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环沪放水楼市，上海房产市场还能挺多久？

发布时间： 2022-05-14   点击次数： 198次   来源：一房一万   作者：陌上公子

上海和长三角城市群的关系，一向是一超多强。

是一个大哥带一群小弟，还是一群小弟捧一个大哥？

如果论城市规模的话，长三角没有哪个城市可以与上海比肩。上海四万亿GDP的经济体量是巨无霸级的，而长三角其他区域超过2万亿就已经不得了。而全国来看，超过1万亿GDP也都已经能被称作经济强市。

所以上海中心城区十万+单价的楼盘比比皆是，而周边强市很多房价也只有两三万的单价。

但从人均收入水准上来看，上海也只比江浙强市多了那么一丝丝而已。2021年上海城镇居民人均可支配收入82429元，而苏州城镇居民人均可支配收入是76888元，南京为73593元，杭州为74700元。

收入差不来多少，上海房价却差了几倍。但人们偏偏喜欢在上海工作生活，所以往年期间，周边城市往往来上海举办招商会，给出优惠政策，从上海撸走批量高级人才。

而如今，趁着上海暴发公共卫生危机，周边城市更是开始放水楼市。

上海没买房的人才会被吸引到环沪周边么？上海又会作何应对？

01、苏州、南京、扬州、合肥……放开的不止一点点

先是浙江衢州，4月1日新政，提出外地户籍家庭购房不需要再交1年社保，对于新出让地块的新房，也取消了5年限售规定；

然后安徽淮北提出，要给个人或家庭购买家庭首套新建商品住房的，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)。

苏州，被称为最强地级市的那个，2021年GDP达到了22718亿元，仅次于上海、北京、深圳、广州四个一线城市和直辖市重庆；在5月9日，多家媒体报道苏州市放松限售、限购条件。

包括：苏州新房限制转让时间由3年调整为2年；非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房；非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容。苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员回应媒体称，上述消息属实。

4月11日，南京六合区解除限购，外地人可在六合购房；

4月底，南京主城区也松绑了，此前要求外地购房者3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税，如今门槛降低到“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”即可。

5月10日，合肥部分区域（瑶海区、新站区以及经开区新桥产业园区）取消房地产限购，无需社保即可买房；其他区域方面，外地人在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保(不能补缴)，即可以购买一套；合肥本市户籍可以在限购区域购买第三套二手房（新房除外）。

在浙江，已有至少9座城市先后出台房地产新政。

无锡，4月25日，无锡市卫健委、住建局等四部门联合发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

5月9日，扬州市住房和城乡建设局发布政策，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。

5月13日，常州继调整公积金贷款政策后，明确商品住房自取得不动产权证后满2年可上市交易。

02、稳定楼市&引进人才&增加人口，缺一不可

为什么这个时间点，环沪和长三角各城市纷纷开始楼市宽松？

这些城市穷么？

当然不。

其实，长三角各个城市并不弱。

这个时间点放开楼市政策，环沪的强市其实也是在不断做试探。毕竟，二三线城市在三四月份就已经放开了，可是并未出现前两年严苛的“政策一日游”。

而作为全国调控标杆的长沙楼市的宽松放开，都得到了默许，长三角强市的新政才开始迭出，而且也是师出有名的支持二孩和支持人才。

好不容易刮来一阵东风，能稳定发展一下楼市自然是好的。4月29日，中央相关会议要求坚持“房住不炒”定位同时，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

稳定楼市自然和稳定土地市场息息相关。苏州楼市新政后，5月9日至10日，苏州2022年首场土拍取得“开门红”。15宗宅地全部成交，最高楼面价31046元/㎡，最高溢价15％。共斩获233.77亿元。

同时，稳定新房市场也和钢筋、水泥、建材等上下游产业息息相关，稳定楼市的同时，也稳定了一大批人的就业岗位。

同时，这批城市在调整房地产政策中，都有一些针对招引人才的优惠条款。比如常州对符合相关条件的博士，公积金最高贷款额度可提高至120万元。

而此前这类政策江浙也颇多，比如浙江对于创业人才失败补贴十万元，绍兴的认购绍兴对引进的A—E类人才，给予9万—100万元安家补贴、35万—500万元房票补贴等等。

另外，放宽限购也和多生孩子联系在了一起。比如5月9日的扬州市住建局发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，二孩家庭和来扬人才可不限购。

此前的5月7日，扬州市住房公积金管理委员会发布通知，二孩家庭和来扬人才，贷款最低首付比例由30%调整至20%。

部分中介机构称，南京也已经开始跟进二孩政策。

不管是变相放开还是支持人才&支持二孩，都算是一种大大的鼓励，可以说，环沪这些城市，把楼市调控政策搞得风生水起！

03、上海会出楼市政策吗？

上海会出新政响应么？

答案是：会也不会。

不会的理由很简单，上海去年新房成交超过9.2万套，而在上海租房的人群超过1000万人，其中哪怕只有1%的人买的起新房，也绰绰有余了！

而在积分制出台首年的2021年，触发积分制的楼盘接近半数，也证明了上海新房根本不缺客户。

而上海的主要产业班底是大国企和外企总部，可以说，2个月的公共卫生危机，虽然看起来很惨淡，但基本不足以让那些收入塔尖的人群伤筋动骨！

5月过后，房地联动价依然不会变，上海新房的供求关系依然是供小于求，上海也完全没必要去放松楼市！

另一方面，北上深杭作为一二线重点中的重点城市，楼市这几年的策略一定是以稳为主，也不容许有大型波动。

但上海楼市不会收紧，甚至已经在持续宽松！

其一，上海的房价作为全国最高的几个城市之一，利率上奉行的则是低利惠民。进入5月份，广州、南京等多个城市首套房贷利率普遍降至5%左右，个别城市最低为4.6%。如果上海要继续奉行低利率的德政，则可能要在目前5%的利率上降低一些，这其实算不得放松，而是对购房者的减负！

其二，上海目前奇缺人才，对放宽落户极为热衷，另一种程度上支持了楼市。

数据来源：国家统计局

大家可以看出，在国际性大都市上海，2021年超过4万亿的建设过程中，竟然有半数是中学学历（包括初中和高中）；另外还有14.6%人群是小学及以下。

而全国的研究生人数（累计）也只刚刚突破一千万不久，上海虽说人才众多，可对标它的中国第一大城市和国际性大都市，只有一百万出头的硕士确实不够看。

在其他强市出台的引进人才直接给钱给房的政策下，不慌才怪！

当然要做点工作，不能任由这样下去！

以临港为例，近期推出的优化调整临港新片区人才住房政策中将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。将2022年临港重点单位工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。

让我们由不得畅想，五大新城未来会跟进落户放松么?

2022年上海大疫之后，为了尽快恢复经济，政府真有可能出台一些松绑楼市的政策刺激市场，最后可能的就是继续放水落户，毕竟，放宽落户吸引人才是上海这两年的基本方针！

其三，上海作为低出生率的代表性城市，在二孩家庭上跟进放宽也是题中之义！

后记

两成首付，表面上看来是环沪城市为了刺激房地产出台的政策，对以下城市并无影响。

但实际上，上海等一线城市的地位也正在受到挑战。

毕竟，城市的发展是有瓶颈的，在全球范围内，都市圈的人口大约是3000-5000万人，而单个城市的人口超过2000万，已属凤毛麟角。继续扩张，城市的边际成本也将大大提升。

降首付和放宽限购可以是新一线城市工具箱中的一个，但远远不是最后一个。

上海，加油！