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发布时间： 2023-11-02 点击次数： 100次 来源：上海房外房升学 作者：国华人寿金融大厦官网小编整理
9月份上海楼市认房不认贷以来，市场微微一硬，然后开启以价换量。
不少地段的各类产品，房东纷纷“潜逃”抑或是加入置换大军；
挂牌激增下，不论是老破小还是次新，一旦有人砸盘，小区价格锚点重新建立；
新房市场进入寒冬，去化难度变大，倒挂实质性消失，上周10盘开盘，仅1盘日光。
市场情绪跌入谷底，而作为最刚需的学区家长，在这个“致暗时刻”，心态也悄然发生变化。
01
老破小被抛弃？
上海的教育近几年风风雨雨经历了多次变革，家长对于XQ房的心态也一变再变；
在XQ房降温的当下，家长的心态有了明显的倾向。
90年代以前，上海的家长们基本上不会去择校，家门口有什么就读什么。
1992年，民办中小学开始起步，各类教育雨后春笋般冒出头。
一时间，民办学校拔地而起，办学质量凸显；
大部分的重视教育的家长，都会优先冲刺民办学校。
直到2018年幼升小开始实施公民同招、2020年民办初中摇号，几下重拳砸向民办，家长心态完全反转；
很多家长基于确定性和稳定性，开始优先选择公办的优质学区，双学区和九年一贯制公办XQ房水涨船高。
但凡注重教育的家长，一般都会为孩子配置一个顶级公办的XQ房，所以当时内环内一梯队的学区老破小，涨得特别猛。
诸如对口浦东梅园福外小学+建平西校的浦东双一梯队学校的梅园三街坊，价格直接从480万涨到了700万，还一房难求。
家长普遍的心态是学区＞自住，不少家长花大价钱买个学区老破小挂户口，在旁边租房子实现自住。
然而随着2021年以来中考细则调整、三价取低以来，XQ房开始挤泡沫；
在教育均衡化的一系列措施下，二梯队学校也有了出头之日，学区价值得到认可，不再被老牌一梯队学区单方面碾压。
再者现下家长对于未来收入预期降低，比起以往牺牲自住把筹码都压在孩子身上；
现如今家长购房时自住权重增加，在预算有限的情况下，不少家长会退而求其次选择二梯队保底从而来兼顾自住。
近期我们线下接触的很多客户，不管是什么预算段，都开始寻求多元化的需求兼顾。
哪怕是300-500万的刚需家长，在认房不认贷下开始进入楼市捡漏，在以前直接选择学区老破小，但是现在也开始在学区上进行一定妥协，从而满足一定的自住需求。
诸如浦东北部宝佳苑（2018年的次新动迁，对口浦东模范实验中学）这样学区中规中矩，但各方面都能兼顾的小区；
在这种心态转变下从原来的入不了家长眼成为了当下不错的选择，家长的接受度明显增加。
02
博新建校，承担风险？
如果说前者是一种偏稳妥的兼顾；
那另外一种心态的转变则在于学区风险偏好的提高。
以前的购房者唯老牌学校论，但现在也有很多投资和学区需求的家长愿意博新建校。
经常有会员或者粉丝咨询我们一些关于新建校的小道消息；
而这种现象在浦东购房者中尤为明显。
探究下来主要有两个原因：
✅其一：浦东浩浩荡荡的集团化办学，新建校大多自带“名校光环”。
诸如今年浦东新开办的两所学校，分别是高行的明珠迎桥小学和周浦的进才繁荣实验中学......都冠名了明珠和进才的名校头衔。
左：明珠迎桥小学 右：进才繁荣实验中学
✅其二：对于唯产业＋学区论的浦东，博名校，万一博到了能带来较大的投资收益。
最好的例子就是高行的老公房东力新村，原来对口的是比较普通的华高小学，今年随着新建校明珠迎桥小学的官宣，被划进对口范围。
从去年传言这里要落位明珠开始，东力新村二手房价格就从4万的单价涨到5万，目前挂牌单价稳定在6万以上。
当然，博名校终究是一个风险事件，所谓的小道消息不到最后公布也终究难以确定。
现在的家长也很聪明，压新建校，但是更押注板块生源；
像今年公布的两所新建校，早在公布之前，金桥的明珠迎桥小学关注度极高，线下打听的粉丝非常多；
但周浦进才繁荣则是低调到尘埃，哪怕现在说起这个学校，大家都些许陌生。
而近期有投资和学区预期，同时预算较为充足的购房者；
对于像三林，御桥这样有规划利好、圈层有保证的板块内新建校，家长不论在接受度还是关注度高都很高。
03
卖房割肉，开始转移矛盾？
前面两个是家长买房心态上的变化，再来说家长卖房心态上的改变；
我们线下遇到很多有置换需求的家长，有的是想把小学单学区卖了，换初中学区，有的是用完了学区想要置换一个面积更大的房子......
但是对于他们的核心堵点，大家应该都很清楚，卖房。
如今的市场卖房弱势，买房强势已经是明牌；
想要冲出重围买房，那就是自坎一刀，购房者再坎一刀；
在这种情况下，家长普遍是两种思路：
✅一种是，置换初中学区，孩子教育等不了，只能来个“先苦后甜”；
先在卖房的时候狠坎自己一刀，卖房后带着心理价位再去新房子那边苦口婆心谈一个优惠的价格；
这种方式很被动，毕竟你折价卖了，不代表你的下家也愿意同等力度折价。
✅另一种是，现在房子难卖，娃反正读完书了，我不着急，先捂着；这对于买了学区老破小想置换自住的家长简直就是苦熬。
但是当下，一种新思路慢慢被越来越多的家长接受：转移矛盾。
简单来说就是先尽量多割别人的肉，然后割自己的肉就不疼了。
房子还没卖掉，但不妨碍你看房，多看房多砍价；
找个着急卖房的房东，现在这个市场总能捡到大漏。
砍价到位，确定房源，再回过来卖自己的房子。
这个时候怕不是有的放矢，降价的底气都足了几分；自己也变成了强势的一方。
自己后来卖房时候的让步，这个成本是可以让另一个卖方来付的。
聪明人都知道，大环境的压力千万不要自己扛。
之前我们有一位客户，潍坊明珠对口的单学区小区置换，初中学区搞定后，老破小学区马上降价50万卖出。
当然这里面还有些房子定价、买卖时间衔接的小门道，但总的来说现在的家长在置换的时间压力下，越来越灵活应对。
线下课我们已经讲了很多（毕竟有些办法不好讲，只能私下说，如果急需卖房，可以扫码申请）。
总结
为什么要拿家长单独出来说呢？
因为学区对于不同的购房者而言是一个要么无穷大、要么无穷小的影响要素。
而在教育与房产绑定的今天，对于家长这个XQ房的主力群体，也直接决定了XQ房市场的走势和玩法。
很显然，如今的家长不管在买房还是卖房上都更加的灵活。
学区可能已经不再是一锤定音的需求买卖，未来房子的均好性会越发重要。
当然不管是家长还是购房者现下依然认可学区的保值增值属性，我们接触的很多纯投资客户也基本上都会配备一个二梯队的学区。
家长好像也越发意识到生源质量的重要性；
传统的认知是通过老牌名校将一群重视教育的家长聚集在一起，从而起到人群的筛选，圈层的选择；
而如今生源的质量同样可以通过板块的能级、房子的品质、吸引的家庭圈层重新来建立。
当然这不是说老牌学校在陨落，新建校在崛起；
毕竟近年的中考名额分配到校老牌学校基本都稳扎榜单头部，诸如浦东名额分配到校均分TOP10中，有7个都是老牌头部中学。
而新建校虽然也有黑马，但终究需要时间验证，诸如老师的水平、教学方法等也存在诸多的盲盒。
但如今这种不同选择的出现，我认为也是一种思想的进步；
起码对于预算有限的家长牺牲自住选择老破小学区不再是唯一的“正确抉择”，这种“绝对的牺牲”也不再成为裹挟孩子的利器。
顺应楼市，洞察市场，才能做出正确的抉择，买到最合适的产品。
国华人寿金融大厦