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发布时间： 2023-04-14 点击次数： 178次 来源： 作者：隆视广场
隆视广场官网小编看到2022年第三批名单时，又倒吸一口凉气，热盘是真的热，冷盘也是真的冷！
这一批里，像传统冷门的金山、崇明零供应，在这种情况下，浦东、松江、临港就成为了冷盘供应重灾区，尤其是松江，几乎“全军覆没”！
01 浦东
浦东供应量相对比较充足，但预计会有2个冷盘出现。
惠南镇的上海建工项目海玥铭邸一定是浦东冷盘的代表，因为惠南的地段，真的非常一般。
祝桥凭借着上海东站的规划，一跃腾飞，而惠南却要什么没什么。
在2035规划里，惠南发展的重点就是住宅，说的直白点惠南就是祝桥的配套居住地，而惠南的产业用地，少的可怜，都知道一个区域要发展，必须有产业，有产业才能有人口，进而才能推动区域发展，而惠南在没有支柱产业后，它也就逐步落寞了。
注：大片黄色为住宅，产业用地只有一点
惠南虽在浦东腹地，但浦东的发展是在两级，一个是西面的主城区，一个是在东面临港新片区，惠南两不沾，十分尴尬。
那么在惠南板块的海玥铭邸开盘销售大概率会非常尴尬，项目此次推出84-211平住宅，共计472套房源，整盘过会价3.6万/平。
此前，隆视广场官网小编预测该盘的价格大概会在3.3万/平，而这一次过会价比3.3万/平高出不少，本就没有多少性价比，那么这一次，性价比就更低了。
项目是惠南的旧改，距离惠南地铁站约1.3公里，因为惠南板块能级问题，该盘也几乎不会触发积分，所以这个盘，只适合自住需求的客户购买，想在上海新房市场掀起多大浪花，那是非常难的。
新场的中粮首创禧瑞祥云，此次推出的是叠加别墅产品，这样来看，售卖难度会更大。
凭良心讲，浦东新场的存在感是及其偏低的，这么多年即便16号线已经开通到往这里，估计很多上海人都没有来过。
新场的东西两侧是航头和宣桥，这两个地方也和新场一样，都是被农村包围的地方，南面又临近更差的奉贤，“邻居”都这样，新场还能好到哪去？
所以不光是中粮首创禧瑞祥云难卖，这里的所有项目都不好卖。就比如上一批次开盘的同润欣汇名邸，推出388套房源，最终才89组客户来认购，这样的认购比有多差也就可想而知了。
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这一次中粮首创禧瑞祥云推出89-130平小面积叠加，均价已达到了58000元/平，这个价格，比第二批次入市的曹路招商璀璨城市53900元还高，只比第三批次（同批次）的康桥绿宝园锦庭67700元便宜1万多/平，用一句话来形容，价格很浦东，但能级却很新场。
很显然，这是毫无性价比的楼盘，只能慢慢卖了！
02 松江
松江区这次推盘量众多，是五大新城里供应盘量最多的区域，除九亭和松江新城某些新房能相对好卖外，其他项目或许是非常难卖。
车墩的金地新乐里，它的第一次开盘卖得就不好，到现在还在续销中，这一次又推出481套大体量房源，因为车墩的能级在松江区本就很弱，再有3.6万/平的均价，在区内基本没有倒挂空间，性价比明显不足。
车墩为何不受欢迎，因为市区客都不来，又是动迁房大户，车墩缺商业、缺学校医院，也缺地铁。金山小火车班次真的少，日常市区白领通勤上的“噩梦”。二手2房的挂牌价基本都在200万左右，这个溢价，时间成本和居住品质一加，大家也都能算出划算不划算了。
松岳名都本就是冷门项目，而且项目又位于松江老城区，距离9号线松江体育中心站不远，单价53910元/平，这一价格比江新城的金地丰盛道都高，而且比该盘上一次推盘（2021年8月）4.71万/平上涨了将近7000元/平，去年4.71万的开盘价都卖得很差，更何况现在的价格了，所以这个盘注定是个冷门项目。
国贸凤凰原也同属松江老城区，它的位置比松岳名都还要偏，不仅是9号线的最南面的位置，而且与醉白池站还有相当长的距离，出行非常不便。
此次项目推出81-99平小面积产品，只有17套房源，非常少，均价约4.2万/平，这样的房子，或也只有本地改善客户能买，别看只有17套供应量，但想要触发积分，也是非常难。
中骏璟荟、首创禧瑞云庭在松江此次推出的新房中，其实是非常不错的房子，位于松江大学城核心区域，旁边还有印象城商业体，基本上要啥有啥。
不过这两盘约5.8万的价格确实是松江区最高的，也是五大新城中最高价，这样的的价格堪比外环的顾村和南翔，所以单看这价格，确实会让人难以下手。
当然，这两盘不会难卖，本地人的购房需求依旧庞大，但不会像其他区域热盘一样会开盘售罄，需要一段续销期，所以这两个项目预计也不会触发积分。
03 临港
临港现在确实冷下来了，可能除了105片区会吸引3.1人才，其他区域，基本都可以随意购买，原因无他，就是供需关系决定的。
这一批次里，仅一个中建玖海云天就有1000余套供应，这么大体量，怎么能快速找到将近2000人来触发积分呢，所以该盘推出也不会掀起波澜，只能慢慢卖了！
当然，中建玖海云天所在的103片区依旧是滴水湖比较理想的区域，作为顶尖科学家片区，这里日后的人口素质会非常高，而且现在约3.4万/平的价格也是当前临港高层住宅最高售价，这也就说明了103片区的板块能级，但是，因为它的供应量问题，该盘推出后，依旧不会触发积分，会进入续销阶段。
中建玖里书香更是个老大难项目，该盘位于书院镇，远离滴水湖核心区，现在连滴水湖的房子都无法触发积分，更不用提远离滴水湖的新房了，所以这个不仅不触发积分，可能连公证摇号都省下了。
另外，中建玖里书香刚刚在7月10日开盘（第二批新房），推出227套叠加产品，没有触发积分，也没有公正摇号，因此存了大量房源还在续销，更不用说这一次又推出了805套大体量房子，这两批次加起来又有1000多套房源，在本就不是热门的书院镇销售如此大量房子，可想而知去化有多艰难。
以上就是2022年第三批次上海最难卖的项目，这些项目都有共性，要么没有性价比、要么远、要么供应量大，因此客户接受度就没有想象中高，这些盘，只能随着时间的推移来慢慢销售了。
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