当前位置：主页 > 新闻资讯 > TOD才是真正该投资的，魔都的投资客早就瞄准了···
发布时间： 2023-04-05 点击次数： 744次 来源：上海公寓网站 作者：徐汇商务大厦
在上海，什么样子的房子是好卖的呢？除了一二手倒挂严重的红盘外，在很多购房者的购房清单里，TOD（以公共交通为导向的发展模式）住宅一定有着不可撼动的一席之地。
TOD的优点其实大家都很清楚，不仅是家门口地铁轨交的便利，更是轨交区域醇熟的配套，二者结合在一起呈现的是房产在二手市场房价的强劲表现，相对应的房价也存在着真实涨幅。
同一板块，“TOD中心盘”二手房平均比周边能够贵出大几千，无论是自主还是投资，都有着非常可观的性价比！
从最早的TODTOWN莘庄天荟、到后来的万科天空之城、再到宝山美兰湖板块的中集金地美兰城，无一不是板块内的佼佼者，而接下来还有哪些TOD值得一看呢，让我们一起来聊聊吧。
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最新TOD已获批
虹桥前湾芳乐路TOD项目
就在前段时间，闵行虹桥前湾中央活动区芳乐路站又多了一个TOD项目，已经获批了，未来大致长这样：
规划范围主要为纪翟路-朱建路-徐亭路-芳乐路所围合及相关区域。也就是下面的这个位置。该规划的获批将加快前湾地区规划建设，使华漕前湾地区进一步向绿色开放、活力共享的国际主城迈进。
规划区域位于南北向城市功能发展主轴，随着前湾地区轨交13号线西延伸、上海示范区线的建设及轨交25号线的规划，芳乐路站未来将实现3线换乘。作为闵行“3+6+9”TOD中心格局中3个城市TOD中心之一，开发规模超400万平方米，未来将打造成为国际化的高品质城市门户。
芳乐路站TOD开发将围绕交通休闲、办公娱乐等进行全方位覆盖，它强调的是多功能的立体复合，使用者的丰富体验。
依托芳乐路站3线换乘的交通区位优势，采用地上地下一体化开发，结合了轨道交通站点，建立一个高效安全的步行系统，并于周边形成前区广场。
在芳乐路北侧也会打造百米绿带滨水空间，作为生态之脉串联芳乐路地铁站和朱建路地铁站，为市民提供休闲的生态场所。
紧依芳乐路TOD而建的前湾公园，作为虹桥前湾地区标志性项目之一，近日已开工，总用地面积76公顷，公园与周边城市功能无界融合，充分构筑前湾地区“五分水绿五分城”的生态格局。
在建筑设计上，引导建设高区塔楼绿化的立体空间，通过立面柔和的曲线公寓和呈人字形的分布办公楼，保证每一栋塔楼与水景之间的视线是通透的，配合滨水，商业的氛围打造，强调芳乐路TOD的强地标性和生态性。
TOD要想发展好，产业是必不可少的。未来会引进市重大产业项目的入驻，优化研发产业用地布局，在纪翟路两侧形成相对集中的产业园区，进一步提升区域产业集聚效应和品牌效应，推动南虹桥区域生物医药等产业升级，形成产业高地，建立人才导向型产业生态圈。
同时辐射周边区域，并结合外围国际社区，以多样化的居住环境形成职住一体的产城单元，形成门户商务加生命健康板块产城融合的互动板块。
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TOD为什么这么火爆
相信大家也都看出来了，TOD项目不仅只能起到公共交通的作用，实际上还包括商业、产业和居住等重要功能，尤其是商业。
一般来说，交通枢纽中心通常会设有地下商业街，而TOD则是在这个基础上的升级，不仅能彼此增加潜在顾客，还能长时间“粘”住人，进而汇聚成片区的生活、消费中心，实现共生、互利。
对周边住户而言，不仅能享受便捷的交通、便利的生活配套，还能实现资产增值。
还有更重要的一点，好的TOD有着可观的倒挂价值。谁跟倒挂过不去呢。
看一下最近的TOD新盘，纷纷触发积分：
2021年，第3批次：青浦万科天空之城，均价5.86万/㎡，入围分76.52分。
2021年，第5批次：青浦万科天空之城，均价5.86万/㎡，入围分82.77分；奉贤悦澜天地，均价3.8万/㎡，入围分44.8分。
2022年，招商璀璨城市一期，均价5.39万/㎡，入围分67.59分；二期，均价5.39万/㎡，入围分62.76分。
其中，万科天空之城的新房价格为5.86万/㎡，但是它的二手挂牌均价基本上已经到了8万/㎡左右。意味着，买到一套百平左右万科天空之城的房子，就能“躺赚”100多万。
那么天空之城的最大卖点，无非就是17号线地铁上盖+商业综合体，无缝换乘2号线通达市区。
谁能想到2018年卖都卖不掉的天空之城，甚至当天给你打个95折都不是什么事儿，几年后被全市”疯抢“，成了流量之王。
所以说，对于TOD,我们需要对其进行板块价值和产品优势的双重判断，二者是构成一个优质TOD不可或缺的因素。
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上海TOD都分布在哪
上海目前一共有14个TOD项目，除了在开头说过的芳乐路TOD项目，还有以下13个，大家慢慢看哦~
嘉定新城未来城市
「嘉定新城未来城市」位于嘉定区中心位置，属于上海五大新城之一嘉定新城的核心区。距离市中心人民广场直线距离22公里，距离虹桥枢纽直线距离16公里。预计推出建面约89-175㎡3-4房。
该项目为约37万方TOD综合体，共包含6宗土地，联动价5.04万/㎡，堪称嘉定新城王炸产品。
该方案利用了地块之间中央景观的空间，设置了商业街区与集中式商业，约37万方，未来体量不小，错落穿插办公楼，形成类似于商业一条街的概念。
除了商业，方案的住宅设计也是另外一大亮点，新的大平层户型跃然纸间。
项目细节：
项目暂定名称：「嘉定新城未来城市」
项目简介：嘉定新城 品质住宅
最新动态：预计明年一季度入市
区域板块：嘉定新城
产品介绍：建面约89-175㎡三房四房，约2180套，联动价约5.04万/㎡
商业配套：上海中信泰富万达广场
周边学校：上海育英幼儿园、上海市嘉定区新城实验小学、上海市嘉定区新城实验中学
医疗配套：上海交通大学医学院附属瑞金医院
生态配套：满贯体育龙湖运动场、上海市民体育公园
保利光合上城
项目推出建面约89-135㎡住宅，保利基于TOD超级底盘之上，以双黄金十字轴，集合七大多元业态，住宅、商业、办公、公寓、文化、教育、生态。
这样的约百万方滨水TOD项目，很难不让人对它产生亲切感。在高压的都市生活下，从贴近自然开始、慢慢回归生活理想的愿景，营造一个生长在水滨的家，治愈都市人心灵的理想栖所。
散步，是都市人最为放松的活动。清晨，迎着暖阳，在滨水公园中漫步，不时闻到旁边花香、听到耳旁的鸟语，这样的视、听、嗅觉三重享受真的才是有品质的生活啊。
在穿行滨水步道时，聆听涓涓细水流动声，感受树荫草坪下的光影浮动，这才是心旷神怡的高品质生活。
华泾华之门
华泾“华之门”是地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体，总开发规模81.28万㎡，超过58万㎡徐家汇ITC。
它的业态涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育。其中办公、商业、酒店分别为30万㎡、24万㎡、10万㎡。
「华之门」首次出让的地块，一幅为纯宅地，另一幅为商住用地。
按照规划，D1-2用途为商品住宅，计划建设高层住宅，主力户型为中小套型。容积率2.5，限高80米，80%百平米中小套型，100%全装修，有5%保障房，住宅套数下限为487套，房地联动价为8.1万/㎡。
将图片放大看细节，地块方正，楼间距约39.5m，人车分流社区...
目前住宅用地释放信息很少，但根据其区位、规划、区域产业信息等可知未来项目入市一定成为购房者关注焦点！
浦发唐城
浦发唐城为2号线创新中路地铁上盖TOD项目，分为两个地块进行开发，集住宅、商业、办公等丰富业态于一体。
商业部分由２-４层的商业裙房和地下空间组成，建筑面积预计将不小于2.2万㎡。办公部分为１栋12层50米高的塔楼，建筑面积约1.2万㎡。
住宅部分由６栋14层建筑组成，地上建筑面积约3.7万㎡，总套数在360套左右。
项目一期入围分76.77分，均价7.06万/㎡，二期即将入市，项目主打建面约90-136㎡的3-4房的高层。
今启认购！浦东唐镇 TOD上盖综合体「浦发唐城」官方户型曝光！
浦发上城
浦发上城处于地铁9/12号线金海路站、14号线桂桥路站3条轨交交汇，为地铁9号线/12号线金海路站上盖。西北侧紧邻华为研发中心。
根据《浦东新区金桥开发区Y00-1203单元J9街坊（金桥停车场上盖片区）控制性详细规划局部调整》（沪府规划[2021]0026号），浦发上城业态将包括商业、商办、科研、住宅。
当前，项目周边配套已日趋完善。商业方面，除了金鼎天地外，周边金桥生活广场、卜蜂莲花、万嘉商业广场等来满足日常购物娱乐需求。
教育方面，周边国际学校林立，如上海法国学校、上海德国学校、上海金苹果双语学校等，还有华高幼儿园、华高小学等学校，全龄教育资源充沛。
医疗方面，项目周边有复旦大学华山医院东院、第一妇幼保健院、曙光医院东院等三甲医院。
嘉里巨峰路项目
2021年2月底，嘉里建设＆GIC以总价60.14亿元拿下的紧邻轨交6/12号线巨峰路站的商住办地块。
项目为商住办综合体，包含商业、办公、住宅、公共服务等多种功能，总建筑面积42.81万㎡，其中地上建筑面积26.37万㎡，地下建筑面积16.44万㎡。
从地理位置来看，项目处于6号线、12号线巨峰路站交汇处，还有8条公交线的总站，交通便利。
可售住宅建筑面积约4.6万方，中小套型比例不低于70%，100%全装修，含5%保障房，住宅成交楼板价44143元/㎡。
住宅套数下限470套，目前项目已开工。方案披露，项目北面将建3幢高层可售住宅，预计推出建面约60-125㎡1-3房。
值得一提的是，项目商业体量超18万方，相当静安嘉里中心商业的2倍！未来，有望成为浦东最大的一个购物中心。
上海祥生中心
「上海祥生中心」即「祥生天境」位于虹口北外滩四平路天水路交汇处，毗邻北外滩核心规划区，项目紧邻4/10号线海伦路站，规划中还将有19号线在项目旁经过。
整个项目由hk301C-01和hk301D-01两个地块组成，包括住宅、商业、商办，项目占地约3.9万方，地上规划可建筑面积约17万方，地下规划建筑面积约11万方，由10幢13-32层的高层组成，总体量约28万㎡，其中住宅约9万㎡，是继瑞虹之后的虹口内环内仅有的又一个大型综合体项目。
网传该TOD项目的住宅「祥生天境」规划提供586套房源，建面约90㎡左右2房，约105㎡左右2+1房，约130㎡左右3房，约140㎡左右3房，约160㎡左右4房，约180㎡左右4房，约320㎡左右5+1房。其中130-180㎡的3-4房占比最大。
天元府
meta CITY|天元府是普陀内中环上海西站前TOD综合体。项目为轨交11/15号线，上海西站，20号线在建上盖。
项目是约50万㎡站前TOD综合体，体量规模巨大，由三幅子地块组成。
X101-01地块：办公楼、商业用地，容积率3.84；
X102-02地块：办公、商业、住宅用地，容积率3.5；
X103-01地块：住宅用地，容积率2.5。
项目地块规划
该项目在7批次再次过会，目前还有1天认购时间，主力户型为建面约104-203㎡，过会价9.6万/㎡。
品尊国际
「品尊国际」位于普陀区铜川路58弄，项目东临岚皋路，南侧为铜川路。属于真如城市副中心的东门户，三期位于二期西北面，府村路上。
项目是一个集住宅、商业、酒店、办公为一体的城市综合体，70W㎡的总规模中，住宅规划不到2500套。包含明捷万丽酒店、弘基时尚生活中心、名致精品酒店公寓、18英尺商务楼、品尊国际双子楼、和美广场等等。
而商业、酒店以及办公的规模之大，功能之强，覆盖半径是整个真如东部，可以说，品尊国际项目就是“真如地标”。
TODTOWN 天荟
TODTOWN天荟位于闵行区莘庄地铁站上盖，是上海首个真正意义的TOD项目，是交通枢纽与城市综合体完美融合的典范之作。
项目由知名房企新鸿基地产、上实城开携手闵行城投共同投资开发，项目揽跨莘庄南北广场，南北总长达655米，总建筑面积约70万㎡。
天荟将轨道交通、地面交通以及住宅、商业、商务、休闲等功能空间紧密有效地对接，形成承载未来全新生活模式的理想“迷你城市”。
该项目从2015年启动以来，跟随莘庄交通枢纽同步改造，仍在建设中，一直没有结束，并且仍有一部分住宅等待入市中，预期后续房源会在2023年左右开售。
悦澜天地二期 持续销售中
近轨交5号线萧塘站新盘——悦澜天地二期，位于奉贤新城北门户TOD示范区，二期均价约38200元/㎡。
悦澜天地作为奉贤交能集团引领区域发展的首发作品，占位滨江南，依托5号线轨交萧塘站链接住宅、商业、办公等多重业态的城市生活场景。项目规划住宅套数约1200套，其中可售商品房套数约850套。
项目自带近1万方社区商业配套，更有17万方大型商业综合体近在咫尺，周边更有万达广场、宝龙广场、美谷奥莱、龙湖天街等诸多商业。
项目周边根据板块规划是以金融产业和互联网产业为主导，目前来说还处于建设状态，未来发展潜力不错。
招商璀璨城市已售罄
招商璀璨城市位于9号线顾唐路旁，是集住宅、商业、办公等业态为一体的TOD综合体，包含约9万方商业、约1.9万方办公、约4.6万方住宅及400余套自持公寓。
大华朗香公园映已售罄
「联东村Q1-09地块&S1-04地块」位于祁连山路附近，交通方面，毗邻15号线丰翔路站，出行十分方便；商业方面，上大板块的发展已十分醇熟，生活配套设施都十分完善，另外项目自带商业配套，能满足业主日常的生活娱乐所需。
说在最后：
TOD项目这么多，那么该如何挑选优质的TOD产品呢？
要搞懂怎么买，细分下来包括“什么时候买”和“买哪里”。按照惯例，地铁/城轨线路开通之前，它周边项目的定价会透支未来价值。
如果要实现持有周期内房产的升值空间最大化，买房的最佳时机参考：地铁站点开工建设后但又尚未开通时。
搞懂合适的购买节点后，接下来就是是选择最佳板块，以同样低位入手的投资思维来考虑，兑现时间短、周边和整体产业完善的潜力区域适合入手。
总的来说，不光要看产品本身，还有看产品所在的地段价值和实际落地能力，二者对于一个优质TOD来说是不可或缺的，无论想要自住还是投资，才能实现二者并兼。
那么对于TOD，其对城市的发展是有巨大影响的，但是很多时候规划和落地本身存在着一些距离，就是说，不是看到TOD就本着“无脑冲”的原则。
不可否认的是，TOD住宅的便捷性往往是无可厚非的，但是倘若除了纯住性质，还想从长远性来看，比如一定的投资价值，那么就一定要考虑项目本身的地段、现在或者未来的产业、以及可落地情况。
徐汇商务大厦