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发布时间： 2024-01-31 点击次数： 43次 来源：新商业之家 作者：祥腾财富广场官网小编整理
一个月前，龙湖商业在沪签约的首个轻资产商业项目——上海江湾里MEET678于抖音集团办公园区内开业。抖音与龙湖在商业内容层面的跨界合作，将“互联网大厂+商场”的配置铺展开来。
如今互联网企业进驻一片地区，不仅仅再是增加就业机会，还能够带动周边的商业发展。尤其是当下各家互联网大厂迁来移去，给了我们更多的机会去观察其对区域商业市场的影响。
漕河泾板块：
综合性产业聚集，头部大厂外迁
在讨论江湾里这个案例之前，我们先把目光移至上海互联网公司更早的聚集地——漕河泾新兴技术开发区（以下简称漕河泾）。字节跳动与腾讯都曾在这个上海中环最大的综合性产业园区落脚。
漕河泾地处上海西南部，作为上海市唯一同时具备国家级经开区、国家级高新区、国家级综保区三重功能的开发区，成为高科技企业云集的科创沃土，还有9号线、12号线、15号线的横竖贯穿，经过35年的产业积累，漕河泾已经吸引了众多企业聚集。
漕河泾印象城便是轨道交通12号线虹梅路站的上盖商业，开业近三年客流未见削减。当然，园区内缺乏其它集中型竞品商业或许也是主要原因之一。漕河泾印象城开业时3公里范围内的活跃消费客群多达70万人，但购物中心却独此一家。尽管去年鑫耀·光环Live一期“光里”街区开业，不过商业规模较小，目前看来鑫耀·光环Live一期招商仍是以服务办公族的餐饮为主，仅有1万平方米，大概是整体规划商业面积的十分之一。
预计需等鑫耀·光环Live今年第四季度全域开放后，得以知晓其对漕河泾印象城的具体影响。其中由日本著名建筑师隈研吾设计的剧场，已初具雏形。关于剧场与商场的联手合作分析，可戳此篇了解：上海剧场数量激增，商场借势转向“内容”争夺。
据透露，鑫耀·光环Live二期还将有寰时影院、盒马超市、都市运动中心等主力业态。其中，久事体育复合了羽毛球场、篮球场、游泳池等多种体育项目，进一步提升业态丰富度和区域影响力。
说回漕河泾印象城，与鑫耀·光环Live一期以餐饮为主的招商不同，漕河泾印象城零售业态占比较重，还有美容美体、家庭亲子等店面。虽然从业态布局来看，漕河泾印象城的主要客群并不单是漕河泾园区内的办公白领，还有周边的居民、亲子家庭，但从运营角度看，漕河泾印象城十分注重与潮流青年和园区白领的“精神共鸣”，比如2024年全新升级的“心漕澎湃2.0”系列主题活动，便是为了丰富周边年轻群体的闲时社交生活，帮助快节奏办公人群扩展社交圈。
随着行业的不断发展，互联网企业对于人才和资源的需求也逐渐提高。通过迁移，大型互联网企业可以更好地聚集人才和资源，实现自身的发展。去年，字节跳动区域运营中心、腾讯华东总部相继搬离至徐汇滨江、杨浦尚浦领世。单就商业中心的视角而言，漕河泾的互联网大厂迁移，搬入地要比搬出地更受影响。
杨浦板块：
存量旧地开辟，更新年轻表达
除新“居民”字节跳动外，杨浦区原本已经吸引了一些互联网大厂旧邻居，比如哔哩哔哩和美团，京东集团旗下的达达、万物新生，还有即刻APP、叠纸游戏等。这些企业基本都属于知识密集型、创意类、科创类的产业，主打Z时代的年轻化表达。杨浦区作为上海市最早的大学城，对大学和地方经济如何进行产学研融合较早就有相关的产业引导政策，这些人才密集型和高科技产业也符合杨浦区的人才政策和功能定位。
文章开头提到的江湾里MEET678位于杨浦新江湾城的核心区域，上可承接五角场商圈的外溢客流，下可触达新江湾一带居民住户，更重要的是方便服务抖音园区内的员工及周边企业白领。江湾里由三栋写字楼底商及一栋独栋商业体组合而成，形成了盒子+街区的“X型”特色形态商业，体量2.2万平方米。
业态引进中信书店策展全国首店、星聚会XParty黑金店上海首店、Aokka华东首店、Todos los dias杨浦首店、Peet's Coffee新概念定制店等等。不难发现，江湾里的业态仍是以餐饮、休闲为主，但由于字节跳动有自己的食堂，江湾里并没有引入太多简餐，以创新、精品菜式居多，其中许多餐厅的装修都颇具特色，与整座商业体的科技、未来感相辅相成。从开业时的活动运营来看，抖音集团带来了很多自身具有的互联网资源，比如联动抖音旗下的“跳跳糖”公益活动落地，以及联动抖音异业资源的“虽然诞市”圣诞市集，打造自持IP。
值得一提的是，北京字节大钟寺工区楼下的全新商业空间「1733」与上海江湾里MEET678开业仅隔数日，可见抖音打算将自己的互联网基因与线下实体联动的决心。1733位于中关村、亚奥、西直门等商圈交汇中心，与杨浦区类似，云集顶端高校，也囊括了众多互联网品牌如火山、西瓜、今日头条等。
从区位影响来看，二者又存在不同。江湾里MEET678更多是作为五角场商圈的进一步延伸，拓宽了原本至大学路、创智天地的商业边界；1733作为改造项目存在于海淀大钟寺，与周边的老铁路环境形成反差，为传统街区更新了时尚氛围与年轻活力。
杨浦区作为上海曾经的工业重地，改造潜力甚大，不止五角场商圈附近，杨浦滨江正进行着大规模的工业遗存转化和大体量的旧区改造。
2019年启动的互联宝地工业用地转型项目“互联宝地·杨浦园”，目前已经入驻了美团、得物等企业。互联宝地下的城市集市City Mart在上海已开十余家店，被誉为“新品牌的孵化场”。有意思的是，其开店选址和互联网大厂不谋而合，均是昔起于漕河泾，今落于杨浦，侧面可见互联网企业和购物中心对区域经济的高敏嗅觉。
金虹桥：
夜经济超长待机，客群各有细分
当然，说起互联网大厂，不得不提到上海著名的“税收百亿楼”——金虹桥国际中心，楼内聚集了拼多多、康宝莱、亚瑟士、杭州微米网络等知名企业。
金虹桥商场位于茅台路娄山关路路口，占地面积超8万平方米，由世界500强企业金光APP集团全资打造，商场业态包括餐饮美食、亲子互动、体验娱乐、影视音乐等。
日系元素是金虹桥商场的一大特点：出地铁口一转弯便可以看到一只憨态可掬的招财大猫和具有日本寺庙文化色彩的鸟居，旁边专门开辟“后门”，为配合商场内的J Town有乐町日本料理一条街营业至凌晨两点的通行需求。这条日料街装潢延续了场外的日式风格，集居酒屋、烧烤店、拉面屋、寿喜锅等极具日系风情的美食供人们日常聚餐或加班加餐。
位于LG2的APITA雅品嘉超市由世界著名零售商日本UNY打造，超市面积约3400平方米，是金虹桥的主力店之一，再加上日本平价百元店的元老DAISO大创生活馆，基本满足周边居民和上班白领的日用品采购需求。
有趣的是，金虹桥商场附近还有虹桥南丰城、尚嘉中心等商业体，却并不存在明显的分流情况，这是因为它们的客群定位都独具特色，虹桥南丰城专注于亲子家庭，长宁尚嘉中心以奢侈品为主。金虹桥商场的受众定位则更偏向于在沪日籍人士或喜欢日本文化的群体，大厂白领并不算主力，因为相比于后搬迁来的拼多多，长宁区作为上海对外开放窗口历史更久，辖区内有77家跨国公司地区总部和6900家外资企业，其中日资企业1500余家，日籍人士近3万人，是上海市日本企业最集聚、也是日本友人居住最多的城区之一。
一般来说，就连建在抖音集团园区内部的江湾里MEET678，也不会只将园区白领作为唯一的客群服务。大厂周边的商业中心除了考虑平时上班时间的场内客流外，还需要考虑消费者心理，年轻白领易于将工作附近的商场与放松栖息地分而处之，在休闲时间可能也未必会选择公司附近的商圈消费。如何在上班时间内服务好白领，在假期时间内服务好居民，亦或是两种身份兼具的主力客群，商场需要不断调整业态与运营方式揣摩。
结语
互联网企业常常被比作“逐水草而居”的“游牧民族”，可见良好的生态环境对于大厂的聚集和成功崛起的重要性，尤其是互联网时代，对信息流、物流、资金流的运速有着极高要求，大厂布局亦常常重新洗盘。
从商业角度来讲，与传统工业经济时代有所不同，互联网大厂的员工更需要宽松的工作空间、完善的生活配套与宜居的生活环境，这些也将作为吸引创新企业与创新人才的关键要素。但上海的土地用途变更一直存在刚性有余、弹性不足的问题，以商住混合为主，办公与商业混合的类型偏少，导致工业园区及新兴商务区周边配套设施不足；存量用地中，由于原有规划条件相对落后，业态配比乃至用途设置难以满足互联网经济需求，也需要优化调整。
像上海江湾里MEET678和北京1733这样“厂场”联合的项目，具有更好统筹企业文化、员工工作等多元化、高层次的需求。但下一步如何让此类项目脱离同质化，并且在高标准满足办公白领需求的同时，扩增客群范围，抢占更多客流，仍然需持续摸索。
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