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下半年,上海房价会降吗?这份文件告诉你答案!

发布时间: 2022-05-10   点击次数: 14次   来源: 一房一万   作者: 陌上公子

 

已经两个月了,害人的公共健康危机阴影依然盘桓在上海,也给广大上海居民造成了巨大的伤害。

所幸,在英明的领导下,在正确的决策中,数据正一步步好转。

2022年5月6日0—24时,新增本土新冠肺炎确诊病例253例和无症状感染者3961例,其中175例确诊病例为既往无症状感染者转归,78例确诊病例和3943例无症状感染者在隔离管控中发现。

这次传播过后,上海也即将步入下半年了,上海的上海新房会更加高歌猛进,还是会趋于平淡,上海房价有所下降呢?

单从情绪上,我们很难得出结论,但从另一个角度,可能窥测到答案。

那就是:供求!

上海新房的供应来源于土地供应,可以说,土地之于上海新房就像面粉之于面包。供应多了,市场自然稳定,供应少了,市场则更为急迫。

所幸,上海的供地计划在上月底就已经出炉,我们一起来看下!

01、爆发式增长的供地

4月26日,上海市规划和自然资源局发布《上海市2022年度国有建设用地供应计划》(以下简称《计划》)。

《计划》显示,较之2021年,2022年上海土地供应中商品住宅用地、产业用地、旧改用地皆出现不同程度增加,保障住房用地供应小幅减少。

其中,2022年,上海预计供应商品住房用地522-592公顷,占比达22%;商业办公用地155-210公顷,租赁住房用地135-160公顷,保障性住房220-260公顷,产业用地1320-1400公顷。

此外,旧改用地共供应计划为75-85公顷,包含住房用地50-55公顷,商业办公用地25-30公顷。

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图片来源:上海市规划和自然资源局

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2015年-2020年,上海商品住宅供地一直小于商品住宅的销售量,也就是说呈现供小于求的态势,自2021年这一局面有所缓解,并且可以看出2021年上海商品住宅较为健康,量增价稳。

上海楼市的稳定跟大量宅地的供应有直接关系,2022年还是延续了增加土地供应量来稳定楼市的基调,因此供应量大幅上涨。

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随着积极防控,上海土拍市场的重启工作正有序准备着,接下来预计会有一波较为积极的土拍高峰。

而创五年新高的住宅用地供应都出来了,未来的上海新房自然会大大增加,来缓解居民房产的需求!

02、供地结构的大调整

再从供应分布区域上看,2022年商品住宅用地供应大户仍为临港,预计供应190-200公顷,占全市三分之一,紧随其后的是浦东新区、宝山、嘉定、松江、奉贤等区域。

整体来看,五大新城成为今年上海的供应主力,占全市总量约6成!

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当我们来看商品住宅供应的时候,可以发现很有意思的事情!

临港占比35%,占比总供地的1/3还要多,依然领跑全市,商品住房用地供应量达到了190-200公顷,是2021年的约4倍有余,可见上海对于临港的重视。产业人才得到了极大优待啊!

要知道不久前,上海临港片区的人才住房政策也有了新调整,既缩短了人才认定的工作年限,工作3个月即可申请认定为人才,还将人才认定有效期拉长,人才购房门槛进一步降低。

同时,青浦区、嘉定区、松江区、奉贤区等的商品住房用地供应计划亦较去年明显增加,共占总供地的约27%。

可以说,五大新城所在区,已经占到了上海总供地的三分之二!

这在《计划》中亦有提到,为深化空间布局,对临港新片区、虹桥国际中央商务区、张江科学城、五大新城等规划确定的重点发展区,将加快并优先实施土地供应!

中心城区则极为凄惨,七区加起来的供地面积也只占到了5%!

2022年上海市中心黄浦区和虹口区商品住宅用地为零供应,旧改住房用地分别供应40-50公顷和5公顷。

静安区除了来自旧改的5公顷宅地外,还有5-10公顷商品住房用地。由此来看,黄浦区的旧改进入冲刺阶段。

中心城区,可能会进一步迎来新房荒!

另外,金山区、崇明区以及宝山区,则是市郊供应主力,将分别供应30-35公顷、30-35公顷和35-40公顷。

可以看出,目前上海供求紧张的区域主要位于内中环区域及中外环区域,而这两个区域土地较为稀缺,旧改宅地是对这一情况的有效补充。旧改居民也是未来购房群体的重要参与者,但对于楼市的整体供应,几乎是杯水车薪!

03、开发商还会抢地么?

开发商会不会抢地,要从几方面看。

一是总价。

其实我们从一批次供地可以看出一些端倪,本次推出的地块整体面积适中,还有部分小地块,适合中小房企来参与,尤其在当前房企资金链比较紧张的当下,更是大大缓解了房企的压力。

如果房企想在上海拿地,机会比去年增加不少。

在上海首批集中供地挂牌出让公告中,共涉及临港、金山区等12个地区36宗涉宅用地。同时,另有4宗城中村改造地块。

此次热门地块也比较多,比如普陀区的两个地块,闵行七宝和紫竹高新区的两个地块,青浦西虹桥的地块和徐泾双联路地块,都具有各自的优势。

二是规则的调整和执行。

近期土拍规则也有适当的调整,比如书面报价阶段,出价相同的均可调整报价,这就增加了土拍的公平性和竞争性。

上海土地本就较为稀缺,因此住宅用地供求矛盾相对明显。而土地供应量通常会影响未来两年的新增供应,今年宅地供应增多,在稳定市场预期和情绪的同时,也能为地方带来更多收益。

三是房企的资金压力。

5月6日,央行发布2022年一季度金融机构贷款投向统计报告。

数据显示,房地产开发贷款环比多增,个人住房贷款利率回落。2022年一季度末,人民币房地产贷款余额53.22万亿元,同比增长6%。

而上海此次遭受公共健康危机,在此次危机过后,也必将会加大对于房产公司的贷款支持。

(此前3月28日上午,上海土地市场发布《关于中止上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动的通知》,称因公共健康危机防控需要,上海首轮集中供地中止,31幅纯宅地和5幅商住综合用地出让的重启时间另行通知)

04、购房者会买账么?

从房地产市场来看,原本的“小阳春”受公共健康危机影响未如期而至。2022年1-4月份新建商品住宅成交2.46万套,而去年同期则是3.42万套,足足降低了23%!

但其实,目前的困境,基本上都是公共健康危机引起的。

而上海,有四成以上的外来人口,超过千万的租房人口,每年仅仅有8万套左右的上海新房供应量。

即便有失业,有降薪,有各种危机和困难,相信上海依然有实力也有底气快速消化掉商品房的供应,从而保证房地产的健康平稳发展!