当前位置：主页 > 新闻资讯 > 桃浦的上海豪宅，是怎么值8.3万/㎡的？
发布时间： 2023-03-06 点击次数： 1018次 来源：魔都房房房 作者：A姐
土拍一直都是了解接下来新房供应和价格涨跌的风向标。
在杭州、苏州等多个城市完成今年的首轮土拍后，上海也终于要迎来今年的一批次土拍了。
根据3月1日上海土地市场的公告：3月16日-3月21日会发布出让公告，4月下旬开始组织交易活动，其实地块的位置在此之前就已经曝光过了：
这19宗地块除了徐汇、静安有比较好的地块之外，普陀的桃浦又新增一个地块。
去年土拍出让的中环、宝华、金茂的几个地块都还没入市呢，桃浦的供地节奏也太给力了吧！
如果算上这个即将出让的地块，桃浦今年至少有5个新盘要来，这对于多年没有供应的桃浦可算是近期最好的一个消息了。
而且根据网传消息，桃浦地块的指导价，即将要从原来的8.3万/㎡涨到8.8万/㎡，那岂不是意味着桃浦“起飞了”。
可事实上大家对桃浦的争议也已经存在很久了。
那么问题来了：
当下的桃浦现状如何？
为什么要定这个价格？
桃浦的现状，真的值8.3万/㎡吗？
先说结论吧，如果是现在，不值，但将来，可真不一定！
我们一起来看。
01
失落的二十年
在宝华、中环、金茂进驻桃浦之前，这个板块在新房市场上已经沉寂了很多年。
但在近期，这几个项目几乎同时公示了案名、户型图，也意味着距离入市更近了一步，按照施工进度来看，二、三季度可能就会入市！
针对这里相邻四个地块的价格和未来预期，有部分朋友产生了疑惑，板块内已经很久没有新房，没有参考价格，一上来就8.3万，也不知道值不值。
要说这个价格，首先还是得从板块本身出发。
历史上的桃浦地区和全国农村一样，主要发展以棉纺织业为主的农业经济。随着新中国工业大发展，桃浦成为了有名的工业区，这里以化工、医药等产业为主，上世纪80年代工业达到鼎盛时期。
1955年和新化工厂并入泰山有机化工厂，次年改名第六制药厂。
但几十年的工业建设对桃浦的生态环境造成很大污染，其还一度被称为上海十大高污染地区之一。
其实从上世纪90年代开始，对于重工业污染问题就也已经得到了重视，随后1997年，市区污染工厂开始搬迁、关闭，当然也包括桃浦。
但怎么说，搬迁工厂，治理污染也需要时间，所以在2000年划分上海第一批城市副中心时，普陀选了真如，规划包括资源都给了真如，桃浦的发展就暂时被搁置下来。
但随后桃浦也开始导入物流和印刷产业，向都市型工业园区转变。
但毕竟当时没有系统的规划和成规模的居住环境，所以即便2009年开通了地铁11号线，对桃浦带动也很有限，反倒是帮忙把市区的资源传输给了南翔和嘉定新城。
2012年桃浦再次提出科学智慧新城概念转型，经历了数年企业的腾退搬迁，这里终于迎来了新一轮的契机。
2016年首发项目动工，17年更名为桃浦智创城，密集的规划落位，才让桃浦的定位开始清晰起来。
如果要从97年的整顿开始算起，已经过去26年了，即便是从2012年的科学智慧新城概念提出来，也已经过去了10年。
当下，即便是外环外的南翔甚至更远的嘉定新城，也要比桃浦好上太多，不管是商业、城市界面，通通甩开了桃浦。
而东面的大华、真如就更不用说了，中环内，论居住环境、便捷程度都要好上不少。
桃浦，目前确实有点难受！
02
桃浦智创城在创造什么？
当然了，现状不理想，就得看规划、看预期。
桃浦智创城位于普陀的北部，中外环之间，有11、15、20、26号线四条轨交在这里交汇，先天优势是有了。
其实在2017年，桃浦规划的重心就只有4.2平方公里，就是靠近外环线的那一部分，桃浦中央绿地的东西两侧：
桃浦智创城核心区 规划方案
在最新的规划中，桃浦智创城还有约3.7平方公里的东部拓展区，在21年5月，调整为智慧研发拓展区，至此，核心区+拓展区的总面积达到了7.9平方公里。
从定位上来说，桃浦智创城要打造的是中心城区转型升级的示范区与上海科创中心重要承载区，从形式上来说和张江科学城有点像，但是要更加细致、功能要全，内部有住宅，研发区、办公楼和商业：
就商办来说，体量就规划了207万方，已经超过197万㎡的前滩、126万㎡的新天地。
而且，规划里的内容其实有一部分已经兑现了。部分建成的体量最大的项目是智创TOP产城综合体，规划建筑面积有113万方，就在11号线祁连山路站，已经开始招商。
目前引入最大的企业是亚洲最大建筑防水系统服务商东方雨虹，在出走花桥几年后回归上海就选在了桃浦。
除此之外，还有中国航天乐凯、安生教育、李园实业、禾泊科技、生根餐饮、上海电力高压、睿创上海研究中心等等。
另外，其实周边几个商办地块也在推进进度：
南侧604地块有两栋超高层办公塔楼+三栋多层商业正在建设中，未来的效果图长这样：
再往北是603商办项目，这里曾是华谊集团下属的染料化工八厂所在地，如今由华谊集团和临港集团合作共建，将以别具一格的“像素城市”形象计划打造全方位花园办公+精品商业MALL。
未来长这样：
未来效果图
其实说来桃浦也和前滩有点类似，大多地方都已经腾空，是净地状态，所以资金一旦到位，不会被沉淀耽搁太久，大家就都有盼头。
而另外普陀整区以往比较薄弱的医疗，在十四五规划中也有重点规划将在桃浦地区建设西部区域医疗中心，也是一大重要利好：
很快，桃浦就会迎来一个真正宜业、宜居的“大城”。
03
桃浦终于要来上海豪宅
而去年下半年到今年年初，桃浦已经明确了5个地块项目，宝华两个地块、中环、金茂都是8.3万/㎡的联动价，也是目前的桃浦天花板。
而近期我们也跟踪报道过这几个项目的最新进展，基本上都已经明确了楼盘名和户型，单价一样，户型面积上既有类似的，也有一定程度上的互补：
其实目前按照这几个项目出让中的要求和拿地的房企来看，未来这几个项目可能都是按照区域上海豪宅的标准来打造的。
首先，在出让文件中，首发这一批住宅用地都被要求不低于4000元/平方米精装，这个要求属实不低；
另外，在桃浦创智城的官网还发了开发建设导则，导则中对于项目的建筑立面、小区功能和室内装修等都设定了详细的标准，如外立面材料应采用石材、面砖铝板等材质，现在市面上用全石材、或者铝板的新盘真没几个!
小区还必须有会所，使用面积不低于2000㎡，开放时间不得晚于交房后半年，还要有恒温泳池。
还有室内装修也要用国际一线品牌；
能同时满足这些要求的，在上海所有800万套的房子中，目前不到8万套，差不多是百分之一的比例，而且基本都是众所周知的上海豪宅。
而且，大家应该也注意到了这几个项目的开发商和系列，宝华的紫薇系和金茂府系列，都是静安大宁（大宁金茂府）、长宁西郊（西郊紫薇花园）、闵行颛桥（颛桥紫薇花园）几个板块的拓荒高手。
所以，对于高品质住宅的开发，桃浦这下多了有了点胜券在握的味道。
总的来说。
桃浦胜出，甚至跑赢大盘，有几个基本充分必要条件：
一是规划层面上的重视和执行，桃浦现在应该也是整个普陀的重点和面子；
二是上海豪宅扎堆，名声在外，这点桃浦也在执行，桃浦紫薇花园和金茂府都在路上了。
三是速度够快，不拉垮不拖延，目前看住宅速度是挺快的，要是办公招商再加把劲，那热度上还能再推一把。
也正因为发展空间还很大，所以目前也是低预算、低积分置业的机会。桃浦今明两年也会持续输出新房，价格必然也是水涨船高的。
至于目前的分歧和争议，是好事。就像股票，分歧转一致了，也是利好兑现之时。
汤臣一品