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购房者关注的江湾道壹号公寓重要问题解答

发布时间： 2022-05-06   点击次数： 209次   来源：江湾道壹号售楼处   作者：高楼迷

1、问题：江湾道壹号公寓得房率低

1）江湾道壹号公寓区别市场上绝对大多部同类产品的地方在于，高级商住产品必须是集住宅、酒店、会所多功能于一体的产品，其即吸收了星级酒店完善的服务功能和管理模式，又具备了住宅、会所的某些特点；既可居住，又可用做高端商务接待、体现身份感的综合性很强的物业。

2）江湾道壹号公寓行政公馆与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同，普通住宅的侧重点仅仅是为了居住，而弱化了内部的公共设施与服务，因此是建筑上追求的是实用性，有些功能是省略的。而像江湾道壹号公寓这样的产品，无论是地下车库、大堂、电梯厅、过道、会所等都拥有足够的空间与豪华感，在得房率与豪华感中找到了完美的平衡。

3）江湾道壹号公寓得房率不是衡量物业价值的唯一标准，否则上海最保值的项目应该就是老式公房，没有大堂，拥挤幽暗的过道，完全不可能有会所，得房率可以高达8成。若，即要得房率，又要高端会所、高端配套产，那就是豪宅，单价就会是高达十几万以上，还需要房票。

4）上海公寓市面上所有行政公馆都是这样的得房率，高端的丽晶会、保利ONE56、乌南396都只有5-6成的得房率，反观得房率高的是什么产品，大都是单层改造的、2000年前后的老楼、或者没有公共配套的产品。

2、问题：江湾道壹号公寓楼盘周边存在老破小

 上海每个区域都有老公房，而且越是成熟的社区越多，周边的老房子并不会影响您的房价，反而更能衬托出江湾道壹号公寓项目的品质和稀缺，尚浦中心那么多高净值限购人群，他们完全不会买老破小，很长的时间内，也没有房票去买新江湾城的豪宅，那他们能买什么？江湾道壹号公寓的未来一定会是卖方市场的产品。因为区域内没有竞品，也不会有竞品。区域内只有几个单层改造的办公与居住混乱的改建产品，同时也因为社区的成熟不会再有土地供应来提供江湾道壹号公寓这样的产品。

3、问题：江湾道壹号公寓物业费价格高

1）物业服务是现在高品质客户非常关注的，房子的升值与保值程度全靠物业服务，同样的社区，同样的建造年代，同样的品质，仅隔几十米，二手房价值能差10-20% ，看看仁恒河滨城与第九城市的二手交易价格，你就知道物业是多么重要了。

2）江湾道壹号公寓提供双物业服务，除了大物业外，还有高力国际提供更人性化的物业顾问服务，高力国际是全球排名5大行公司，他们在上海服务的豪宅没有低于单价10万元。在豪宅圈子里又有哪个项目的物业费是便宜的呢？

3）江湾道壹号公寓的物业费不仅包含了物业服务，还包含了所有的会所使用功能，以106平方举例，1年的物业约为2万元。办一年的健身卡需要多少钱？

4、问题：上海公寓产品难租、难涨

1）高品质的上海酒店式公寓在上海是一房难求的，嘉里公寓、嘉御庭、雅诗阁，即使中端产品如Base也一样的好租。他们都拥有丰富的配置、高品质的装修、完善的物业服务、同时没有任何的办公用途混杂在里面。

2）购买行政公馆具有极强的专业性，买错了目标，一定不会涨，或者涨的少。你看看这几年的住宅行情多么好，但要是你去了买金山的住宅，你买了奉贤的住宅，涨了吗？很少，完全跑输大盘。

3）上海公寓绝对不能买低端，再便宜都不要，购买上海公寓一定要紧邻核心CBD，你为了图便宜去买一个郊区的，或者没有发展潜力的社区那自然不会涨。

4）上海公寓绝对不要买新房供应量很大的区域，那里连一手住宅都消化不完，都涨的很慢，什么时候才能轮到不限购的上海公寓呢？

5、问题：江湾道壹号公寓房龄

关于房龄：同样地段、同等品质、房龄相差5年

黄浦滨江：2017 绿地黄浦湾房价15万元；2011华润外难九里房价13万元；2003年海琪园房价 11万元；他们房龄各相差约10年，2手房相差约10%。

古北国际社区：2000年前造的鹿特丹花园二手房挂牌房价9万元，2010年建成的御翠豪园二手房挂牌房价12万元，差10年，房价相差20%。

买新不买旧是上海公寓投资的一个大趋势，这样才能跑赢大盘。例外，“仁恒河滨花园”有一个好物业也是延长房龄价值的一个非常重要的手段。