生活业态”的品牌池，刷新都市生活的场景空间，深度融合当地城市文化，为消费者提供新颖、独特的多维体验，用持续迭新的商业模式为城市打造“区域商业新物种”，成为城市可持续生长的重要载体。
Mall星人在招商蛇口2023 年上半年财报中看到，南京马群招商花园城、南京燕子矶招商花园城、九江招商花园城、昆山招商花园城、赣州招商花园城、苏州琴湖溪里花园城等项目今年上半年的平均出租率均超过了95%，有的甚至达100%。
这一定程度上证明品牌和消费者对于招商花园城产品线的认可。
作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管旗下业务在2021至2023三年间规模年均增速近30%。截至目前，招商商管已布局全国超32座城市，持有管理集中商业项目超70个。
深耕持有业务之外，招商商管也充分兼顾轻资产业务，从空间、业态、推广与营销、智慧化平台等多个维度形成差异化竞争力，不断刷新城市地标概念。
除了上海曹路招商花园城天文场景，在打造舒适、安全和有吸引力的商业空间的前提下，招商商管还创新打造了第五立面的大魔方空中跑道、南京玄武花园城REVALUE的ESG概念等，为商业空间的设计打造提供全新思路。
在业态孵化与创新上，为满足年轻人的个性化需求，招商商管提供诸如空中卡丁车、室内滑雪、livehouse、海洋王国等全新体验；此外，仍不断加大投入，开展新业态新物种的孵化，扶持新兴品牌力量，创新多元体验，适应不断变化的市场环境。
我们也看到，招商商管正秉持因地制宜的原则，结合ESG、低碳建筑等理念，根据所布局城市的特点，通过技术、产品、组织、商业模式的全面创新，塑造符合中国特色、地域文化和时代特征的特色商业，为城市注入新的生长力。
招商花园城之外，招商商管另一拳头产品线「海上世界」，也是其拓展版图的“主力军”。继深圳海上世界、厦门海上世界获得成功之后，沪上首个邮轮主题滨江商业旗舰——上海·海上世界将于2024年亮相上海国际邮轮旅游度假区。
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