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上海香樟荟常见问题解的解答

发布时间： 2023-04-19   点击次数： 114次   来源：上海公寓网   作者：必屋客

1.电梯保养维护？答：香樟荟电梯采用通力品牌，定期有通力的人士进行保养维护。

2.垃圾处理？答：垃圾统一扔到垃圾房，垃圾房在停车场旁。

3.停车场问题？答：停车配比1:1以上，业主包月是500元/月

4.访客如何进入？答：访客可以通过电子门禁进行开门

5.可以重新装修吗？答：可以重新装修

6.装修质保期？答：半年

7.外部环境介绍，停车动线？答：停车场可以直接通过楼梯上来，不过目前由于与B栋有交集区，尚在改造，暂由坡道上来。

8.网络问题？答：可以申请宽带，电信或移动 1200-2000元/月

9.共享空间的使用，物业管理条例？答：共享空间给每位业主免费开放使用。

10.交房配置？答：硬装交付，所有橱柜与家电三件套（电视机，电冰箱，洗衣机）

11.合同怎么签的，可以贷款吗？答：持证人为个人，公司员工代持，流程为二手房交易流程，由于评估价的原因，并且给双方合理避税，付款分为合同额与价外款，分别打进持证人账号。

12.我们香樟荟与其他香樟荟的差异点？答：目前市面上其他酒店式公寓都是旧改，或办公楼或酒店，且都是部分楼层，甚至个别几套。楼栋里面还有大量的办公人群与闲杂人群进出，甚至与办公同属同一楼层，没有什么居住氛围。办公或酒店基本都是塔楼结构，一层户数多且密，一般都要20-30户。户型设计也很局限，得房率也很低，通风较差，而且朝向也不一定朝南，室内照不进太阳。办公和酒店改的产品一般物业费都很贵，基本都是10元以上；且水电能耗比较高，收费标准高。（水电计费标准跟整个香樟荟总用水用电量阈值有关）停车费也很贵，因为都是跟商业办公人群在一起使用，车位很少，有些甚至停不到车。

13.首付比例为什么那么高？答：因为过户交易中心都有个评估价，跟住宅的核验价比较类似，贷款只能贷评估价的50%，所以算下来贷款只能大概贷20%。首付就要80%左右了。

14.交房时间？答：2022年，1月20日统一交房。

15.可以落户和上学吗？答：不行，公寓产品就是不能落户，也没有学区概念。不过杭州有就近可以上学的政策，所以一下子公寓产品涨了很多，上海暂时还没有相关政策。

16.可以贷款吗？答：可以贷款，贷款金额是合同额的50%，只能贷10年，利率与二套房住宅差不多。且不计入后期住宅贷款。

17.客户要交多少税？答：客户只要缴纳网签合同额的3%契税，就如同买一手房一样，其他税由我们承担。

18.以后好脱手吗？答：肯定好脱手，上海限购政策是不会松动，且只会越来越严，所以限购的人群比例是很多的，而且由于上海优质的城市建设和配套，尤其在各种台风或疫情后，每年全国各地想来定居上海的人还是络绎不绝的。所以这些都是潜在的下家。像我们香樟荟这种居住高品质居住产品，在不限购产品力也属上乘，相比其他的公寓，会更加好卖。

19.公寓会涨吗？答：公寓的涨价逻辑与住宅一致，住宅涨，公寓同样会涨。像上海最顶尖地段的公寓，公寓与住宅单价差不多，也不会因为是公寓而单价便宜。上海最近这两个月房地产交易市场上统计数据，商办香樟荟成交量提升了很多。11月份新天地一个锦麟天地香樟荟，13万多每平，总价都是2500万左右，20几套，1周全部清盘。所以公寓产品的购买逻辑其实与住宅无异，到最后还是归到地段，产品，配套，单价，性价比。

20.2022年为什么投资首选商办而不是商铺、写字楼？答：无论是商铺还是写字楼在目前的经济形势下，都不作为大多数投资者的首选，为什么呢？答：无论是商业综合体、社区底商还是商业街，疫情以来都存在很高的空铺率，且受电商冲击，实体商业越发艰难，使得市场低迷，商户经营困难，投资者很难拿到应有的租金回报。再来说说办公写字楼，上海还是以陆家嘴、五角场、大虹桥等区域为主导，其他区域的分散型办公，因没有大的规模和集成效应，空置率也比较高。同样面临回报率低、流动性差、套现难等问题。最后再看类住宅，随着2021年楼市限购政策的不断加码，增值税2年变5年，积分购房，法拍房限购，新房5年限售等政策陆续出台，可以预见未来上海的房价不会出现较大涨幅，而我们香樟荟周边的房子建德花园各小区基本均价都在七万左右，而我们香樟荟精装修电梯房，均价才4万多，选择我们香樟荟是您资产保值增值的不二选择。

21.不通煤气，没办法做饭？答：市面上95%的公寓都是没有煤气的，现在能通煤气的都是一些15年前的老大楼，早些时候是没什么管控，而且都是开发商私自接的，也不是专门为煤气预留的管道，所以其实也存在安全隐患的。酒店式公寓燃气爆炸的事件也不是没有发生过。2010年以后稍微新一点的办公楼，基本都没有煤气的，也是为了消防安全考虑。建议可以买一个好一点的功率大一点电磁炉，其实做起饭来跟煤气差不多，而且国外都是没有煤气的，都是电磁炉。

22.周边二手房价格？答：目前周边二手房价格基本在7万-9万/㎡，我们香樟荟马路对面的建德花园玫瑰苑，我们有个业主就是卖了那边的房子买我们这，90㎡卖700多万，算下来小8万/㎡，也要20年左右的房龄，之前也是商品房。我们香樟荟斜对面金沙雅苑未来街区更贵，网上挂牌价都是88000-90000，而且出让房源很少。这版块最贵的是建德花园紫荆苑，里面联排别墅都是总价2000-3000万一套的。

23.养老院问题？答：我们这两栋楼前身是建德广场，是建德开发商自持最早做集团公司总部办公的，这边住在周边的居民都知道，后来因为总部搬迁，甲方就对外出租了，由于这栋楼比较好的户型，所以借给过美容院，酒店，养老院等经营机构。最后是租给了一家做中高端养老院的，不过在去年就经营不善倒闭关门了。现在开发商就想把两栋楼产权对外出让，目前a栋已经出让，并且现在就已经改造成你现在看到的公寓对外出售。B栋由于内部还有些历史遗留问题，还没完全清场，所以B栋还没出让，目前开发商还在谈出售的事，听说目前有3家机构在洽谈。我们香樟荟因为卖的比较好，B栋的价格已经比A栋高了30%，之后再拿出来卖肯定要高不少。所以，我们现在A栋还是很划算的，坐享升值，之后b栋改造完，两栋楼中间的还能做许多公区，花园，界面会更好，这香樟荟价值会更高。

24.栋距近？答：前面一栋楼跟我们一样都是6楼，并不高，我们也都是满足日照时长的，我可以给你看下我们拍的日照照片，当然楼层肯定是越高采光越好，这也反映在单价上。我们香樟荟基本4楼以上采光都没什么问题，2楼和3楼会略差一点，当然2楼3楼价格也会便宜点。我们03-09室采光基本都是下午为主。01和02的日照是上午，并且非常好，基本早上6点到12点全有。