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2023年，楼市还有“反弹”的机会吗？

发布时间： 2023-07-04 点击次数： 87次来源：上海购房通作者：淅淅

随着六批次的集中入市，2023年楼市迎来下半场开局，上半年表现究竟如何？

《2023年上海楼市6月月报&半年报》

六月速览：上半场低调收尾

6月，原库存量加上五批次官宣，虽然供给侧无较大看点，但需求侧实现井喷。

据上海购房通城市研究院数据，上海6月共开出28张预售证，合计供应约89.32万㎡新建商品住宅，较上月环比增长约15.58%；新增供应房源8250套，以建面约90-140㎡刚需、刚改产品为主。

取证均价约51358元/㎡。最高备案均价建发璟院（售罄）89100元/㎡，最低备案均价陕建名城映蓝（临港/在售）25000元/㎡。

6月，共39个独立申报项目迎来开盘（含横沔玖境南北区、华发半岛华庭南北地块、颛桥紫薇花园左岸&上东区），涉及房源11093套，总认购组数超1.44万组。

无论是开盘数量亦或是认购组数较上月均增幅较大。

其中仅瑞仕云曜璟庭（杨浦）、理想之地（嘉定）、越秀保利嘉悦云上（嘉定）、华发半岛华庭（浦东）、象屿招商公园1872北区（闵行）、建发璟院（闵行）等7盘触发积分。触发积分率仅17.95%，最高入围分建发璟院83.4（售罄）。

理想之地、越秀保利嘉悦云上、华发半岛华庭（南北地块）、建发璟院均为“千人摇”项目，最高认购比华发半岛华庭（4.23）；安联虹悦（青浦）、陕建名城映蓝（临港）、中铁诺德璟宸（临港）认购比排名末位，分别为0.04、0.04、0.09，认购组数不足40组。

6月整体认购仍呈现出“热盘过热”“部分遇冷”的状况，但需求量明显增长，市场预期有回暖趋势。

据上海中原地产数据，6月，上海新建商品住宅成交面积约102.8万㎡，环比上涨约40.6%；新房成交均价64593元/㎡，环比上涨约0.56%。

从区域均价来看，黄浦、静安、虹口、闵行、浦东、嘉定、宝山、松江、奉贤9区实现普涨。涨幅最高黄浦区，新房均价179720元/㎡，环比上涨约52.7%。

嘉定马陆、宝山顾村、浦东临港、闵行颛桥、浦东北蔡成为板块成交TOP5；理想之地（嘉定马陆）、颛桥紫薇花园（闵行颛桥）、大华锦宸府（浦东北蔡）、保利和颂（宝山顾村）、上海建工海玥泓邸（浦东惠南）成交位列榜首。

半年交卷：供销双波动，下行待回升

2023年上半场，上海官宣5个新房批次，合计133个楼盘（含同一楼盘独立申报项目）34512套房源。其中，仅46个楼盘触发积分，触发积分率34.59%。

从热盘来看数量走低，一批次华发建发泗水和鸣（松江/售罄）老盘新开，后续百汇园、前滩百合园、御沁园、云锦东方等自带流量红盘相继入市，但逐步呈现“频率加快”“流量渐低”的趋势。

上半年，上海合计开出149张预售证（含同一楼盘独立申报项目），供应新建商品房源17857套，合计约422.35万㎡；

163个批次取得开盘，39981套房源认购组数超6.4万组，触发积分楼盘数量仅61个，触发积分率37.42%。

入围积分前五楼盘分别为百汇园（徐汇滨江）106.64、浦江壹号（浦东前滩）100.85、绿城外滩兰庭（黄浦董家渡）97.12、建发璟院（闵行梅陇）83.4、御沁园（浦东周康）82.65。（未计入云锦东方三期<待摇号>）

上半年，新房成交体量约510.17万㎡，成交均价64874元/㎡。

从销售数据来看，象屿招商公园1872（含南北两区）于上半年开盘6次，为2023年上海新房第一个“千人摇”项目，同时凭借持续加推量稳坐成交金额、成交面积、成交套数三榜“榜首”，圆满收官。

截至发文前，五批次仅和泰苑（宝山上大）和经纬学府阳光（宝山上大）两盘未取证；六批次于周末官宣，10W+项目入市，不乏诸多热门项目。

整体来看，上海市场成交已逐步回升至年前状态，但受供应影响，价格持续下行；同时受部分楼盘开盘情况影响，下半年仍有较大空间，在未有明显改善的前提下，预期或将收窄。

土拍市场：触顶摇号，全凭“手气”

上半年，上海完成首轮土拍。合计出让19宗宅地（含4宗底价成交），宗出让面积约1415.39亩，成交总价518.83亿元，平均溢价率约7.01%。

目前，万科&印力广富林项目、招商周浦项目、金地&南通国资徐行项目、金地嘉定新城项目、华润徐泾项目已官宣案名，部分规划方案已露出。

开发商拿地仍是国/央企为主，9宗地联合竞得，万科、华润、中海，再次公开亮相上海土拍市场。

目前，二轮土拍涉宅用地信息已全部露出，整体来看，价格稳涨特征已确定。

二轮土拍将分为上下两场陆续出让，且受首轮竞拍影响，原一次书面报价环节将变化为达到最高限价后摇号，既增加竞拍结果的不确定性和随机性，也能够减少“恶意竞价”“盲目拿地”等情况发生。

宏观市场：政策托底，何时复苏？

『2023年月报回顾』

1月月报 | 2月月报 | 3月月报 | 4月月报 | 5月月报

据不完全统计，2023年上半年，全国范围内涉及楼市松绑政策超260次，覆盖城市超130个，涉及城市已从三四线城市为主延伸至新一线和部分二线城市，调控方向也由原来的“一城一策”转为“一区一策”。

上海主要发力方向仍以动态调整为主，无明确政策变动，但公积金、二手交易等层面均有调整。

随着LPR于上月迎来2023年首次下调，虽然上海目前无明显动作，但就信贷政策而言仍为有利信号。

目前，上海新房供应仍采用『少量多次』的方式，对避免扎堆、避免竞分乱象有明显作用；此外，土拍市场亦在积极调整，不断优化。

2023年下半场，受全国市场影响，在开发商资金压力和购房者情绪的共同作用下，预计市场颓势将延续，全面复苏仍将面临挑战，部分迎来修整期的城市将面临的持续低位，政策托底作用将继续。