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凭啥相差1万/㎡？两个徐汇内中环千万级上海新楼盘！

发布时间： 2023-02-05   点击次数： 986次   来源：地产热点观察   作者：邱晨工作室团队

最近有不少朋友咨询1000w左右市区小户型项目，我们一般都先推荐节点相对明确的杨浦和普陀上海新楼盘。

但实际上，徐汇内中环也有两个低调的项目等待入市，偏好上海西南地段的朋友可以关注。

2021年四季度，徐汇内中环上海南站附近出让了2宗宅地：

玖珑庭（徐房漕河泾）和城投康健项目

假如入市时间相近，应该优先选哪个呢？

乍一看两个项目相距仅约2km，而且周边城市界面似乎也相差不算很大，但这玖珑庭联动价却高了1万/㎡左右，真的值吗？

下文我们将详细比较这两个上海新楼盘，供大家参考。

我们将根据外部条件（倒挂率、城市界面与配套能级）和内部条件（社区规划、户型设计）逐项进行对比。

一、倒挂率对比

经我们测算，从倒挂率的角度来说：

1、城投康健项目倒挂约6-7折

项目附近2001年小区目前挂牌价在11.3万/㎡左右，经过房龄系数还原后，假如该小区是2020年的次新房，它的理论价格超过17万/㎡。

但考虑到城投康健项目产品力较弱，综合测算下来，行情价约在15-15.5万/㎡。

（对于项目的产品力，下文会详细叙述）

对应联动价10.2万/㎡，倒挂率大致在6-7折水平。

2、玖珑庭倒挂约7-75折

项目附近2004年小区目前挂牌价在11.3万/㎡左右，经过房龄系数还原后，假如该小区是2020年的次新房，它的理论价格约15.8万/㎡。

考虑产品因素后，综合测算下来，行情价约在15-16万/㎡。

对应联动价11.4万/㎡，倒挂率大致在7-75折水平。

二、城市界面和配套能级对比

而在城市界面和配套能级的维度上：

1、城投康健项目

项目就位于上师大徐汇总部东南角上，周边已经没什么可供开发的新地块，未来不会再有多少变化。

目前周边商业虽然不缺，但档次就比较一般了。

2、玖珑庭

而玖珑庭虽然仅仅距离2km，但城市界面和配套要强不少。

1）看当下，强学区预期

玖珑庭周边两个二手房：徐汇公园道壹号对口九年制师三实验；徐汇馨苑对口汇师小学中城分校区（2020年新开）+师三实验。

对与玖珑庭的教育资源，购房者们的期待值可以直接拉满。

2）看未来，借势徐汇滨江规划

从大的维度来看，项目周边城市界面潜力很强。

玖珑庭虽然目前城市界面还稍显杂乱，但1km左右就是已经逐渐成型的西岸智慧谷&传媒港。

从小的层面来说，项目还自带商业、文体、医疗等业态。

玖珑庭拿地时分为3个小地块，除了住宅部分，不远处还将进行商办、文体、医疗等配套开发，未来配套更丰富。

三、社区规划对比

两个项目目前社区层面还有部分信息尚未释放，但已经可以大致感受出两者之间舒适度的差距：

1、楼栋距

1）城投康健项目

城投康健项目的每幢建筑基本都是“高低配”设计，有点类似当初杨浦爱国路地铁站旁的杨浦滨江壹号。

城投康健项目“高低配”中高的一栋约有40-50m的高度，而楼栋距仅约30米左右。

栋距：楼高明显小于1:1，住在社区内采光与视野会受到前排一定影响。

同时，楼栋间还比较难以打造中央景观。

2）玖珑庭

玖珑庭为8-14F多层、小高层，楼栋高度约24-40多米，楼栋虽然同样是约30米左右。

但栋距：楼高几乎1:1，住在社区内会拥有很不错的采光与视野，居住舒适度也会很高。

2、值得注意

对于这两个项目而言，地铁并不完全是利好因素。

1）城投康健项目

15号线从项目地块下方穿过，让很多朋友都有嗲担心未来的噪音问题。

2）玖珑庭

而玖珑庭也是类似的，只不过它是太过靠近3号线的地上轨道线了，同样也让不少朋友担心噪音影响。

四、户型设计对比

而来到户型设计层面，我认为玖珑庭就要赢得更明显了。

首先从得房率来看

玖珑庭由于楼层更低，要比城投康健要给力不少（仅供参考，具体数值以未来项目官方公示为准）

此外，我们还要对比户型的格局设计。

当然，我们主要比较总价段相对接近的户型之间优劣。

1）1000-1200万总价段

同样是百平米左右三房设计，玖珑庭面宽更大，且有更多的南向开间（相比城投康健95㎡）。

此外，格局也是玖珑庭更优，不仅通透性更好，而且对于这个面积段，飞机户型节省过道面积，显然也是更实惠的选择。

2）1800-2500万总价段

而在更高的总价段，两个项目的户型就都很不错了，不过目测同样还是玖珑庭的面宽更加优秀。

综上所述，玖珑庭虽然单价高了1万/㎡，但综合考虑各方面因素，我认为这点钱还是很值得的。

当然，对于供应极度稀缺的徐汇内中环，而且还是有着明显倒挂的上海新楼盘来说，如果没什么骚操作，两个项目应该都能比较热销。