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发布时间： 2024-01-17 点击次数： 63次 来源：CENYU森裕咨询 作者：无限极大厦官网小编整理
2023年第四季度北京写字楼整体市场概括
2023年第四季度全市整体写字楼空置率继续攀升，环比上季度增加0.22个百分点，其中甲级（含顶级）写字楼空置率环比上升0.28个百分点。全市整体平均租金仍未止住收窄态势，环比下降3.41个百分点，甲级（含顶级）写字楼成交租金环比降低4.31个百分点，接近每平方米每月300元。
金融街、亚奥、中关村、丽泽商务区商圈均有新项目入市，为商圈内企业提供了更多选择，原计划在2023年入市的部分项目交付时间有所延后，预计2024年还将有项目带来新增供应，并在短期内迎来新一波供应高峰。净吸纳量继续上升，环比上升超1万平方米，其中甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为78,575平方米，环比上升超4万平方米。
全市租金概况
2023年第四季度受宏观经济及市场环境影响，租金持续降低；结合以价换量的政策方向，租金下行更为明显，全市整体成交租金为每平方米每月251.41元，环比降低2.70个百分点。
其中甲级（含顶级）写字楼成交租金环比下降4.31个百分点，为每平方米每月300.67元；乙级写字楼成交租金环比下降2.70个百分点，录得每平方米每月191.81元。
2023年第四季度核心商圈整体甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为64,786平方米，空置率环比上升0.42个百分点，录得17.57%；成交租金环比上季度下降3.55个百分点为每平方米每月348.34元。除东二环商圈成交租金环比上季度降幅为0.8个百分点外，其他商圈成交租金跌幅均超过2.0个百分点，望京/酒仙桥、丽泽、中关村商圈成交租金降幅分别为8.3%、5.2%和4.9%。
本季度核心商圈整体乙级写字楼净吸纳量为-11,564平方米。乙级写字楼的空置率环比上季度上升0.67个百分点，录得18.76%；成交租金降幅显著，环比上季度下降2.88个百分点至每平方米每月218.91元。其中望京/酒仙桥、金融街商圈的成交租金降幅明显，环比降幅均在4个百分点或以上。
市场租赁需求分析
1、行业分析
2023年第四季度，全市甲级(含顶级)、乙级写字楼新租/搬迁需求及成交面积环比上季度均有上升。
从本季度内外资成交面积来看，外资企业成交面积占比环比上升0.5个百分点，成交数量占比环比上升2.9个百分点，但仍以内资企业为主要成交来源。从楼宇等级成交面积来看，本季度甲级写字楼租赁面积占比有明显上升，环比上季度提高7.4个百分点；将该趋势与本季度甲级（含顶级）写字楼成交价格变化结合来看，众多开发商在目前相对低迷的市场环境下，采用降低租金的策略吸引企业进驻，企业也在顺应当前租金持续下行的趋势，加快促成交易。
科技互联网、金融仍是市场成交的主力行业，但本季度科技互联网行业成交面积占比较上季度呈明显上升趋势，上升7.2个百分点；金融行业成交面积占比较上季度上升6.9个百分点，主要由于本季度各开发商以更为激进的租金吸引企业需求落地。
2023年第四季度科技互联网行业在望京/酒仙桥及中关村商圈成交面积占比显著，约为全市的五成；此外，上地/北清路、石景山等商圈也有该类企业落位。金融行业本季度主要成交面积在东二环、金融街等传统商圈，且本季度金融行业在上述商圈成交面积占比均有明显增加，约为10个百分点。生物医药行业本季度表现较为活跃，其中CBD、望京/酒仙桥、燕莎商圈占据了本季度该行业约八成的成交面积，成交面积环比上升2万平方米。
2、成交量分析
2023年第四季度，望京/酒仙桥、东二环、上地/北清路、CBD、中关村商圈是本季度成交的热点区域，占比超过全市成交面积的50%。望京/酒仙桥商圈在本季度成交面积占比为15.2%，东二环商圈成交面积占比为11.7%，上地/北清路商圈成交面积占比为11.1%，CBD商圈成交面积占比为9.6%。
从本季度写字楼成交面积来看，本季度2,000-4,999平方米的成交面积占比最大，为30.1%；超过5,000平方米的成交面积占比为25.7%，环比上升10.79个百分点；0-999平方米的成交面积占比为22.6%，环比降低3.16个百分点；1,000-1,999平方米的成交面积占比为21.6%，环比降低2.31个百分点。
3、主要成交环比变化分析
按行业成交面积(-/+)环比变化
从行业成交面积来看，科技互联网行业成交面积环比上升超9万平方米；金融、生物医药行业本季度成交面积环比上季度均有明显上升。房产建筑、专业服务、制造业成交面积有所增长，教育培训行业成交面积呈下降趋势。
按楼宇等级成交面积(-/+)环比变化
从楼宇等级成交面积来看，各等级写字楼成交面积对比上季度均有上升，顶级写字楼变化较小，甲级写字楼成交面积环比上升超9万平方米，乙级写字楼成交面积环比上季度上升超4万平方米。
按商圈成交面积(-/+)环比变化
从各商圈成交面积来看，东二环、望京/酒仙桥、长安街、金融街、燕莎商圈本季度表现均有上升，上述商圈本季度成交面积环比上季度上升超过1万平方米；CBD、中关村、丽泽及亚奥商圈成交面积环比上季度有所降低，其中亚奥商圈成交面积环比上季度降低超1万平方米。
2023年全年市场总结
2023年受宏观经济环境及市场压力影响，加之众多项目在年末加快以低价换取出租率的策略方案，租金延续下行。截至年末，同比去年全市整体租金下行9.84个百分点。
从2023年全年供应量来看，各季度新入市项目均在10万平方米以上，使得2023年新增供应量成为新冠肺炎疫情以来的最高值，为企业提供了更为丰富的项目选择。
本年度净吸纳量上半年连续录得负值，明显低于市场预期，在市场预期降低租金连续下行的助推下，下半年净吸纳量由负转正逐渐回暖。短期内市场天平将继续向租户方倾斜，预测2024年仍将是企业抄底的良好时机。
市场未来展望
从2023年全年空置率来看，同比去年同期全市整体空置率上升4.12个百分点，而众多科技互联网、金融行业企业的不断扩张延缓了空置率上涨的态势，但预测短期内空置率还会受新项目入市及部分楼宇面积释放影响进一步上升；预测在中长期随着租金逐步回归稳定空置率将由升转降。
2023年全年投入市场的新增供应量超过了110万平方米，其中甲级写字楼占比超过一半以上。截至四季度，多个计划入市的新项目延后交付，预计2024年全市将会有超过100万平方米的新增供应入市，将为企业提供更多的选择机会。在2024-2026年期间，全市主要商圈新增供应量将主要集中在CBD、望京/酒仙桥及亚奥商圈；金融街、中关村、燕莎、丽泽商圈也将有新的写字楼项目陆续投入市场。
从城市更新项目来看，2023年全年有6个城市更新项目入市，为中关村、金融街、望京/酒仙桥和亚奥写字楼市场带来超过23.5万平方米的新增供应量；预计2024年仍将有7个城市更新项目投入市场。
本季度，净吸纳量环比大幅增高，但在市场大量新增供应的情况下，空置率继续保持上升。调研显示，在整体市场需求下行及空置率持续攀升的影响下，各项目方未来预期明显信心不足，预测短期内北京写字楼成交租金将继续降低；从中长期来看，随着新增供应的逐渐减少及空置面积的逐步去化将增加空置率降低的可能，预测成交租金有望进入企稳状态。
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