当前位置：主页 > 新闻资讯 > 从嘉定新城的商办烂尾楼，看五大新城开发的隐忧

从嘉定新城的商办烂尾楼，看五大新城开发的隐忧

发布时间： 2023-05-31   点击次数： 2129次   来源：楼典    作者：静安印官网小编整理

从2005年开启建设的嘉定新城，是上海十一五区间重点建设的三座新城之一，距今已经有18年历史，在近期公布的《上海市城市总体规划》（2017-2035年）中又明确定位为市级城市副中心，是上海面向长三角城市群的重要节点城市，重点建设的五大新城之一。

在其中，远香湖周边地区定位为嘉定新城的中央活动区，发布了开发体量达299万平方米的宏大规划，其中商业商办与教育科研的总开发体量超过215万平方米。

宏大的叙事背后，不可回避的是，18年来，嘉定新城核心区仍然有大量商办项目停工、烂尾、规划改变，背后的开发商错综复杂，暴雷不断。许多项目是司法拍卖的常客，而且无人接盘。

嘉定新城的环境优美有目共睹，已建成"千米一湖，百米一林，河湖相串，荷香满城的生态景观体系，绿化覆盖率达40%，许多人喜欢嘉定新城的环境并安家于此，嘉定新城的房价在18年的开发历程中也是涨了许多倍，二手房目前普遍报价在5万左右，高品质的项目如金地世家、金茂府成交价都在7-8万元。

但作为一个城市副中心、中央活动区，光有居住功能的确是不够的。千米一湖，百米一林对居住环境来说是补药，但对商办来说可能就是毒药，商办追求的是效率以及产业聚集，而大路网、大绿化的低密度模式并不适合商办的开发。

楼典把嘉定新城的办公项目分布整理了一下，发现几乎90%完美避开了轨道交通站点，且分散在一个很大的范围里，普遍距离11号线站点在1公里以上，这也意味着，嘉定新城的办公楼几乎无法吸引市区溢出的产业，仅能靠嘉定新城自己的内生需求，也无法产生产业的聚集效应。

而对于一个新城来说，对于办公的内生需求其实非常薄弱，远香湖周边的办公项目出租目前的报价在1.3-2.5元/平方米/天之间，成交价格则更低，而且出租率堪忧。作为对比的是，上海远郊位置远比五大新城核心区差的物流仓库的平均租金在1.6-1.8元之间，冷库则超过2元。

办公楼租金不如仓库的背后，一定是出现了很大的规划与开发问题。

因为与轨道交通的联通薄弱、开发强度低、路网尺度大，导致商办吸引力弱，导致项目烂尾、停工、规划无法实现、空置率高、租金低，继而导致新一轮的恶性循环，楼典整理了一下，目前嘉定新城大约有1/3存量的商办项目大约出现了各个方面的问题。

嘉定新城未开工、烂尾、停工、规划变更取消项目列表

你在嘉定新城走一圈，空旷大尺度的街道，若隐若现的烂尾楼、东一块西一块的商场和办公楼，以及优美的自然环境，共同构成了这个赛博朋克的小城市。

从开发角度上来看，嘉定新城沿11号线早起出让的土地，均未得到优质的开发资源，住宅项目均是刚需盘，而商办则大部分被造成了类住宅散售，2017年上海对于类住宅的禁令退出，导致了一批早期拿地的项目烂尾；而远香湖、东云街周边区域则也因为开发较早，大部分均是品质较差的散售型写字楼项目，同时远离地铁站，无法吸引优质产业入驻。

在开发商路线失败后，在五大新城规划公布前，嘉定新城又划出了一块区域作为上市企业总部园区，总开发体量达到了73万平方米，希望吸引自用企业前来打造总部园区，从总部园区第一块土地出让到如今也已经过去了近10年时间。

目前来看，嘉定新城共吸引了三家比较大的上市公司前来兴建总部园区，分别是东方财富、洗霸科技和海螺创业。但三个项目仍在建设中，未来实际入驻的规模仍然未知，但招商思路的改变，的确带来了变化，嘉定新城在建商办项目的品质已经有了很大提升。

随后在去年，远香湖中央活动区规划公布，远香湖的规划吸取了嘉定新城之前的教训，采用的是高强度小街区的开发模式，同时增加了更多的公共设施，强化城市功能。

但与此同时，远香湖中央活动区最大的问题依然是交通，高达200万平方米的商办及科研开发体量距离11号线站点和在建嘉闵线的站点数公里，规划中的市域铁路宝嘉线站点仍然为确定，这也意味着未来的开发和产业导入困难重重。

同时，近300万平方米的中央活动区，住宅规划体量仅有58万平方米，大部分还是存量住宅，200万商办研发对应的是20万人的新增就业人口，严重失调。

同样在11号线沿线，真如副中心的规模和远香湖类似，但真如副中心已经建成了四条轨道交通；前滩在开发之初也已经拥有了三条轨道交通。

从理论上而言，只要给足够多的住宅开发作为平衡 ，超高层商办建筑群总能兴建起来，这也是大量二线城市在过去十年时间内天际线不断刷新更迭的原因，楼典相信凭借上海的吸引力，五大新城的中央活动区总会有开发商前来造城，但是这么多项目建完之后，如何运营盘活是一个更大的难题。

在大规模开发之前，嘉定新城核心区依然有大量烂尾空置项目亟待盘活，嘉定新城过去18年的开发历程，也是五大新城过去历程的一个缩影，宏大规划背后更需要细心的论证，尊重市场规律，尊重城市开发的规律，在存量博弈的时代，五大新城的中央活动区开发更需要深思熟虑。