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管中窥豹 or 见微知著｜如何接近一座城市的产业真相？

发布时间： 2023-07-18   点击次数： 105次   来源：仲量联行JLL    作者：李子园大厦网站小编整理

仲量联行今年特别聚焦经济活动开展的关键载体“产业办公园区”，深入一线采样、调研、分析，并于下半年重磅推出产业办公园区系列白皮书——力求客观、准确地呈现发展现状，为行业各参与方提供全面、深入的市场分析和趋势预测。该系列报告将涵盖成都、深圳、上海、北京等核心城市，今日推出成都篇。

怎样才能清晰把握一座城市的产业构成?

当我们聚焦一座城市商业办公楼租户的行业构成，可以一窥其产业动能奥秘。

但，这就是全部的真相了吗?

以高层、小高层、小独栋、研发楼等多种形态出现的产业办公楼作为产业落地的重要载体，往往隐藏着大量企业，只有将这些企业也纳入统计，才能更接近一座城市产业的真相。

在仲量联行最新发布的《成都产业办公楼白皮书》中，重新定义成都“产业办公”，全新纳入1,187.7万平方米产业办公楼样本，叠加甲乙级办公楼市场总量，首次发布高达2,331.9万平方米的成都办公楼市场全口径存量，并追踪19,055家企业客户，向探索成都产业全貌迈出重要一步。

白皮书6大亮点

首次发布

成都优质产业办公楼企业客户Top50榜单

首次解读

成都优质产业办公楼产业结构

首次发布

成都全口径楼宇(含商办与产办)产业地图

首次解读

成都办公楼细分产品的产业结构

重新定义

成都全口径办公楼(含商办与产办)子市场

首次解读

成都20个全口径办公楼子市场产业结构

仲量联行重新定义成都全口径办公楼样本

优质产业办公楼[IO]

工业、科研用地开发，满足优质办公楼或楼宇建设规范，非总部园区，单个项目办公面积不低于5,000平方米;主要包含产业园区和产业楼宇。后文中多以“产办”指代。

优质商业办公楼 [CO]

商业用地开发，满足仲量联行定义的优质办公楼业权、硬件、地段等系列要求。CO包含甲级办公楼CA和级办公楼CB。后文中多以“商办”指代。

基于全景数据重塑后的成都产业构成及布局和你想象中的成都一致吗?

成都：刻板印象VS产业真想

依次点击每个问题，窥见真相

在成都找工作，选择太单一?

真相:当然不是

在共计2,331.9万平方米的楼宇载体中，我们共收录企业数量19,055家。这些企业从最北高新西区、天回到最南兴隆湖区域遍布成都各个角落涉及科技互联网、金融业、地产建筑、制造业、生物医疗、能源环保、零售贸易等各大行业。其中，仅科技互联网行企业数量就达4,450家;金融企业数量也达1.550家。

成都最发达的产业是金融业吗? 银行券商、保险公司很多的样子......

真相:科技互联网才是王者

在甲级办公楼市场报告中，金融业往往被置于分析的首位。然而当我们将视线转至全样本时，科技互联网以29.6%的占比数据位居各行业首位在优质产业办公样本中，科技公司需求更是占比高达42.0%。科技互联网绝对领先的排名再次向市场论证成都之于中国西部的科技之都、互联网之城地位。在成都产业办公楼企业客户Top50榜单中，其表现被再次印证-京东、腾讯两大科技巨头分列榜单前二，且科技公司面积在50家企业中占比高达51.8%。

成都的生物医药产业不太强?

真相:很强，只是都布局在产业办公楼里医药大健康产业是成都构建“5+5+1”现代化开放型产业体系的重点领域。拥有华西医院牵头的临床医疗等优势，2022年成都先后迎来精准医学产业创新中心、同位素及药物国家工程研究中心。2023年，成都吸引多家国际医药类企业创新中心落户。根据十四五规划，到2025年，成都医药健康产业营业收入预计将突破8,000亿元。然而，在过往商办研究中，由于其中多是销售行政办公室，占比数据仅为3.5%，但在优质产办样本中需求占比7.4%，排名第三，成都医药产业高质量发展从楼宇数据层面实现正名。

办公楼就在市中心、人民南路或天府大道两侧?

真相:多点式分布、全面开花

成都高质量产业发展呈现从市中心一路向南的发展脉络。从商办市场来看，成都商业办公楼市场由8个子市场构成，楼宇载体多集中在市中心人民南路、金融城、大源等。但在样本扩容后我们发现各区产业发展之路各有千秋，产业办公的分散式分布使得原有子市场已无法描绘办公楼市场全貌。基于此，我们叠加新增了12个子市场，构成全新成都子市场分析版图。

成都的科技公司都在大源吗?

真相:不全对，软件在大源，硬件在高新西

作为软件、游戏等科技互联网产业的主要聚集区大源子市场产业要素完整、氛围浓厚。在增添约200万平方米产业办公后，其科技互联网产业占比再次提升。截至目前，该区域全样本楼宇中，科技互联网占比达48.2%，而产办中该比例更是高达69.4%。

与大源“软科技”特征不同，高新西区作为成都电子信息产业的主要承载体，聚集了英特尔、华为.京东方、富士康、德州仪器等电子信息龙头企业现阶段，高新西区产办中，科技互联网行业占比高达70.6%，其中智能制造占比47.5%，在全城中首屈一指。

杜婷

华西区研究部董事仲量联行

产办的楼宇形态多样性与空间功能多元性远超商办，且产办承载的产业定向招引的属性往往更强，因此适用于商办市场的“管中窥豹’式楼宇经济研究框架，在一定程度难以适配产办市场研究。仲量联行期待通过超两千万平方米的产业全景调研数据，描绘出一幅清晰、精准的全新城市画像。之于企业，它既是楼宇经济的租户画像:之于政府，它也是招商引资的产业画像。

朱建辉

华西区研究部负责人仲量联行

产业与办公是内核与载体，是软实力与硬件载体的结合。中国经济进入经济转型、产能焕新的关键阶段，软硬兼施’是各地产业招引的核心。强调硬件层面的高品质载体开发与软性层面的政策优惠和产业氛围打造，须相辅相成适配地方经济与产业发展的整体需求。同时，办公空间与载体离不开空间运营。从产业链及企业需求出发，深挖增量产业的办公需求，是产业办公长期可持续发展的根本。