当前位置：主页 > 新闻资讯 > 业委会缺位怎么办？这些地方拿出了“良方”......丨物业研究
发布时间： 2023-11-29 点击次数： 102次 来源：克而瑞物管 作者：隆视广场官网小编整理
业委会发展至今已过32年，但全国总体成立比例一直徘徊在较低水平，而能够实现正常有效运行的则更少。为了保障住宅小区的正常运作，各地区也在不断探索创新弥补业委会缺位的“良方”。
01、业委会成立比例较低
据2020年5月22日《中国消费者报》在“业委会成立不再有‘拦路虎’”一文报道，全国各地小区业委会成立的比例大约为30%。目前尚未有权威机构公开全国业委会成立情况的数据，但从各地区零星披露的数据也可以看出，业委会成立比例普遍较低。
2019年6月，《新民晚报》在“民生调查｜细化运作规范申城业委会组建率高达92.47%居全国第一”一文报道：目前，上海市已经成立9478个业委会，组建率高达92.47%。2022年10月，上海市住建委官网“【喜迎二十大】以‘绣花’功夫 全力提高城市管理精细化水平”一文显示：全市已有9679个住宅小区组建了业主大会和业委会。
2020年1月，人民网“海南已成立600个住宅小区业委会”报道中显示：海南省全省4246个住宅小区中，已成立业主委员会600个，业委会成立率为14.13%。
2021年8月，人民资讯“深圳住宅小区业委会成立比例约三成，上海超九成”一文报道：深圳有4000多个商品房住宅小区，成立业委会的比例也就是30%出头。
2021年9月，大河财立方报道显示：郑州市全市范围共有居民小区7686个，其中成立业主大会选举产生业主委员会的居民小区325个，业主组织覆盖率不足5%。
2022年5月，陕西省人大常委会执法检查组检查《陕西省物业服务管理条例》实施情况的报告显示：检查发现，业委会（物管会）成立率不足18%，个别地区不足10%。
2022年9月，《扬子晚报》在“业委会‘失灵’？社区治理盲点谁来管？”一文报道：目前江苏省全省近24000家居民小区，成立业主大会的仅占35%，业主委员会成立比例更低。
2022年10月，北京市住建委《2022年市政府工作报告重点任务清单及实事事项三季度工作进展情况》显示：截至8月20日，全市业委会占比为27.8%。
目前，不少省市出台相应政策推进业主委员会成立全覆盖。《深圳市住房和建设局关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》（深建物管〔2022〕24号）要求，逐步实现2024年底全市住宅小区业委会覆盖率100%。安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议上《关于全省物业管理工作情况的报告》提出，到2024年底全省住宅小区业主委员会组建率将达100%。尽管这从政策层面保障了业委会的覆盖率，但没有解决业委会法律地位、履职规范、权责匹配等问题，业委会的存续仍面临挑战，“撂挑子”的情况将层出不穷。
02、业委会缺位，物管会补位
2020年5月1日起正式实施的《北京市物业管理条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，是业主组织的过渡形态，其目的是填补因业主委员会缺位造成的业主自我管理空白，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。自业主委员会选举产生之日起，物业管理委员会停止履行职责。组建物业管理委员会的情况有三种：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未能成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。
相较于业委会，物管会的成立条件更加“简单”，从《北京市物业管理委员会组建办法》与《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》对比可以看出：
自北京市实施物业管理委员会制度以来，物管会组建成果显著。截至2023年9月21日，全市业委会（物管会）组建率为97.4%，其中业委会占业委会和物管会总量的32.1%。全国各地也纷纷发起物管会的组建措施，并出台专项政策。
03、业委会缺位，居委会补位
2023年2月3日，深圳市住房建设局会同市民政局制定了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》，明确无业主委员会的小区可由居民委员会代行业主委员会的相关职责。该办法确立了“非必要不代行”的原则，规定“当住宅小区未能成立业主大会并选举产生业主委员会，或已开展换届工作但未选举产生新一届业主委员会，且物业管理发生扰乱公共秩序、危害公共安全等紧急情况或重大事件时，若业主委员会缺位，则需发挥居民委员会社区服务治理能力，由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责。”最大限度提高指定居民委员会代行活动的门槛。
除了深圳，还有一些城市也在积极探索特定情形下居民委员会代行业主委员会职责。
江苏省规定，对不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可由街道办事处、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
湖北省黄冈市要求，业主委员会任期届满，或业主委员会任期内，因空缺委员人数超过50%而停止工作，在新一届业主委员会选举完成之前，由居民委员会代行业主委员会的职责，可委托小区党组织负责小区日常事务。
上海市提出，因为客观原因未能选举产生业主委员会，居民委员会应在街道办事处或乡镇政府的指导监督下，组织业主讨论决策小区公共管理事务，经业主大会委托可暂时代行业主委员会职责。
济南在各街道（乡镇）建立物业管理办公室，各社区居（村）民委员会下设环境和物业管理委员会，对其进行指导、协调和监督，对不具备成立业主委员会条件，或业主委员会不能正常履行职责的小区，代行业主委员会职责。
广东省广州市明确，若业主委员会存在不履职行为，且逾期拒不改正，业主委员会不得继续履行职责，由属地居民委员会组织重新选举业主委员会，在新一届业主委员会产生前，由居民委员会代行业主委员会部分职责。
小结
业委会作为群众基层自治组织在基层社会治理中具有不可或缺的作用，尽管各地区创新多种方式弥补业委会缺位所导致的问题，但只有从根本上解决业委会面临的法律地位、公民意识、业主能力等多重制约因素，才能真正保障业主的合法权益，提高社区自治水平。
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