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3个趋势，摸清北京商业市场的2024

发布时间： 2024-01-22   点击次数： 48次   来源：猫头鹰研究所   作者：SK大厦官网小编整理

关键词：商业与地产、趋势洞察、战略解读、操盘实践、前沿资讯、热门盘点

多元方向，提质提速，2024年的北京商业市场，依然值得期待。

2024年1月22日

多点开花，用来形容2023年的北京商业市场并不为过。

多重类型的项目纷纷入市，并且在各自“赛道”都成为可圈可点的项目，北京市场可以说进入了一个“提质提速”阶段。

去年开出的部分代表性项目包括：

城市更新项目：五棵松万达广场，赛特+

非标商业项目：檀谷

区域型生活中心：京西大悦城，西三旗万象汇，北苑天街，东坝万达广场，远洋乐堤港

年轻力商业项目：THE BOX 朝外，王府井喜悦购物中心，大钟寺1733

业态创新型商业：DT51（轻奢社区商业），西长安中骏世界城（创新奥莱），王府井奥莱UP TOWN（奥莱体系年轻力品牌线），惠多港购物中心（会员制商场）

2024年，根据目前市场信息来看，北京商业市场还将处于一个相对自身发展而言“质速可期”的阶段。

简单概括来说，将是：大填空，小弥补，多探索。

01.

大填空

大体量商业体集中于主城区外的新兴发展区域，以填补区域大型城市综合体空白、加快完善城区功能为主，比如：

西北方向将陆续开出超极合生汇、西北旺万象汇、沙河万达广场、海淀大悦城等，并相对聚集在永丰产业基地、生命科学园等产业园区周边。

根据海淀区、昌平区空间布局规划，这些项目落子区域整体可以看作是北清路前沿科创发展走廊（ “一横”）与中关村大街高端创新集聚发展走廊（“一纵”）的交汇处，所能汇集的高质素人口规模和其所具备的消费能力，都将非常可观。

沿此方向的还有位于中关村核心区域的中关村ART PARK大融城，由中关村广场改造而成，将是北京四环内最大的城市更新体，其西区部分预计将在今年年底亮相。

东北方向的平谷万达广场，将成为平谷区最大的商业服务中心，东部城市副中心则将开出北京首开万象汇，这些项目都将填补区域在一站式生活中心方面的空白。

超极合生汇

计划开业时间：2024年2-3月左右初步亮相

超极合生汇位于昌平区生命科学园地铁站，一期主要改造现有的永旺国际商城购物中心，纯商业部分面积约16万平方米；二期为新建项目，建筑面积约30万平方米。

项目中心区域通过建筑合围方式建设3万平方米的户外广场，设有高60米、直径100米的钢架结构，将打造亚洲第二大穹顶天幕，用于举办各类活动。

超极合生汇倡导潮流生活方式，设计有艺乐园、动乐园、娱乐园、享乐园、HO！乐园五大区域，并将落地全面升级的21区HOPS街区、“Hao！le 好乐里自营街市”等新体验。

品牌方面，总计超800个品牌商户将会入驻，包含北京目前最深（16米）的室内潜水馆—全民潜水、万达寰映影城、北京最大的家家悦超市、含泳池的LENZCLUB健身京北首店、MUJI京北首店、超过1000平米规模的优衣库、京北最大规模华为智能生活馆、全国首家B2层迪卡侬等特色店铺。

海淀大悦城

计划开业时间：2024年年底

项目位于海淀区永丰路西侧，商业建面18.8万平方米，是北京的第四座大悦城，定位为首个京北时尚文化聚集地，建成后将成为海淀北部区域业态最丰富、配套最齐全、体量最大的商业综合体。

依托临近的故宫北院文化特质，海淀大悦城建筑风格整体以“朱雀展翅、向北高飞”的形象为原型，展现包容、联接的概念，形成特有的文化IP。

空间方面，项目打造了“盒子+街区+下沉广场+超大面积绿地”的开放式空间结构，并规划在下沉广场临街区域组合咖啡、西餐等氛围感餐饮业态，强调自然生态感和互动感突出的公园式购物休闲生活新场景。

业态与品牌方面，海淀大悦城集聚包括博纳国际影院、星宏奥体育文化、奔驰等文化娱乐、运动生活、餐饮休闲、精品百货等多个领域在内的龙头品牌商家，同时将打造沉浸式的国潮消费体验、儿童业态品类极为丰富的家庭中心、将独栋产业旗舰与科技潮牌体验店结合，以及围绕年轻潮流运动串联起“周末度假路线”，致力于打造海淀北部区域首个山系购物中心。

海淀大悦城所在的海淀大悦综合体体量高达78万平方米，还包括海淀悦界主题街区、海淀大悦信息科技园和海淀大悦公寓等多种物业类型。

海淀大悦城2023年12月建设实景

中关村ARTPARK大融城

计划开业时间：2024年年底（西区）

项目身兼多个标签：中关村广场城市更新项目，北京四环内最大的城市更新体，光大安石商业旗舰项目，“3个100”重点工程之一，海淀区积极探索城市更新市场化机制和可持续路径的范本……

其与4号线和10号线双地铁直接联通，东西两区总体量达到20万平方米，规划品牌数量400+。

西区涵盖融食荟、山系运奢、精品超市，东区主要以米其林餐饮、高化腕表、潮流奢品、餐酒吧街区、生活方式类新零售品牌为主，东区预计2025年第二季度正式亮相。

项目希望呈现为以城市公园为载体的商业综合体形态，规划5大下沉广场、超2万㎡屋顶花园与多重自然生态景观，还将围绕城市展厅、户外社交、潮流运动、科创人文、国际交流和艺术美学等多个维度，探索生活方式的进阶。

值得一提的是，光大安石在改造过程中也吸纳了很多公众意见，保留了健身步道、无障碍坡道，增加了活力公园、公共卫生间、购物超市等，提高各类配套生活设施的品质。

此外，我们也可以简要了解到这些项目的发展方向：

首开华润万象汇

计划开业时间：2024上半年

位于通州副中心城市绿廊中心节点，紧邻地铁6号线东夏园站，总建筑面积14.8万平方米，计划入驻260-300余家店铺，包括超市、餐饮、影城、亲子娱乐等多种业态，希望打造一个满足各类消费场景、产品服务品类丰富的城市级活力商业中心。

西北旺万象汇

计划开业时间：2024年5月

项目与地铁16号线西北旺站无缝衔接，总建筑面积7.8万平方米，设计有“时尚运动、年轻趣味、餐饮文化、儿童娱乐、服务周边的生活链接”五大主题。

昌平沙河万达广场

计划开业时间：2024年6月

项目紧邻朱辛庄地铁站，整体是包括万达商场、万达影城、星级写字楼等在内的商业办公综合体。

其中商业部分定位全客层休闲中心，汇集标杆餐饮、区域首进、知名品牌旗舰店、生活方式精品店，强调打造符合中产家庭消费圈层的生活体验专属领地、乐学购玩一站式儿童体验娱乐地等概念。

平谷万达广场

计划开业时间：2024年年底

项目位于平谷城区北部平谷大街与平翔路交汇处西北侧，为市、区两级重点项目，总建筑面积约14.93万平方米，总投资约13.1亿元，将是集社交、文化、休闲、美食、娱乐、购物于一体的第四代万达广场，建成后也是平谷区最大的商业服务中心。

02.

小弥补

中小规模商业体多布局在成熟居住片区、商务区附近，并以盘活旧项目为主，促进所在商圈的品质提升。

比如：

北京建工地产公司推出首个自持社区商业“合憬荟”，紧邻朝阳垡头工业区双合家园社区与7号线地铁双合站，近期已经初步亮相。项目总建筑面积近2万平方米，F1-3规划以“餐饮+零售”“超市+生活服务”“儿童商业+餐饮”为主。

商业地产运营商汇琴接手了宋家庄原金石广场，将以汇琴购物广场的新面貌开业，建筑面积约5.3万平方米，业态规划涵盖仓储精品超市、美食广场、音乐餐吧LIVE HOUSE、高端巨幕电影院、儿童亲子数字中心等。项目紧邻地铁5号线、10号线宋家庄地铁站，所在综合体还涵盖5A级写字楼、高端人才公寓等板块。

华远地产接手门头沟区河滩商圈核心区的“大百”商场，将改造成为华远坊，商业建筑面积约3.5万平方米，定位“京西理想生活新聚场”，聚焦全家庭消费特色。B1层将打造hi street潮流主题街区，集餐饮美食、创意零售、休闲娱乐、美学生活等多元场景于一体。据悉，盒马鲜生、保利万和电影院线、星聚会KTV、星巴克、汉堡王、东来顺、必胜客、好利来、奈雪的茶等知名品牌已经签约入驻。

望京北的原东湖六佰本商街则由华润资本管理有限公司接盘改造，重新命名为东湖·欢乐颂，是地铁14号线东湖渠站的上盖建筑，分为南北两区。其中，北区三、四层为低密独栋办公空间，一、二层和地下空间为配套商业，已有数字人企业博特智能等入驻办公，若干特色品牌店也已营业。今年，南区将完成招商。

此外，位于丽泽金融商务区西北角的丽泽16号（总建筑面积5.5万平方米）、位于城市副中心运河商务核心区的合景·悠方天地（总建筑面积2.5万平方米）等新建项目，也将为周边商务办公人群与常住家庭创造更多品质生活可能，焕活区域商圈。

03.

多探索

在中心城区，受限于相对成熟的商圈环境和相对有限的空间规模，筹开项目想要脱颖而出并不容易。

也因此，围绕一个特色鲜明的主题做“融合加法”，比如打出“文化+”“体育+”“花卉+”的特色牌，成为很多项目打造差异点的“抓手”。

花卉+

莱太·AT9

在北京第三使馆区开业20余年的莱太花卉市场，总建筑面积约4.7万平方米，2019年闭店改造。

根据去年年中透露的信息，项目引入代表自然美好的“花卉文化”，将实践“购物+花卉”的创新模式，集合「时尚潮牌」、「花艺生活」、「国际艺术」、「家居生活」、「特色餐饮」等优质业态的同时，打造「24H全时街区」，汇集国际餐饮、主题酒吧、特色书店等，以及多种夜生活体验业态，营造一种舒适、放松、精致、时尚的生活方式。

在原有花卉售卖的基础之上，莱太·AT9将花卉与综合型商业巧妙组合，拓宽花卉消费界面，建立以花卉为特色的文化生活空间，全方位延展花卉业态领域，例如高端花卉市集、集合多种花卉衍生产品、沉浸式花卉艺术体验、花卉艺术策展等，真正将花卉艺术融入生活。

体育+

新工体地下商业

改造后的新工体地下面积达27.8万平方米，地下一层和二层均为配套商业（约20万平方米），计划以“体育＋”的模式培养商业形态，引入高知名度的俱乐部、体育运动相关品牌等。

围绕“体育”这一切入点，新工体场内商业将会覆盖时尚奢品、先锋夜生活、运动体验、饕餮盛宴、特色餐饮、潮流服饰、香氛美妆、腕表珠宝、配饰皮具等众多业态，搭配场外为市民提供的大规模人工水系与休闲空间，致力于成为新的文体商业地标。

相关负责人表示，坚持“先锋”标签，新工体正在尝试将体育赛事与商业业务线重新融合，既与三里屯片区其他商业项目形成互补，也让新工体在整个区域的发展中找到自己的定位，作出独特的价值。

文化+

隆福寺项目二期

2012年起开始修缮更新的隆福寺，一期于2019年8月投入运营，包含隆福大厦和隆福寺北里，将闲置老食堂、废弃旧车库、修理间等改造为新锐美术馆、运动生活方式空间、精酿啤酒吧等，共精选30多家商户。

2023年8月，二期的Funfly环游天地飞行体验馆正式开业，包括隆福寺东院、南坊的其他部分将在今年6月开启试运营，总建筑面积约11万平方米，主要以街巷与合院式空间形式呈现。

隆福寺东院地下空间将与地铁5、6号线东四站实现连通。据悉，二期项目将引入世界文化主力店、时尚国际名品、创意零售店、高级生活方式等多元消费业态，打造世界级文化潮流风向标、全球顶尖潮流品牌的“首都橱窗”。

同时，项目还将联动周边人艺剧场、中国美术馆和嘉德艺术中心等文化资源，举办引领前沿的文化活动，增加多元文化消费供给，助力城市文化释放更多活力。

北京坊二期

位于前门大栅栏地区的北京坊二期总建筑面积近2.4万平方米，目前已完成结构封顶，正在进行室内装修。

据西城区两会新闻发布会介绍，项目将于今年年底全新亮相，并与北京坊一期地下二层全面联通，实现北京坊商业区的一体化运营。

北京坊二期主体采用青砖灰瓦的装饰效果，实现与一期的氛围感统一。业态方面，除延续一期的主题餐饮、艺术文化、体验互动、精品生活等标签，还将汇集智感生活、国际前沿、潮流创新、文艺烟火等场景，推动前门地区打造“老字号+国潮”的消费新地标。

根据北京十六区“两会”中提到的重点方面——协同推进故宫—王府井—隆福寺“文化金三角”建设，加快打造王府井戏剧谷和前门京味文化体验区，这些政策保障也将有助于隆福寺二期、北京坊二期等项目的进一步发展。

此外，THE BOX丨朝外年轻力中心B座也将在今年五一前开业，引入北京首家TSUTAYA BOOKSTORE | 茑屋（可能会先期开业）、阳光集团光影文化传媒等主力店。

国贸区域的景祥街128号餐饮街区在去年10月底启幕后，今年将迎来二期商业完工，以餐饮为载体，以特色地方菜+国际美食为品牌文化输出的契合点，培育打造"黑珍珠、米其林"品质的餐饮街区及CBD后街夜经济消费新地标。

结语

做商业的难，在今年依然显而易见。

竞品不断增多，而跨越式、极其显眼的大创新点难有。整体市场仍处于“节流提效”的阶段，意味着方方面面的成本及预算都不那么宽裕。如何在相对较多限制条件的大环境中，闯出一条能让人眼前一亮的路来，对从业人员的考验不断升级。

家有余粮的，探索从未尝试的，能够为了突破性体验内容构造付出与等待，是一条路。家无余粮的，着手眼前能做的，兢兢业业优化每一个运营细节，也是一条路。

总之，先埋下一颗种子，有阴天，有晴天，种子总会有一天开花。