当前位置：主页 > 新闻资讯 > 你发现没？闵行5批次，全是高倒挂盘！

你发现没？闵行5批次，全是高倒挂盘！

发布时间： 2023-06-10   点击次数： 539次   来源：Monika   作者：魔都房房房

前两天，在比原计划晚了至少10天之后，五批次的新盘名单终于官宣，推出26个项目7087套房源。

分布在浦东、徐汇、闵行、宝山、嘉定、奉贤、金山、青浦、临港9个地区，从分布看，五批新房主要是外环外刚需住宅，单价在6万以下的达18个，房源比例在70%左右。

不出意外，市区豪宅真的是一个都没有，中环内集体静默。

而在中环外，除了此次宝山和青浦新城算是供应比较多的区域，还有一个区域，不仅供应楼盘数比较多，而且几乎都是清一色的倒挂红盘。

鉴于很多朋友都在后台私信我们，关于这几个新盘分布的板块，倒挂具体有多少，我们今天从交通、配套、板块前景、二手房天花板、产品等角度来聊一聊，也欢迎大家在评论区互动。

01

倒挂具体有多少

首先，依旧是大家最为关心的倒挂问题。

先说结论，如果不考虑产品，自住舒适度和积分，那么闵行此次的四个新盘的倒挂排序是建发璟院＞象屿招商公园1872＞东碧林湾2期＞颛桥紫薇花园，接下来我们一个一个看。

建发璟院

建发璟院所在的古美板块目前兼具品质较高、房龄较新、又比较近地铁的二手房有同济融创玫瑰公馆和万源城系列。

其中同济融创玫瑰公馆从2022年开始二手房成交价格就超过了14万/㎡，今年上半年成交也依旧在 14万/㎡上下浮动，部分低楼层房源成交会略低一些。

而万源城2012年交付的一期-万源城尚郡近几个月成交均价几乎都在12.5万/㎡上下：

建发璟院作为五批次单价最高的新房，其实此次的价格也仅有8.91万/㎡，如果按照玫瑰公馆和万源城尚郡目前二手房成交价格来计算，建发璟院此次的倒挂率高达40%-57%左右。

可以预见的，又是一个超高积分。

东碧林湾二期

东碧林湾所在的七宝板块，是闵行人民公认的教育高地，而七宝的房价也基本都是按照学区定价的。

而和此次东碧林湾二期处于同一位置的东碧林湾目前的价格就完全可以用来参考。

从2021年至今，东碧林湾的成交价格非常稳定，基本都在10万+/㎡的水准上：

而和东碧林湾二期距离同样非常近的几个小区，莲浦府邸的高层、东方花园三期成交价格也大多分布在10万/㎡之间。

按照这个情况来计算，东碧林湾二期8.45万/㎡的过会价格，与周边二手房源的倒挂率约在18%左右。

象屿招商公园1872

象屿招商公园1872项目所在的吴泾居住区，分布着比较多的老公房和早期商品房，目前周边可以作为参考的也就2020年交房的万科青藤公园。

由于目前万科未满五年，所以二手房成交套数并不多，但从去年的成交价格可以看出来，也基本都在6.5万/㎡之上。

按照这个情况，1872目前5.2万/㎡的均价与隔壁万科二手房源的倒挂率约在25%左右。

颛桥紫薇花园

颛桥紫薇花园所处的颛桥地铁站附近，其实也断供了很多年，目前周边大多都是房龄20年左右的早期商品房或者动迁小区，去年入市的华发四季半岛和颛桥紫薇花园几乎可以说是目前颛桥的天花板。

唯一可以简单对比的，就是距离地铁更远的2015年交房的鑫都城紫云华庭，近半年的成交价格在6.9万/㎡左右。

颛桥紫薇花园此次过会的两个地块一个均价67252元/㎡，一个69990元/㎡，从账面上看，几乎没什么倒挂。

但对于前面已经买了或者即将要去买新一期的朋友来说，其实都非常明确：

宝华的项目在任何板块作为新房入市在价格和品质方面都是第一梯队，自住几年后在二手房市场都拥有几乎绝对的定价权，而且目前积分要求也会相对低一些，优势也显而易见。

希望安排顾问一对一咨询的

总体来说，闵行5批次新房，如果追求高倒挂，那一定是优先建发璟院，但积分如果没有70+，大概率是要陪跑。

如果预算不高，象屿招商公园1872不管是投资还是自住都一定能买。

如果更多考虑一家人自住，对孩子的教育有较高期望，同时积分又在60分以上，那东碧林湾二期可以做为首选。

如果对生活品质有比较高的要求，但积分不高，那颛桥紫薇花园再合适不过了。

但此次闵行认购，一定要明确自己的需求，这可能是短期内闵行最好的一次机会，尽量不要错过。

02

产品大比拼

接下来，来看大家比较在意的产品对比。

我们来列一下基础信息（颛桥紫薇花园两个地块分开来列）：

其实可以很明显看出来，建发璟院和东碧林湾二期是没有百平以下的小面积产品，而这两个项目也是此次闵行单价最高的：

建发璟院的总价起点在900万+（浦西中外环之间，还算比较合适），东碧林湾至少要1000万+（这可是在外环外！）。

接下来我们一个一个来看：

建发璟院

建发璟院此次加推的二期其实是距离主干道漕宝路更远、距离12号线东兰路地铁站更近的一批房源，就位置上来说，房源要比一批次更优质一点。

‍‍‍‍‍‍‍具体分楼栋来说，5#作为本次楼王，主要供应157㎡大面积，根据一房一价推算，定价在9.5万，比整盘均价要贵4000一平。

但与之相对应的，也换来了大量小户型的低均价，对于买小户型的人来说算是一个利好。

在产品上，建发璟院也是建发近期非常热衷做的中式风格，公共区域设置了景观亭、禅境空间、儿童活动区、青年运动区、休闲会客厅、老年活动区等，兼具实用行和观赏性。

东碧林湾二期

东碧林湾二期的开发商也是大家非常熟悉的宝华集团，近20年宝华也在上海开发了无数的标杆项目，所以对于小区品质大家自然也是完全不担心的。

具体就这个楼盘而言，其实可以分析的内容的不多，首先，面积上，东碧林湾的尺度可以说相当大，最小面积是121㎡的两房，接着就是139/146/152㎡的三房和185㎡的四房。

户型全都是南向大面宽，几乎没什么槽点：

但在小区内部，整个项目二期就3栋小高层，与项目一期共用小区进门及地下车库，也是同一个物业，和其他宝华的项目还是有所区别的。

颛桥紫薇花园

如果说东碧林湾二期完全看不出来宝华的影子，那么颛桥紫薇花园很明显就是宝华的“亲儿子”了。

约4000㎡的社区配套，市面上奇缺的干挂石材外立面、精装车库、健身房、镜面泳池、室内高尔夫，几乎一水儿的一线国际品牌中高端系列：

而且，此次是项目上东区&左岸两个地块房源同时加推，544套房源，从两房到四房都有，不怕买不到。

象屿招商公园1872

象屿招商公园1872在七开七罄后终于迎来了收官，此次加推北区最后284套房源，建筑面积约95-135㎡3-4房。

除了在户型上都做了更加舒适的大面宽设计，在装修上也是全系精装交付，配备了中央空调、地暖、新风三大件，精选科勒、ABB、海贝斯等众多知名品牌。

作为一个外环偏刚需类住宅，1872的装标和设计可以说是相当用心了。

小区内还有专属的【公园森活馆】，休憩区、器械健身房、恒温泳池、共享会客厅四大活动场域，能秒杀市面上大多数同价格段产品。

最重要的是，1872此次是项目最后收官加推，往期没买到的可能会抓住机会继续买，所以积分上可能不会比上一期的62.76低，入手难度不小。

总体来看，如果是在闵行片区置业，产品方面相当好选择，900万以上预算首选建发璟院和东碧林湾二期，偏向投资选建发璟院，偏向自住选东碧林湾。

如果预算或者积分够不上前两者，可以买更适合自住的颛桥紫薇花花园，而象屿招商1872更加适合预算仅有500万+，但积分60分以上的投资选手。

03

配套各有优势

就大的方面来说，这次闵行四个新盘除了东碧林湾二期距离地铁稍远一点，其他几个都是不折不扣的地铁盘，我们一个一个来看。

建发璟院

建发璟院所在的古美地处中外环之间，可以说是闵行区内最早开发的居住片区之一，因此，项目有一个很明显的优势，就是配套足、且强。

除了自驾的多条快速路，项目就位于12号线东兰路站隔壁，几乎是出站即到家，对于目前想到买到中外环间的新房，这种优势无人能比。

同时，北侧约1公里直线距离就是漕河泾产业园，腾讯、字节跳动、阿里、默沙东等知名总部就坐落于此，产业支撑和人气都已经足够成熟。

另外，住在这里也完全不用带担心生活配套，除了周边小区的小型商业，地铁3站内就有徐家汇和漕河泾印象城两个大型商业综合体。

一般中环新盘可都没有这种配置。

东碧林湾二期

东碧林湾二期位于七宝南部，就整个七宝来说，七宝南部算得上是教育资源均衡性最好的一个片区。

片区内小区大多对口的都是明强西校和2021年新开的初中七宝文来学校，属于几个片区中最能兼顾小学、初中学区的（仅为东碧林湾二期周边教育资源介绍，不承诺学区）；

虽然此次东碧林湾是闵行新盘中距离地铁最远的一个，但实际上步行距离大约仅有1.1公里，且是12号线&嘉闵线双轨交汇之处，便捷度不言而喻。

而且周边商业配套非常丰富，城市界面既新又舒适，宜居度相当高~

颛桥紫薇花园

紫薇花园属于颛兴路街道，本就是颛桥老镇出身，离各种资源更近、烟火气更足、人气更旺。此外，这次入市的上东区和左岸，小区门口的沿街底商也更多一点。

在商业配套和生活氛围上，项目距离板块内最大的商业体万达广场直线距离800米，日常生活非常便捷。

最重要的是，颛桥紫薇花园自身是带有约4000㎡的社区配套，健身房、泳池、儿童娱乐设施、舞蹈房、会客区应有尽有，想要享受这些配套根本就不用出门。

象屿招商公园1872

公园1872，紫龙路站有吴泾火星一号商业广场、永辉超市等，附近还有弘基时尚生活中心、吴泾宝龙广场。项目周边也有不少小区，总体生活氛围不错。

但从整体商业能级看，吴泾也没有太好的消费节点。

不过未来它上下游两站的配套可期，比如23号线江川东路站拟建地标级综合体；放鹤路站规划上盖商业办公、文创等功能配套。

总的来说。

闵行此次新盘供应价格差距非常大，单价最高的建发璟院均价8.91万/㎡，同样也是五批次的最高单价项目，单价最低的象屿招商公园1872均价5.2万/㎡，七开七罄、七次触发积分。

其中，建发璟院此次我们预测分会更高，项目一期的512套房源，共计认购2522组，也就是说仅一期没买到的就有两千组，此次产品特别是103和107㎡的两房，如果能选到，后期再置换流通率会非常高。

如果这次已经是置换，摇号比较靠前，那肯定首选157㎡的大户型。

公园1872项目前期购房者中很多都来自吴泾本地以及紫竹各产业区，产业基础非常明确夯实，而且周边万科的二手房价格已经非常明确。

如果在闵行甚至徐汇区域工作，预算匹配，也基本可以闭眼买，项目的价值底盘是非常稳的。

颛桥紫薇花园就产品上来说是稀缺标杆住宅，开发商自己就是招牌，仅凭这两点也足够了。

东碧林湾二期这次只有164套，关注教育的，分数高的预算够的直接冲！

最后也提醒一下大家，建发璟院、颛桥紫薇花园、象屿招商公园1872三盘今天已经同步开启了认购，想要认购的要准备好资料，抓紧时间了。

最后，祝大家选到心仪房源。